الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
تعديلات قانونية لتشجيع المغاربة على الملكية المشتركة للسكن
أحالت وزارة السكنى والتعمير على الأمانة العامة للحكومة قبل أسابيع مشروع تعديل على قانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، ويهدف التعديل إلى تشجيع المغاربة على الإقبال على الملكية المشتركة في ظل تفضيل المواطنين للسكن المستقل عن الجيران، غير أن التغييرات التي عرفها سوق العقار بفعل غلاء أسعار السكن، وانحصار المساحات المخصصة
للسكن في أغلب المدن المغربية ستضطر شريحة من المغاربة إلى التخلي عن هذه الرغبة الدفينة.
وحسب مولاي محمد همو مدير الشؤون القانونية في وزارة السكنى، فإن الظرفية الحالية تتطلب تفكير المغاربة الباحثين عن تملك السكن بجدية في الملكية المشتركة من خلال الإقامات السكنية والشقق، وقد حاولت الوزارة توفير إطار قانوني ملائم من خلال التعديلات على القانون لجعل الملكية المشتركة مسألة مقبولة عند المغاربة.
وقد تم التشاور، حسب المسؤول نفسه، بشأن التعديلات التي أعدتها مديرية التطوير العقاري، مع كل الأطراف المعنية ومنها الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية وغيرهما، وبالنظر إلى الصيغة التي أعدتها الوزارة، فإن عدد مواد القانون ارتفعت من 61 مادة في الصيغة القديمة إلى 111 مادة في النص الجديد، كما أضيفت أبواب جديدة على الموجودة في النص المعمول به حاليا، لتصل في مجموعها إلى 8 أبواب تتعلق بأحكام عامة وبالملكية المشتركة في حد ذاتها (الملاك المشتركون وحقوق والتزامات خاصة بالملاك المشتركين)، وباب خاص بحق التعلية وحق الحفر وإعادة بناء العقار، وآخر بالتعاونيات والجمعيات السكنية، فضلا عن باب يخص العقارات المحفظة.
ويصل عدد الأبواب المضافة إلى النص القانوني إلى 3 تخص أجهزة تدبير وإدارة الملكية المشتركة، والصعوبات التي قد تواجهها هذه الملكية المشتركة، فضلا عن النزاعات التي تحدث بين أطراف هذه الملكية المشتركة.
ومن الجوانب التي طلبت فدرالية المنعشين توضيحها في تعديلات الوزارة ما جاء في المادة 4 من أن الحيطان والأجزاء التي تتضمنها الأشغال الكبرى للمباني السكنية المشتركة والتي تفرق بين الشقق أو بين مقري سكنى تعد مشتركة بين المتجاورين فقط.
وطلبت فدرالية المنعشين العقاريين توضيح جزء من المادة 37 والذي جاء فيه أن من بين القضايا الواجب توفر تصويت بالإجماع من لدن الجمع العام عليها إبرام أي عقد يكون الغرض منه إما تفويت جزء من العمارة أو تأسيس حقوق عقارية شريطة أن تتم هذه الحقوق باسم الوكيل (السانديك) أو لفائدته وان تكون مجاورة للعمارة محل الملكية المشتركة أو مخصصة لخدمتها.
وفي التعديل الخاص بالمادة 36 التي تنص على أن الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين يتخذ بأغلبية نسبتها ثلاثة أرباع فيما يخص وضع النظام الداخلي للملكية المشتركة في حال عدم توفره أو عند تعديله، خصوصا فيما يتصل بالأجزاء المشتركة وظروف استعمالها والانتفاع بها، وكذا في حالات أخرى وقد أضافت الوزارة حالة أخرى للتصويت بأغلبية ثلاثة أرباع هي اتخاذ كل تدبير يستهدف تسهيل ولوجية المعاقين، وهو الأمر الذي اقترحت فدرالية المنعشين العقاريين إخضاعه لتصويت الجمع العام، وكذا الإخضاع لتصويت الجمع العام مراجعة توزيع التكاليف المشتركة بنفس أغلبية الأصوات في حال تغير الغرض الذي تستخدم فيه الأجزاء المشتركة.
ومن البنود الأخرى التي علقت عليها فدرالية المنعشين المادة 36 التي تنص على أن من الأمور التي تخضع لتصويت نسبة الأغلبية المشار إليها اتخاذ الإجراءات الكفيلة بتأمين سلامة السكان وممتلكاتهم من خلال الانخراط في تأمين جماعي ضد أي مخاطر.
المساء
للسكن في أغلب المدن المغربية ستضطر شريحة من المغاربة إلى التخلي عن هذه الرغبة الدفينة.
وحسب مولاي محمد همو مدير الشؤون القانونية في وزارة السكنى، فإن الظرفية الحالية تتطلب تفكير المغاربة الباحثين عن تملك السكن بجدية في الملكية المشتركة من خلال الإقامات السكنية والشقق، وقد حاولت الوزارة توفير إطار قانوني ملائم من خلال التعديلات على القانون لجعل الملكية المشتركة مسألة مقبولة عند المغاربة.
وقد تم التشاور، حسب المسؤول نفسه، بشأن التعديلات التي أعدتها مديرية التطوير العقاري، مع كل الأطراف المعنية ومنها الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية وغيرهما، وبالنظر إلى الصيغة التي أعدتها الوزارة، فإن عدد مواد القانون ارتفعت من 61 مادة في الصيغة القديمة إلى 111 مادة في النص الجديد، كما أضيفت أبواب جديدة على الموجودة في النص المعمول به حاليا، لتصل في مجموعها إلى 8 أبواب تتعلق بأحكام عامة وبالملكية المشتركة في حد ذاتها (الملاك المشتركون وحقوق والتزامات خاصة بالملاك المشتركين)، وباب خاص بحق التعلية وحق الحفر وإعادة بناء العقار، وآخر بالتعاونيات والجمعيات السكنية، فضلا عن باب يخص العقارات المحفظة.
ويصل عدد الأبواب المضافة إلى النص القانوني إلى 3 تخص أجهزة تدبير وإدارة الملكية المشتركة، والصعوبات التي قد تواجهها هذه الملكية المشتركة، فضلا عن النزاعات التي تحدث بين أطراف هذه الملكية المشتركة.
ومن الجوانب التي طلبت فدرالية المنعشين توضيحها في تعديلات الوزارة ما جاء في المادة 4 من أن الحيطان والأجزاء التي تتضمنها الأشغال الكبرى للمباني السكنية المشتركة والتي تفرق بين الشقق أو بين مقري سكنى تعد مشتركة بين المتجاورين فقط.
وطلبت فدرالية المنعشين العقاريين توضيح جزء من المادة 37 والذي جاء فيه أن من بين القضايا الواجب توفر تصويت بالإجماع من لدن الجمع العام عليها إبرام أي عقد يكون الغرض منه إما تفويت جزء من العمارة أو تأسيس حقوق عقارية شريطة أن تتم هذه الحقوق باسم الوكيل (السانديك) أو لفائدته وان تكون مجاورة للعمارة محل الملكية المشتركة أو مخصصة لخدمتها.
وفي التعديل الخاص بالمادة 36 التي تنص على أن الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين يتخذ بأغلبية نسبتها ثلاثة أرباع فيما يخص وضع النظام الداخلي للملكية المشتركة في حال عدم توفره أو عند تعديله، خصوصا فيما يتصل بالأجزاء المشتركة وظروف استعمالها والانتفاع بها، وكذا في حالات أخرى وقد أضافت الوزارة حالة أخرى للتصويت بأغلبية ثلاثة أرباع هي اتخاذ كل تدبير يستهدف تسهيل ولوجية المعاقين، وهو الأمر الذي اقترحت فدرالية المنعشين العقاريين إخضاعه لتصويت الجمع العام، وكذا الإخضاع لتصويت الجمع العام مراجعة توزيع التكاليف المشتركة بنفس أغلبية الأصوات في حال تغير الغرض الذي تستخدم فيه الأجزاء المشتركة.
ومن البنود الأخرى التي علقت عليها فدرالية المنعشين المادة 36 التي تنص على أن من الأمور التي تخضع لتصويت نسبة الأغلبية المشار إليها اتخاذ الإجراءات الكفيلة بتأمين سلامة السكان وممتلكاتهم من خلال الانخراط في تأمين جماعي ضد أي مخاطر.
المساء
