عقل الممتلكات العقارية دراسة في ضوء مقتضيات القانون32.18 القاضي بتعديل قانون المسطرة الجنائية

 
مقدمة

تشكل الثروة العقارية إحدى الدعائم الأساسية في البناء الاقتصادي في العالم مما يجعل الاعتناء بتنظيمها وضبط أحكامها غاية في الأهمية، وذلك لضمان ثباتها واستقرارها وتداولها واستثمارها.^[1]
ونظرا لهذه الأهمية التي يكتسيها العقار، عمد المشرع المغربي على غرار باقي التشريعات المقارنة إلى إيجاد ترسانة قانونية هدفها إحاطة العقار بسياج من الضمانات من أجل حمايته من كل اعتداء يمس ببنيته أو الحقوق الواردة عليه.
فإلى جانب الحماية المدنية المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية ومدونة الحقوق العينية[2]، فقد عزز المشرع المغربي هذه الحماية بمقتضيات زجرية بعضها منصوص عليها في القانون الجنائي[3] والبعض الأخرى في  قانون المسطرة الجنائية بموجب التعديل الأخير. هذا التعديل يتجلى في الظهير رقم 1.19.92الصادر أخير بتاريخ8 يوليوز 2019 والقاضي بتنفيذ القانون رقم [4]18.32.
فقد أحدث هذا القانون إجراء جديد لم يكن منصوصا عليه في قانون المسطر الجنائية الأصلي[5]، ألا وهو الأمر بعقل العقار الذي يكون موضوع الجريمة. ففلسفة هذا القانون هي تعزيز الأمن العقاري عن طريق التصدي للظواهر المشينة التي عرفها ولا يزال يعرفها المجتمع المغربي (من سطو وتزوير).
 فالأمر بعقل العقار بهذا، هو إجراء تحفظي يصدر لفائدة ضحية عمل جرمي يكون العقار موضوعه يغل يد المشتكى به بمنعه من التصرف في العقار إلى أن يتم البت في الدعوى العمومية. وعليه فما هي أهم إجراءات عقل الممتلكات العقارية؟ وما هي آثاره؟ وما هو دوره في الحد من ظاهرة السطو على عقارات الغير؟
لسبر أغوار هذا الموضوع والإجابة عن الإشكال المطروح أعلاه، ارتأيت تناول الموضوع وفق محورين أساسين:
المحور الأول: مسطرة عقل الممتلكات العقارية
المحور الثاني: آثار الأمر الصادر بعقل الممتلكات العقارية
  
المحور الأول: مسطرة عقل الممتلكات العقارية
بالرجوع إلى المقتضيات المنظمة للعقل العقاري، نستشف أن المشرع المغربي عدد الجهات التي يحق لها إصدار الأمر بعقل الممتلكات العقارية متى كانت موضوع جريمة متابع بها المشتكى به، ويصدر هذا الأمر بناء على طلب النيابة العامة أو جهات أخرى، وبديهي أن العقل يهم العقارات وليس المنقولات، إلا أنه نظرا لازدواجية النظام العقاري بالمغربي من شأنه أن يثير عدة إشكالات في ظل غياب نصوص واضحة بخصوص تقييد الأمر الصادر بعقل العقار.
الفقرة الأولى: الجهات التي يحق إصدار الأمر بعقل العقار
أناط المشرع المغربي بعدة جهات قضائية حق إصدار الأمر بعقل العقار، الذي يكون موضوع جريمة، وتتمثل هذه الجهات في كل من رئيس المحكمة الابتدائية، حيث يبت في طلب الأمر بإصدار عقل العقار، في إطار الأوامر المبنية على طلب. فرئيس المحكمة الابتدائية يبت في هذا الأمر بناء على طلب يقدمه وكيل الملك، الشيء الذي أكد عليه المشرع في الفقرة الثامنة من المادة 40 من ق م ج التي جاء فيها :
 ".... يحق له إذا تعلق الأمر بجريمة من الجرائم التي تمس الملكية العقارية أن يتقدم بطلب إلى رئيس المحكمة الابتدائية لإصدار أمر بعقل العقار في إطار الأوامر المبنية على طلب، ...".
 وما يستشف من المقتضى أعلاه، أن المشرع المغربي حافظ على الاختصاص الأصيل لرئيس المحكمة الابتدائية في الأوامر المبنية على طلب. 
كما يحق للسيد الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف حق النظر في طلب لأمر بعقل العقار، متى كان المتهم متابع بجناية وكان الاختصاص لمحكمة الاستئناف. وشأنه شأن رئيس المحكمة فيبت الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف بناء على طلب يقدمه السيد الوكيل العام للملك.
 ويطرح إشكال بخصوص صفة الرئيس الأول لمحكمة الاستئناف عندما يبت في الطلب، بمعنى هل يصدر الأمر في إطار الأوامر المبنية على طلب أم بصفته قاض المستعجلات أم بصفته تلك؟
يبدو أن المشرع من خلال صياغته للمادة [6]49 في فقرتها السابعة لم يمنح للرئيس الأول لمحكمة الاستئناف أن يبت في طلب الأمر بعقل العقار بصفته الولائية، ولا بصفته الاستعجالية وإنما بصفته تلك، على اعتبار أن المشرع سكت عن ذلك، بخلاف رئيس المحكمة الابتدائية الذي يبت بصفته الولائية، وهذا التوجه في نظرنا محمود ومساير للقواعد العامة المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية بموجب الفصل 148 الذي أعطى لرؤساء المحاكم الابتدائية وحدهم الحق في إصدار الأوامر المبنية على طلب.
فالمشرع من خلال مقتضيات المادة 40 والمادة 49 من ق م ج خول للنيابة العامة حق تقديم طلب إصدار الأمر بعقل العقار موضوع جريمة، غير أن هذه المكنة لا تنفرد بها لوحدها، بل منحت لقاضي التحقيق وكذا الهيئة القضائية إلى جانب الإطراف.
وفي السياق ذاته صدرت دورية للسيد رئيس النيابة العامة بتاريخ 13 شتنبر 2019 تحث الوكلاء العامين للملك لمحاكم الاستئناف ووكلاء الملك للمحاكم الابتدائية، بتطبيق هذا قانون بحزم من خلال تقديم طلبات والتماس إصدار الأمر بعقل العقار.
 وإذا كان ملف المتابعة قد أحيل على قاضي التحقيق أو قد أحيل مباشرة على محكمة الموضوع[7]، ولم يقدم طلب العقل من الجهتين المذكورتين أي وكيل الملك والوكيل العام للملك، فإن الأمر بالعقل يصدر عن قاضي التحقيق، الشيء الذي نص عليه المشرع في المادة 104 في فقرتها السابعة التي جاء فيها: ".... يجوز لقاضي التحقيق إذا تعلق الأمر بجريمة من الجرائم التي تمس بحق الملكية العقارية، أن يأمر بعقل العقار، ....".
وعليه، فقد أضاف المشرع لقاضي التحقيق إصدار أمر إلى جانب باقي الأوامر المنصوص عليها في ق م  ج.
هذا ويحق للهيئة القضائية كذلك إصدار الأمر بعقل العقار إما تلقائيا أو بناء على طلب الأطراف، ويصدر هذا الأمر بناء على مقتضى حكم عارض يقضي بالعقل، و هو ما أشار إليه المشرع في المادة 299 من ق م ج التي جاء فيها: " تبت للهيئة القضائية....
....يحق لها تلقائيا أبنا على ملتمس النيابة العامة أو أحد الإطراف أن تأمر بعقل العقار كلما تعلق بجريمة من الجرائم التي تمس الملكية العقارية".
وقد أحسن المشرع صنعا بتخويل الأطراف حق تقديم طلب إصدار الأمر بعقل العقار، متى أغفلت النيابة العامة أو تقاعست في تقديم الطلب، فهي خطوة مهمة خطاها المشرع لحماية الملكية العقارية للمشتكي.
الفقرة الثانية: العقارات التي تكون موضوع  مسطرة العقل العقاري
جاء معنا آنفا أن مسطرة العقل تهم العقارات باختلاف أنواعها ولا تهم المنقولات، وأشرنا كذلك إلى أن النظام العقار المغربي يتميز بالازدواجية والتنوع. فتوجد العقارات غير المحفظة وهي الأصل وعقارات محفظة.
فإذا كان العقار محفظ فيتم تقييد هذا الأمر بعقل العقار في الرسم العقاري، فقبل سنة 2008 كان هناك إشكال حيث أن أغلب المحافظين العقارين يرفضون تييقد الأمر الصادر بعقل العقار[8]، بذريعة أن المشرع لم ينص في ظهير التحفيظ العقار ولا في نصوص خاصة على وجوب تقيد هذا الأمر، إلا أن الدورية الصادرة عن السيد المحافظ العام بتاريخ 26 يونيو 2008 أزالت للبس، حيث طلب السيد المحافظ العام من السادة المحافظين قبول تقيد الأوامر الصادرة بعقل الممتلكات، وبالتالي تجاوز المشرع الإشكال المطروح، غير أن يعاب عليه عند تنظيمه لعقل العقار بموجب 32.18 لم ينص على ذلك صراحة.
ويثار الإشكال في الحالة التي يكون الرسم العقاري مثقل بحجز أو إنذار بحجز عقاري، وصدر أمر بعقل العقار، فهل يواجه بالفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري التي تمنع إجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز؟
يبدو أنه لا مجال لتمسك المحافظ على الأملاك العقارية بمقتضيات الفصل أعلاه، لان العبرة بآثار الأمر بعقل العقار وطبيعته، فهو ليس بحجز ولا بتقييد احتياطي، ومن تم ليس هناك مانع يمنع المحافظ من رفض تقييد هذا الأمر.
أما إذا كان العقار غير محفظ، فيثار الإشكال بخصوص تقييد هذا الأمر بالعقل، وفي ظل غياب مقتضى صريح، لا يسعنا إلا الرجوع إلى المقتضيات المنصوص عليها في قانوني تموين الجريمة الإرهابية وقانون مكافحة غسل الأموال، فكما جرت العادة فوزارة الداخلية هي المكلفة بهذه الإجراءات من أجل عقل العقار[9].
وللافت للانتباه أن العقل العقاري يمكن أن ينصب حتى على الحقوق العينية العقارية مثل حق الانتفاع وحق السطحية وغيرها من الحقوق العينية الأخرى[10]... كما أن هناك بعض العقارات غير قابلة لمسطرة العقل، كما هو الشأن بالنسبة لأملاك الدولة الخاصة والعامة والأراضي السلالية وأراضي الجيش، ولو كان المشتكى به واضعا يده عليها.
المحور الثاني: آثار الأمر الصادر بعقل العقار
عالج المشرع المغربي الآثار المترتبة عن الأمر القاضي بعقل العقار، حيث منع إخضاع العقار لأي تصرف، وجعل هذا الأمر قابل للاستئناف في حالة الرفض، تبت فيه عدة جهات تختلف باختلاف الجهة المصدرة له. وهذا الأمر ليس نهائيا وإنما يمكن رفعه من قاضي المستعجلات، إلا أنه يثار عدة إشكالات بخصوص هذا الرفع سنعرج عليها في وقتها.
الفقرة الأولى: الآثار المانع
مما لاشك فيه، أن الأمر الصادر بعقل العقار يقبل الطعن بالاستئناف داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ تبليغ الأمر، ولا يقف الطعن وأجله التنفيذ، وتختلف الجهة القضائية التي حق لها النظر في هذا الطعن بالاستئناف باختلاف الجهة المصدرة للأمر. فإذا صدر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية، فإن الجهة الموكول لها حق النظر في الاستئناف هي محكمة الاستئناف.أما إذا كانت الجهة المصدرة للأمر هو الرئيس الأولى لمحكمة الاستئناف، فآنئذ ينعقد الاختصاص لغرفة المشورة، وقد يصدر الأمر عن السيد قاض التحقيق، في هذه الحالة ينعقد الاختصاص في الطعن بالاستئناف فهذا الأمر إلى الغرفة الجنحية[11].
وللافت للانتباه أن المشرع سكت عن مدى إمكانية الطعن بالاستئناف في الأمر بالعقل الصادر عن الهيئة القضائية ؟
يبدو أن المشرع وحسب النصوص الأنفة الذكر منح للأطراف حق الطعن بالاستئناف في الأمر، وبالتالي عدم التنصيص عليه، فهذا يعني أن المشرع يوحي بتطبيق المقتضيات سالفة الذكر.
لكن، هل القرار الصادر عن محكمة الاستئناف والحكم الصادر عن الغرفة الجنحية برفض طلب العقل يقبلان الطعن بالنقض؟
بالرجوع إلى المواد المنظمة لعقل العقار، نستشف أن المشرع لم ينص على هذا المنع بشكل صريح، إلا أنه في نظرنا لا يمكن للأطراف الطعن بالنقض في القرار الصادر عن محكمة الاستئناف والغرفة الجنحية، لأن إقرار الطعن بالنقض من شأنه أن يفرغ الطابع الاحتياطي والإجرائي لهذه المسطرة.
يترتب على الأمر الصادر بعقل العقار منع التصرف في العقار طيلة مدة سريان مفعوله، ويكون كل تصرف بعوض أو بدون عوض باطل ومنعدم الأثر، والمقصود بالتصرفات هنا  جميع التفوتات بعوض أو بدون عوض، كالبيع والهبة والصدقة وغيرها... .والإشكال المطروح هنا هو استعمال المشرع لصيغة العموم بشأن المنع، بمعنى أخر هل مسألة غل اليد تهم المشتكى به أم أي شخص يملك حقا على العقار؟
فلنفترض أن هناك عقار محفظ مشاع وعليه حقوق عينية عقارية، وصدر أمر بعقل ذلك العقار ومنع التصرف في العقار، فهل هذا المنع يشمل المشتكى به أم حتى الحقوق العينية العقاري المقيدة به ؟
يبدو أن المنع يهم العقار بجموعه وليس حصة المشتكى به، لان فلسفة المشرع من هذه المسطرة- عقل العقار- تجميد ومنع التصرف في العقار إلى أن يحكم في الدعوى العمومية المثارة في وجه المتابع. على خلاف ذلك ذهب الأستاذ امبارك السباغي في مدخلة له في إحدى الندوات[12]، أنه كان على المشرع أن يكون واضحا، وينص على منع المشتكى به وحده دون العقار بمجموعه.
الفقرة الثانية: رفع الأمر بعقل العقار
أعطى المشرع للنيابة العامة ولكل من له مصلحة مكنة رفع الأمر بعقل العقار، ويبت في هذا الطلب رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للمستعجلات متى كان هو من أصدر الأمر بعقل العقار، وهو ما جاءت في المادة 40 في فقرتها العاشرة حيث نصت:" ... يترتب عن الأمر الصادر بالعقل منع التصرف في العقار طيلة مدة سريان مفعوله. ويكون كل تصرف بعوض أو بدون عوض مع وجود العقل باطلا وعديم الأثر، ما لم يتم رفع العقل من طرف رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات بناء على طلب من النيابة العامة أو من له مصلحة..."
عكس ما إذا صدر الأمر بعقل العقار عن السيد الرئيس الأولى لمحكمة الاستئناف، فتبت في طلب الأمر برفع العقل محكمة  الاستئناف التي أمرت به في إطار القضاء الاستعجالي، حيث جاء في المادة 49 في فقرتها العاشرة ما يلي: " ... يترتب عن الأمر الصادر بالعقل منع التصرف في العقار طيلة مدة سريان مفعوله. ويكون كل تصرف بعوض أو بدون عوض مع وجود العقل باطلا وعديم الأثر، ما لم يتم رفع العقل من طرف المحكمة التي أمرت له فإطار القضاء الاستعجالي بناء على طلب من النيابة العامة أو من له مصلحة...".
ويحق لقاضي التحقيق بدوره رفع الأمر بعقل العقار إما تلقائيا أو بناء على طلب النيابة العامة أو من له مصلحة، وهو الشيء المنصوص عليه في المادة104 في فقرتها الأخيرة التي جاء فيها أنه: "... يترتب عن الأمر الصادر بالعقل منع التصرف في العقار طيلة مدة سريان مفعوله. و يكون كل تصرف بعوض أو بدون عوض مع وجود العقل باطلا وعديم الأثر، و يبقى قاض التحقيق مختصا لرفعه تلقائيا أو بناء على طلب من النيابة العامة أو من له مصلحة...".
 
 
خاتمة
 صفوة القول فهذا القانون أي 32.18 وفر صلاحيات جديدة للسلطات القضائية لمواجهة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، بحيث سيكون لهذه الجهات الحق في عقل العقار موضوع الاستيلاء والمنع من التصرف فيه، إلى حين البت في الدعوى العمومية المتعلقة بالتزوير أو الاستيلاء.
ومن تم فهو يشكل قفزة نوعية في حماية الملكية العقارية بغية التصدي لظاهرة الاستيلاء على أملاك الغير، التي أصبحت مرتعا خصبا في المجتمع المغربي. غير أن هذا القانون رغم ما له من محاسن فقد جاء قاصرا وغير منسجما مع نفسه في مجموعة من المقتضيات، هذا الارتباك من شأنه أن يفرغ هذا القانون من غاياته وفلسفته، بحيث أهمل تنظيم إجراءات تقييد الأمر بالعقل في العقار الغير المحفظ وإهمال التنصيص صراحة على تقييد الأمر بعقل العقار في الرسوم العقارية، وغيرها من النقائص... غير أننا نتوسم فيه خيرا ونرجو أن يطبق بحزم وصرامة حتى يحقق ما يأمل منه المشرع وما نأمل منه نحن كمهتمين بالشأن العام.
 
 
 
 
 
 
  
المراجع المعتمدة

• عبد الخالق أحمدون، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب مقتضياته القانونية وإشكالاته الواقعية، مطبعة طوبريس، الرباط، الطبعة الثالثة، 2007، ص.4.
• عبد الرحيم بن بركة" تعديلات قانون المسطرة الجنائية لم ينس حقوق ضحايا الجرائم والمتضررين منها" مقال منشور في الموقع الالكتروني https://assabah.ma/435504.html أطلع عليه بتاريخ 2020/05 /03 على الساعة الواحدة زوالا.
• محمد أوزيان، مصادرة الأموال العقارية والمنقولة لفائدة الدولة، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء الطبعة الأولى 2015/ 2016 .
• مبارك السباغي" إشكالية مسطرة عقل الممتلكات العقارية و الشخصية، مداخلة صوتية منشورة بموقع التواصل السمعي البصري  https://www.youtube.com/watch?v=9bepgPF3oFI اطلع عليها بتاريخ 2020 /05 /02 على الساعة 00:00 ليلا.

 
النصوص القانونية المعتمدة

• القانون الصادر بظهير شريف رقم 1.19.92 بتاريخ 5 ذي القعدة 1440(8 يوليوز2019 الجريدة الرسمية عدد 6796 بتاريخ 15 ذو العقدة (18 يوليو2019).
• .القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432(22 نوفمبر 2011)
• قانون المسطرة المدنية بموجب ظهير شريف بمثابة قانون رقم 1.47.744. بتاريخ 11 رمضان 1394(28شتنبر 1974).
• القانون رقم 22.01 المتعلق بالمسطرة الجنائية الجريدة الرسمية عدد 5078 بتاريخ 27 ذي القعدة 1424 (30 يناير2003).