الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
المحكمة الابتدائية بالقنيطرة : بمقتضى القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة فإن جبر الضرر اللاحق بالمدعين من جراء قيام المدعى عليه بتوسيع المطبخ على حساب الأجزاء المشتركة يستوجب رفعه ـ لكل مالك في العقار المشترك الحق في إقامة دعوى جبر الضرر
باســم جلالــة المــلك وطبقا للقانون.
- الوقائــع -
بناء على المقال الافتتاحي للدعوى المرفوع أمام هذه المحكمة من طرف المدعين بواسطة دفاعهم والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 19/01/2012، والذي يعرضون فيه أنهم يملكون شقق لكل واحد منهم في العمارة الكائنة الحاملة للرسم العقاري الأصلي عدد .... وأن المدعى عليه المالك لشقة 2 الطابق الأول قام بعدة خروقات مخالفة للقانون ولضوابط التعمير تتجلى في توسيع مطبخ شقته على حساب مساحة الفناء المشترك وذلك بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرم سكان العمارة من الاستفادة من الفناء كما عمل على توظيف الجهة الخلفية لشقته فجعل الممر المؤدي إلى درج الإغاثة كأنه امتداد طبيعي لملحقات شقته، ملتمسين الحكم على المدعى عليه برفع الضرر اللاحق بهم وذلك بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة وضمه إلى شقته بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرمهم من استغلال ذلك الفناء بالإضافة إلى الأضرار التي سيتعرضون إليها، والحكم على المدعى عليه بغرامة تهديدية قدرها 500 درهم يوميا عندما يمتنع عن التنفيذ والحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.
وبناء على الوثائق المرفقة بالمقال، وهي عبارة عن شهادة عقارية، شهادة عقارية للرسم الأصلي، شهادة إدارية للمعاينة، خبرة قضائية.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بجلسة 07/03/12، والتي جاء فيها أن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام، ملتمسا الحكم بعدم قبول الدعوى.
وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 25/04/2012، والقاضي بإجراء خبرة تقنية عهد بها للخبير .....
وبناء على قرار المحكمة الصادر بتاريخ 23/01/2013، والقاضي باستبدال الخبير المعين بالخبير .... بناء على طلب الإعفاء المقدم من الخبير الأول.
وبناء على تقرير الخبرة المنجز من قبل الخبير المعين والمودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 21/03/2013.
وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بجلسة 17/04/2013، والتي التمسوا فيها الحكم وفق مقالهم ومذكرتهم ما بعد الخبرة.
وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من قبل المدعى عليه بجلسة 08/05/2013، والتي جاء فيها أن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام، ملتمسا الحكم بعدم قبول الدعوى.
وبناءاً على عرض القضية بجلسة 08/05/2013، حضر السيد النقيب .... وحاز نسخة من مستنتجات ذ .... وأكد ما سبق، فتقرر حجزها للتأمل لجلسة 15/05/2013.
وبعد التأمل طبقا للقانون
في الشكل :
حيث إن مقال الادعاء جاء على الشكل والصفة المتطلبين قانونا وأديت عنه الرسوم القضائية مما يتعين معه قبوله شكلا.
في الموضوع:
حيث يهدف طلب المدعين إلى الحكم على المدعى عليه بما هو مسطر أعلاه.
وحيث أسس المدعون طلبهم على أنهم يملكون شققا لكل واحد منهم في العمارة الكائنة .... وأن المدعى عليه المالك لشقة 2 الطابق الأول قام بتوسيع مطبخ شقته على حساب مساحة الفناء المشترك وذلك بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرم سكان العمارة من الاستفادة من الفناء كما عمل على توظيف الجهة الخلفية لشقته فجعل الممر المؤدي إلى درج الإغاثة كأنه امتداد طبيعي لملحقات شقته.
وحيث دفع الطرف المدعى عليه بأن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام.
وحيث إنه بمقتضى الفصل 35 من ظهير 3 أكتوبر 2002 المتعلق بنظام الملكية المشتركة فإنه لكل مالك في العقار المشترك الحق في إقامة دعوى للحفاظ على حقوقه في العقار المشترك أو إصلاح الضرر اللاحق بالعقار أو الأجزاء المشتركة من طرف أحد أعضاء الاتحاد أو الأغيار، وهذا ما أكده القرار الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 19/11/2008 ملف مدني عدد 778/01/06/2007، مما يكون معه هذا الدفع غير مؤسس ويتعين رده.
وحيث أمرت المحكمة في إطار تحقيقها للدعوى بخبرة تقنية للتأكد من الضرر اللاحق بالمدعي أنيطت للقيام بها إلى الخبير الحسن المفضل الذي أنجز تقريرا احترم من خلاله مقتضيات الفصل 63 من ق.م.م وكذا النقط المحددة بالحكم التمهيدي.
وحيث خلص الخبير في تقريره إلى أن المدعى عليه قام بتوسيع مطبخ شقته وذلك بإحداث مطبخ ثانوي مجاور مبني بالألمنيوم بالفناء المشترك بين سكان العمارة كما قام أيضا باستغلال الفناء المشترك الرابط بين درجي الإغاثة وذلك لنشر ملابس الغسيل ووضع بعض الأغراض الشخصية المتعلقة بالغسيل.
وحيث إنه لم يتم الطعن في النتيجة التي توصلت لها الخبرة بشكل مقبول مما لا ترى معه المحكمة مانعا من اعتمادها.
وحيث إن جبر الضرر اللاحق بالمدعين من جراء قيام المدعى عليه بتوسيع المطبخ على حساب الأجزاء المشتركة يستوجب رفعه، الأمر الذي يستتبع الحكم عليه بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة والمخالف للتصميم وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليها وفقا لما هو مدون في التصميم العقاري للعقار المشترك.
وحيث إن طلب فرض غرامة تهديدية مبرر لتعلق الأمر بتنفيذ التزام بالامتناع عن عمل، وارتأت المحكمة تحديد مبلغها في 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ.
وحيث إن طلب النفاذ المعجل ليس له ما يبرره ويتعين التصريح برفضه.
وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها طبقا للفصل 124 من ق.م.م.
وتطبيقا للفصول 1و2و3و32و50و124 و147 من ق.م.م، ومقتضيات ق.ل.ع.
لهذه الأسباب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا وحضوريا:
في الشــــكــل: بقبول الدعوى.
في الموضوع: الحكم على المدعى عليه برفع الضرر عن المدعين وذلك بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة والمخالف للتصميم، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها (100) درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ابتداء من تاريخ الامتناع، وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات.
بهذا صدر الحكم وتلي بالجلسة العلنية في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالمحكمة الابتدائية بالقنيطرة.
وكانت المحكمة تتركب من:
السيدة: نورة بوطاهر رئيسة
وبمساعدة السيدة: لطيفة البغاري كاتبة الضبط
- الوقائــع -
بناء على المقال الافتتاحي للدعوى المرفوع أمام هذه المحكمة من طرف المدعين بواسطة دفاعهم والمؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 19/01/2012، والذي يعرضون فيه أنهم يملكون شقق لكل واحد منهم في العمارة الكائنة الحاملة للرسم العقاري الأصلي عدد .... وأن المدعى عليه المالك لشقة 2 الطابق الأول قام بعدة خروقات مخالفة للقانون ولضوابط التعمير تتجلى في توسيع مطبخ شقته على حساب مساحة الفناء المشترك وذلك بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرم سكان العمارة من الاستفادة من الفناء كما عمل على توظيف الجهة الخلفية لشقته فجعل الممر المؤدي إلى درج الإغاثة كأنه امتداد طبيعي لملحقات شقته، ملتمسين الحكم على المدعى عليه برفع الضرر اللاحق بهم وذلك بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة وضمه إلى شقته بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرمهم من استغلال ذلك الفناء بالإضافة إلى الأضرار التي سيتعرضون إليها، والحكم على المدعى عليه بغرامة تهديدية قدرها 500 درهم يوميا عندما يمتنع عن التنفيذ والحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر.
وبناء على الوثائق المرفقة بالمقال، وهي عبارة عن شهادة عقارية، شهادة عقارية للرسم الأصلي، شهادة إدارية للمعاينة، خبرة قضائية.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بجلسة 07/03/12، والتي جاء فيها أن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام، ملتمسا الحكم بعدم قبول الدعوى.
وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 25/04/2012، والقاضي بإجراء خبرة تقنية عهد بها للخبير .....
وبناء على قرار المحكمة الصادر بتاريخ 23/01/2013، والقاضي باستبدال الخبير المعين بالخبير .... بناء على طلب الإعفاء المقدم من الخبير الأول.
وبناء على تقرير الخبرة المنجز من قبل الخبير المعين والمودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 21/03/2013.
وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بجلسة 17/04/2013، والتي التمسوا فيها الحكم وفق مقالهم ومذكرتهم ما بعد الخبرة.
وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من قبل المدعى عليه بجلسة 08/05/2013، والتي جاء فيها أن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام، ملتمسا الحكم بعدم قبول الدعوى.
وبناءاً على عرض القضية بجلسة 08/05/2013، حضر السيد النقيب .... وحاز نسخة من مستنتجات ذ .... وأكد ما سبق، فتقرر حجزها للتأمل لجلسة 15/05/2013.
وبعد التأمل طبقا للقانون
في الشكل :
حيث إن مقال الادعاء جاء على الشكل والصفة المتطلبين قانونا وأديت عنه الرسوم القضائية مما يتعين معه قبوله شكلا.
في الموضوع:
حيث يهدف طلب المدعين إلى الحكم على المدعى عليه بما هو مسطر أعلاه.
وحيث أسس المدعون طلبهم على أنهم يملكون شققا لكل واحد منهم في العمارة الكائنة .... وأن المدعى عليه المالك لشقة 2 الطابق الأول قام بتوسيع مطبخ شقته على حساب مساحة الفناء المشترك وذلك بفتح باب مؤدي إليه الشيء الذي حرم سكان العمارة من الاستفادة من الفناء كما عمل على توظيف الجهة الخلفية لشقته فجعل الممر المؤدي إلى درج الإغاثة كأنه امتداد طبيعي لملحقات شقته.
وحيث دفع الطرف المدعى عليه بأن الفصل 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 جعل توجيه أي دعوى أمام القضاء من اختصاص وكيل الاتحاد الذي ينبغي عليه قبل رفع أي دعوى الحصول على إذن من الجمع العام.
وحيث إنه بمقتضى الفصل 35 من ظهير 3 أكتوبر 2002 المتعلق بنظام الملكية المشتركة فإنه لكل مالك في العقار المشترك الحق في إقامة دعوى للحفاظ على حقوقه في العقار المشترك أو إصلاح الضرر اللاحق بالعقار أو الأجزاء المشتركة من طرف أحد أعضاء الاتحاد أو الأغيار، وهذا ما أكده القرار الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 19/11/2008 ملف مدني عدد 778/01/06/2007، مما يكون معه هذا الدفع غير مؤسس ويتعين رده.
وحيث أمرت المحكمة في إطار تحقيقها للدعوى بخبرة تقنية للتأكد من الضرر اللاحق بالمدعي أنيطت للقيام بها إلى الخبير الحسن المفضل الذي أنجز تقريرا احترم من خلاله مقتضيات الفصل 63 من ق.م.م وكذا النقط المحددة بالحكم التمهيدي.
وحيث خلص الخبير في تقريره إلى أن المدعى عليه قام بتوسيع مطبخ شقته وذلك بإحداث مطبخ ثانوي مجاور مبني بالألمنيوم بالفناء المشترك بين سكان العمارة كما قام أيضا باستغلال الفناء المشترك الرابط بين درجي الإغاثة وذلك لنشر ملابس الغسيل ووضع بعض الأغراض الشخصية المتعلقة بالغسيل.
وحيث إنه لم يتم الطعن في النتيجة التي توصلت لها الخبرة بشكل مقبول مما لا ترى معه المحكمة مانعا من اعتمادها.
وحيث إن جبر الضرر اللاحق بالمدعين من جراء قيام المدعى عليه بتوسيع المطبخ على حساب الأجزاء المشتركة يستوجب رفعه، الأمر الذي يستتبع الحكم عليه بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة والمخالف للتصميم وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليها وفقا لما هو مدون في التصميم العقاري للعقار المشترك.
وحيث إن طلب فرض غرامة تهديدية مبرر لتعلق الأمر بتنفيذ التزام بالامتناع عن عمل، وارتأت المحكمة تحديد مبلغها في 100 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ.
وحيث إن طلب النفاذ المعجل ليس له ما يبرره ويتعين التصريح برفضه.
وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها طبقا للفصل 124 من ق.م.م.
وتطبيقا للفصول 1و2و3و32و50و124 و147 من ق.م.م، ومقتضيات ق.ل.ع.
لهذه الأسباب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا وحضوريا:
في الشــــكــل: بقبول الدعوى.
في الموضوع: الحكم على المدعى عليه برفع الضرر عن المدعين وذلك بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بإزالة المطبخ الخارجي لشقته على حساب الفناء المشترك لكافة سكان العمارة والمخالف للتصميم، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها (100) درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ابتداء من تاريخ الامتناع، وتحميله الصائر ورفض باقي الطلبات.
بهذا صدر الحكم وتلي بالجلسة العلنية في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالمحكمة الابتدائية بالقنيطرة.
وكانت المحكمة تتركب من:
السيدة: نورة بوطاهر رئيسة
وبمساعدة السيدة: لطيفة البغاري كاتبة الضبط
