الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
تقرير المجلس الأعلى للحسابات حول المحافظتان على الأملاك العقارية لتمارة و الدار البيضاء الحي الحسني
تقوم مصالح المحافظة على الأملاك العقارية بمهام التحفيظ والمسح العقاري والخرائطية طبقا للصلاحيات الموكولة لها
من طرف الدولة. وقد تم التنصيص على هذه الصلاحيات في إطار ظهيرين شريفين، الأول صدر بتاريخ 12 غشت 1913
والثاني صدر بتاريخ فاتح يوينو 1915 والقرارات الوزيرية المؤرخة على التوالي في الثالث والرابع والسادس من يونيو 1915
كما تم تعديلها وتتميمها.
تتمحور عملية التحفيظ العقاري حول إجراءين أساسيين و هما عمليات التحفيظ والعمليات اللاحقة )البيع والتقسيم
والتجزئة والاستخراج ونظام الملكية المشتركة...(
تقوم المحافظة على الملاك العقارية بهذه الإجراءات مقابل استخلاص الرسوم المطابقة لها طبقا للفصل 11 من القانون
رقم 00 - 58 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، كما حدد المرسوم رقم
358 - 97 - 2 الصادر في 30 يونيو 1997 تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية.
وطبقا لمقتضيات الفصل 16 من القانون رقم 00 - 58 السالف الذكر، فإن تحصيل ديون الوكالة الوطنية للمحافظة
العقارية والمسح العقاري والخرائطية يتم وفقا لمسطرة تحصيل الديون العمومية.
يتولى المحافظ على الأملاك العقارية القيام بعمليات تصفية الرسوم الواجب أداؤها طبقا للفصل الرابع من القرار
الوزيري الصادر بتاريخ رابع يونيو 1915 لحساب وتحت مراقبة مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري
والخرائطية كما ينص على ذلك الفصل الرابع من المرسوم رقم 913 - 00 - 2 المؤرخ في 27 غشت 2002 والصادر بتطبيق
القانون رقم 00 - 58 السالف ذكره.
أما فيما يتعلق بمداخيل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، فإن البيوعات تمثل نسبة
كبيرة منها تصل إلى 38 % .
I ملاحظات وتوصيات المجلس الأعلى للحسابات
قام المجلس الأعلى للحسابات بمهمتين لمراقبة تسيير مصلحة المحافظة على الأملاك العقارية لكل من الدار البيضاء الحي
الحسني وتمارة، أسفرت عن الملاحظات التالية:
أولا . مسطرة التحفيظ العقاري
بطء في معالجة مطالب التحفيظ
تعرف معالجة مطالب التحفيظ بطءا كبيرا وصل إلى عدة سنوات، فبالنسبة ل 1.102 مطلبا للتحفيظ التي وصلت إلى
مرحلة التقييد، 369 منها، أي ما يعادل نسبة 33 % ، تعود إلى أكثر من 20 سنة.
ضعف التنسيق بين مختلف المتدخلين
يرجع عدم وصول مطالب التحفيظ إلى مرحلة التقييد، أي إصدار الرسم العقاري، لتوقفها في مرحلة من المراحل
المسطرية نظرا لغياب التنسيق بين مختلف المتدخلين بدء بمصلحة المسح العقاري ومرورا بالسلطات المحلية وانتهاء
بالمحاكم.
كما يعزى هذا البطء الحاصل في معالجة مطالب التحفيظ إلى عدم قيام مصلحة المحافظة العقارية لتمارة بالإجراءات
الموكلة إليها بقوة القانون. فخلال سنة 2010 :
— 212 مطلب تحفيظ أحيلت على المحافظة العقارية لتمارة مرفوقة بشهادة التعليق، دون أن تمر هذه المطالب
للمرحلة اللاحقة من مسطرة التحفيظ؛
— 185 مطلب تحفيظ تستوجب إدلاء مصلحة المسح العقاري بالخرائط بعد إنجازها؛
— 24 % من مطالب التحفيظ قيد المسطرة تنتظر إما عملية التحديد الأولي أو التحديد التكميلي أو وضع علامات
التحديد.
و تجدر الإشارة إلى أن البطء لا يزال قائما رغم وضع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري والخرائطية
لمسطرة تمكن من معالجة مطالب التحفيظ بصورة منتظمة من خلال تحسين العلاقة بين المصلحة المكلفة بمعالجة
مطالب التحفيظ ومصلحة المسح العقاري.
احتمال وقوع تقييدات متزامنة في نفس الوقت لنفس الملك
التقييد المتزامن هو تقييد حقوق عينية جديدة تنتج خلال الفترة الممتدة من وضع مطلب التحفيظ إلى صدور مقرر
التحفيظ. وتشتمل هذه العملية على عدة مخاطر تتجلى في كون بعض طالبي التحفيظ يقومون، عن سوء نية، بعدة
بيوعات لملكهم على أساس شهادة إيداع مطلب التحفيظ مما يؤدي إلى عدد كبير من التعرضات على هذه البيوعات.
ويمكن أن نذكر على سبيل المثال مطالب التحفيظ ذات الأرقام : R/3648 و R/40367 و 1267 / 38 و 2105 / 38 و R/33394
و 40370 / 03 و R/40365 و 1415 / 38 .
كما تجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن تجزئات خلوطة وسيدي أمغار لا زالت تطرح عدة مشاكل مرتبطة بإعادة إسكان
العائلات التي كانت ضحية لبيوعات متكررة، وهي مشاكل تدوم لسنوات.
ثانيا - وعاء احتساب رسوم المحافظة العقارية
يتم احتساب حقوق المحافظة العقارية على أساس قيمة البيع للملك العقاري، موضوع مطلب التحفيظ، كما هو
منصوص عليه في الفصلين 46 و 47 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 السالف الذكر.
أمام الصعوبات المتمثلة في اللجوء إلى المراجعة المنصوص عليها في الفصل 47 من القرار الوزيري السالف الذكر،
ولتفادي التصاريح الناقصة قامت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بإعداد دليل للقيم
تم تعميمه على مختلف مصالح المحافظة العقارية، عبر التراب الوطني، خلال شهر يوليوز 2004 .
يحدد الدليل المذكور القيم المرجعية لأثمنة البيع لكل منطقة من المناطق المكونة لمجال اختصاص كل مصلحة من
مصالح المحافظة على الأملاك العقارية. ويخضع دليل القيم البيعية إلى مراجعة دورية، قصد تحيينه، كلما دعت الضرورة
إلى ذلك إلا انه لازال يشكو مع ذلك من النقائص التالية:
عدم تطبيق دليل قيم البيع بالنسبة لكل العمليات
قامت مصلحة المحافظة العقارية بتمارة بتطبيق تعريفة أقل مما هو منصوص عليه في دليل أثمنة البيع بالنسبة لعدد
من المقاولين العقاريين العموميين والخواص بموجب محضر اللجنة الخاصة بتحديد تعريفة الحقوق الواجب استخلاصها.
حالات تأخير في تطبيق دليل القيم البيعية
يخضع دليل القيم البيعية للمراجعة إلا أن هذه الأخيرة لا تدخل حيز التطبيق إلا بعد انصرام أكثر من سنة في بعض
الحالات؛ كما هو الشأن بالنسبة للمراجعة التي تمت سنة 2007 وتوصلت بها مصلحة المحافظة العقارية لتمارة خلال
يناير 2008 ولم تفعل إلا ابتداء من شهر مارس من نفس السنة.
الرسوم العقارية المتواجدة خارج المجال المعد للبناء
طبقا للمخطط المديري للدار البيضاء الكبرى ومخطط التهيئة الحضرية لمقاطعة الحي الحسني، تعتبر الأراضي العارية
المتواجدة بمحاداة المناطق المعدة للبناء،وعاء احتياطيا يمكن اللجوء إليه في حالة توسيع المجال الحضري بالمدن. ورغم
تغطية هذه المناطق بمخطط التهيئة، فإنها تعتبر كاحتياطي فلاحي غير موجهة للبناء أو التجزئة مع أنها تشكل
منطقة للامتداد الحضري.
و حيث إن هذه الأراضي تدخل في إطار التنطيق zoning إلا أنه من الصعب اعتبارها أراضي عارية مخصصة للفيلات أو
العمارات أو المتاجر نظرا لعدم تنصيص مخطط التهيئة على ذلك و بالتالي فإنه لا يمكن إخضاعها لدليل القيم البيعية.
أراضي غير مجهزة و متواجدة في مناطق معدة للبناء
لم يكن دليل قيم البيع يفرق بين أثمنة بيع الأراضي العارية المجهزة وتلك غير المجهزة سواء أكانت مخصصة للفيلات أو
العمارات أو للتجارة، مع العلم أن القيم المرجعية المضمنة في دليل القيم ترجع أساسا للأراضي المجهزة.
الأراضي المتواجدة بين منطقتين من التنطيق
يتم تحديد أثمنة البيع لهذه الأراضي باعتبار قيمة المنطقة التي تضم المساحة الأكبر للأرض، لكن الصواب هو احتساب
الحقوق على أساس نسبة المساحة الموجودة في كل منطقة على حدة.
بيع فيلات مشيدة على أراضي ذات مساحات كبيرة
لا يعطي دليل قيم البيع أثمنة مرجعية بالنسبة للفيلات ذات معامل ضعيف لاستعمال الأرض فيما تفوق قيمة الأرض
داخل المناطق ذات قيمة عقارية عالية قيمة المتر المربع المبني من الفيلات. و بالتالي فإن قيمة البيع تتكون من قيمة الأرض
العارية يضاف إليها قيمة المباني حسب السعر المحين.
أساس الرسم الخاص بعملية المطابقة
طبقا للقانون تحتسب الرسوم الخاصة بعملية المطابقة على أساس تكلفة المباني إلا أن مصالح المحافظة العقارية
تحتسبها على أساس قيمة بيع المتر المربع المبني كما جاء في التنطيق. و تشمل هذه القيمة تكلفة الأرض والمباني إضافة
إلى هامش الربح في شكل كلفة الإنعاش العقاري. فبالنسبة للأرض، لم تتغير الحقوق العينية للمالك منذ تقييد الملك
في إسمه باعتبار أنه قد أدى ما ترتب عن هذه العملية من حقوق؛ ولذلك يجب ألا يتم احتساب ثمن الأرض كجزء من
وعاء الرسوم المترتبة عن عمليات المطابقة.
أما بالنسبة لتكلفة الإنعاش العقاري فهي عملية مستقبلية يجب أن تكون ناتجة عن تنقيل للملكية أو تغيير كل
الحقوق أو جزء منها و بالتالي لا يجب احتسابها ضمن الوعاء الخاص باحتساب رسوم المطابقة.
ثالثا - البيوعات
طبقا للمرسوم رقم 358 - 97 - 2 الصادر بتاريخ 30 يونيو 1997 بتحديد تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية،
تخضع عمليات البيع و الهبة و المخارجة و المبادلة إلى رسم بحسب القيمة و رسم ثابت.
تعتبر البيوعات عمليات لاحقة يتم تقييدها على الرسوم العقارية بعد الإدلاء بعقد توثيقي أو عدلي أو عرفي.
رغم إنجاز دليل قيم البيع، فإن رسوم المحافظة العقارية الخاصة بالبيوعات لا زالت تحتسب على أساس القيم المصرح
بها في العقود مما يحرم المحافظة من مداخيل مهمة. بعد اختيار عينة من البيوعات على أساس نوع و مبلغ المداخيل،
لوحظ بأن عدم لجوء مصالح المحافظة العقارية إلى مراجعة التصاريح المضمنة في العقود نتج عنه ضرر مالي قدر بملايين
الدراهم.
البيوعات والهبات
تمثل هذه العمليات نسبة 43 % من مداخيل المحافظة العقارية للحي الحسني، إلا أن عدم تطبيق دليل قيم البيع عليها
حرم المحافظة المذكورة من مداخيل مهمة. فبالنسبة لعينة مكونة، من 21 رسما عقاريا خضعت ل 50 عملية، فقد
وصلت المداخيل التي حرمت المحافظة من تحصيلها مبلغ 7.854.040,31 درهم.
المخارجة
وتتمثل هذه العملية في معاوضة وبيع حقوق مشتركة بين مجموعة من المالكين على الشياع بهدف منح كل واحد
منهم نصيبه عن طريق القسمة أو التفويت. فإذا كان الأمر يتعلق بملك واحد، فإن عملية المخارجة سيكون الغرض منها
إصدار عدة رسوم عقارية قصد توزيعها عن الملاك بحسب حصة كل واحد منهم من الملك المذكور طبقا للمساطر الجاري
بها العمل.
تجرى عملية القسمة عن طريق المخارجة بالتراضي بين الأطراف أو عن طريق المحكمة، على أساس ملف تقني غالبا ما لا
يكون متضمنا لرخصة للتقسيم أو التجزئة كما هو منصوص عليه في القوانين المعمول بها، مما يشكل ضررا ماليا
وخرقا للنظام العام. وقد مكن افتحاص عمليات المخارجة من الوقوف على الملاحظات التالية:
—إصدار الرسوم العقارية الناتجة عن عملية المخارجة لا يتم طبقا للمساطر المنصوص عليها في قانون التعمير؛
—تقييم الأملاك، موضوع المخارجة، حسب تقديرات تعطى لقيم البيع الخاصة بها، مما يجعلها ناقصة مقارنة مع تلك
الواردة في دليل قيم البيع.
و قد سجلت عدة حالات لمداخيل حرمت المحافظة من تحصيلها جراء عدم اتخاذ دليل قيم البيع كأساس لاحتساب
الرسوم المترتبة عنها. فبالنسبة لبعض عمليات المخارجة التي تم افتحاصها بالمحافظة العقارية للحي الحسني، بلغ الضرر
المالي المسجل، الخاص بالضريبة على عمليات التجزئة، ماقدره 1.927.220,85 درهم بالنسبة لرسم عقاري واحد.
أما من جهة أخرى، فإن تحديد القيمة البيعية للأملاك، موضوع المخارجة، يكون دائما أقل من القيمة المبينة في دليل
قيم البيع. ونظرا لعدم تفعيل مسطرة مراجعة القيم المصرح بها في العقود، فإن ذلك يؤدي إلى ضياع مداخيل مهمة
على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية. وبعد افتحاص عشرة رسوم عقارية بالمحافظة
العقارية للحي الحسني وصل مبلغ المداخيل التي حرمت من استخلاصها ما مجموعه: 1.305.758,14 درهم.
رابعا - عملية التحيين
ينص الفصل 15 من الظهير الشريف الصادر بتاريخ 2 يونيو 1915 بتحديد التشريع المطبق على العقارات المحفظة : يجوز
لمالك الأرض أن يقيم عليها جميع أنواع المغروسات و البناءات التي يرتئيها عدا الاستثناءات المنصوص عليها بالقسم
التاسع من هذا الظهير الشريف و الضوابط الخاصة بالتخطيط و تصاميم توسعة المدن و الطرق بوجه عام.
كما ينص الفصل 24 من نفس الظهير الشريف على أن الزيادات أو التغييرات الطارئة على عقار يمكن أن يترتب عنها
تغيير في رسم الملكية وفي تحديد الموقع والتصميم.
تمثل رسوم المحافظة العقارية الخاصة بعملية التحيين نسبة 0,5 % من قيمة المباني الأصلية والمباني المضافة لاحقا
باعتبارها حقوقا تحتسب بحسب القيمة وذلك طبقا لمقتضيات المرسوم 358 - 97 - 2 الصادر بتاريخ 30 يونيو 1997
السالف الذكر.
ورغم أهمية هذه العملية بالنظر لمداخيلها التي مثلت نسبة 8% سنة 2009 من مداخيل المحافظة العقارية للحي
الحسني لتصل إلى أكثر من 14 % سنة 2011 ، فإن الحقوق المحصلة، بخصوص عملية التحيين )المطابقة مع حالة المكان(،
لا تزال أقل من الحجم الذي كان من الممكن تحصيله إذا تم اعتماد دليل قيم البيع.
واعتبارا ل 11 عملية تم افتحاصها فإن المداخيل التي حرمت المحافظة العقارية للحي الحسني من تحصيلها بلغت
1.916.353,00 درهما.
خامسا - عمليات التجزئة
مكنت دراسة هذا النوع من العمليات من ملاحظة ما يلي:
عدم احترام الضوابط القانونية المؤطرة لعمليات التجزئة
يتطلب تقييد عمليات التجزئة في السجلات العقارية الإدلاء بالوثائق المنصوص عليها في القانون رقم 90 - 25 الصادر
بتاريخ 17 يونيو 1997 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات و بالخصوص رخصة التجزئة
أو مجموعة سكنية أو تقسيم الملكية. يتم إحداث الرسوم العقارية الجديدة الناتجة عن إحدى هذه العمليات، بناء على
إدلاء طالبي التحفيظ بمحضر التسليم المؤقت أو شهادة إدارية صادرة عن رئيس الجماعة.
وقد لوحظ بهذا الخصوص أن المحافظ على الأملاك العقارية يقوم بتحفيظ بعض التجزئات و يصدر رسوما عقارية جديدة
بناء على شهادة صادرة عن رئيس الجماعة رغم إنجاز هذه العملية داخل المدار الحضري. بيد أن المحافظ مطالب بتفعيل
مقتضيات المرسوم الصادر بتطبيق تصاميم التهيئة قبل النظر في مضمون الشواهد الإدارية مراعاة لمبدأ تراتبية
النصوص القانونية.
ومن جهة أخرى، قام المحافظ على الأملاك العقارية بإصدار الرسوم العقارية المنبثقة عن عملية التجزئة بالاعتماد على
شهادة إدارية ، تتعارض و الأنظمة و القوانين المعمول بها و تعفي مالك التجزئة من عمليات التجهيز وذلك عوض محضر
التسليم المؤقت المنصوص عليها في القانون رقم 90 - 25 المذكور أعلاه.
وفضلا عن الضرر الناتج عن عدم احترام قانون التعمير فإن عمليات التجزئة تخلف تبعا لذلك أضرارا مالية مهمة إن على
مستوى حقوق المحافظة وكذا الرسوم المحلية...
وبالإضافة لما سبق، يقوم المحافظ العقاري، بمناسبة عمليات تجزئة الرسم العقاري الأم، في بعض الحالات، بإصدار رسوم
عقارية جديدة ويحتفظ ببقعة أرضية يعطى لها رقم الرسم العقاري الأم دون أن يفرد لها رسما عقاريا جديدا ودون
تحصيل الرسوم المترتبة عن ذلك مما يخالف مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 32 من القانون رقم 90 - 25 المذكور
أعلاه.
و قد لوحظ أيضا عدم قيام مصالح المحافظة العقارية بتعليق خرائط التجزئات و دفاتر التحملات والوثائق المتعلقة بها
مما يتعارض و مقتضيات الفصل 46 من القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر.
تدبير تجزئات موجهة لاحتضان المنطقة الصناعية لتمارة
مكن افتحاص هذا النوع من العمليات من الوقوف عن النقائص المرتبطة بعدم احترام مقتضيات دفتر التحملات الخاص
بالتجزئة المذكورة و يتعلق الأمر ب:
—عدم تقييد الرهون لفائدة الدولة؛
—غياب الإشارة إلى منع الرهن أو البيع على متن الرسوم العقارية؛
—تقييد عقود الرهون لفائدة المستفيدين من البقع الأرضية؛
—تقييد عقود بيع بعض البقع الأرضية المعدة للنشاط الصناعي قبل القيام بتقييمها.
—كما قامت مصلحة المحافظة العقارية لتمارة بإعداد محاضر المطابقة و إصدار الرسوم العقارية خاصة بالسكن
في إطار الملكية المشتركة لبعض البقع التي كانت ستحتضن نشاطا صناعيا.
سادسا - عمليات الاستخراج
يتعلق الأمر بعمليات تقسيم الملك العقاري التي ينظمها، بالإضافة إلى القانون العقاري، قانون التعمير وخاصة القانون
رقم 90 - 25 السالف الذكر وكذا المرسوم رقم 833 - 92 - 2 المؤرخ في 12 أكتوبر 1993 الصادر بتطبيق القانون المذكور.
ويتطلب إنجاز عمليات الاستخراج الإدلاء بالرخص الإدارية الصادرة عن السلطات المختصة في ميدان التعمير وذلك عندما
تتم داخل المجال الحضري.
و قد مكن افتحاص هذه العمليات من تسجيل الملاحظات التالية:
—عدم مطابقة عمليات الاستخراج للمقتضيات القانونية الجاري بها العمل؛
—عدم صحة حسابات تصفية رسوم المحافظة العقارية المترتبة عن عمليات الاستخراج؛
—غياب الوثائق المثبتة لهذه العمليات.
خلص المجلس، من خلال افتحاص عدة رسوم عقارية، إلى أن بعض عمليات الاستخراج تمت بناء على شواهد إدارية صادرة
عن رئيس الجماعة الحضرية مما يخالف المقتضيات القانونية المعمول بها و يشكل ضررا ماليا و خرقا للنظام العام.
و قد نص القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر في فصليه 35 و 61 على أن قيام المحافظين على الأملاك العقارية، بعمليات
البيع أو الكراء أو التقسيم يتم بناء على الإدلاء بنسخة من محضر التسليم المؤقت أو شهادة مسلمة من رئيس مجلس
الجماعة الحضرية أو القروية تثبت بأن العملية لا تخضع لمقتضيات هذا القانون. و يعتبر إصدار، هذه الشهادة من طرف
رئيس الجماعة، من الإجراءات المتخذة لضمان التطبيق السليم للقانون.
وعلى هذا الأساس، فإن المحافظين على الأملاك العقارية لا يمكنهم قبول سوى نسخة من محضر التسليم المؤقت أو
الترخيص المنصوص عليه في الفصل 58 من القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر، بالنسبة للعمليات الخاضعة لهذا
القانون والمتواجدة داخل المدار الحضري الخاضع لإحدى وثائق التعمير.
وقد نتج عن الاختلالات التي عرفتها عمليات الاستخراج أضرار مالية بالنسبة للجبايات المحلية وكذا بالنسبة لرسوم
المحافظة العقارية جراء تبخيس قيمة بيعها و عدم إدراج المساحة المتبقية من عملية التجزئة في رسم عقاري جديد.
فبالنسبة لعشرة رسوم عقارية خضعت للافتحاص بلغ هذا الضرر المالي الخاص برسم عقاري وحيد: 2.763.433,10 درهم
بالنسبة للضريبة على عمليات التجزئة أو التقسيم، وكذا مبلغ 1.205.465,55 درهم كرسوم عقارية حرمت المحافظة
العقارية من تحصيلها.
سابعا - العمليات المتعلقة بالسكن الاجتماعي
حسب الفصل 19 من القانون رقم 99 - 26 بمثابة قانون المالية برسم سنة 1999 / 2000 كما تم تغييره وتتميمه بالفصل
16 مكرر من القانون رقم 00 - 55 بمثابة قانون المالية برسم سنة ٬2001 يعفى المنعشون العقاريون الخاضعون لنظام
النتيجة الصافية الحقيقية بالنسبة لمجموع عقودهم وكذا أنشطتهم ومداخيلهم المتعلقة بانجاز السكن الاجتماعي ٬
كما تم التعريف به في المدونة العامة للضرائب، من رسوم التسجيل و التمبر ورسوم التقييد بالسجلات العقارية وكذا
جميع الضرائب والإتاوات والمساهمات الممنوحة لفائدة الجماعات المحلية وتجمعاتها. وقد مكنت مراقبة تسيير البرامج
التعاقدية الموجهة للسكن الاجتماعي من الكشف على النقائص التالية:
عدم احترام المنعشين العقاريين لبنود الاتفاقيات
لوحظ في هدا الصدد أن بعض المنعشين العقاريين المنتجين للسكن الاجتماعي لا يحترمون جزئيا أو كليا التزاماتهم
تجاه الدولة، مما يؤدي إلى إلحاق أضرار مالية مهمة ليس فقط بالنسبة لرسوم المحافظة العقارية ولكن أيضا بالنسبة
للضرائب المستحقة للدولة والجماعات المحلية. ونذكر هنا على سبيل المثال إحدى الشركات التي قامت ببيع أرض مقتناة
في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة، في إطار برنامج السكن الاجتماعي، دون أن تفي بالتزاماتها في هذا الصدد؛ وبالتالي
فان الرسوم غير المحصلة من طرف المحافظة العقارية والتي تم إعفاء الشركة المعنية من أدائها تصبح إلزامية، وقد بلغ
مجموع هذه الرسوم ما قدره 4.422.400,00 درهم.
عدم تسجيل وتحصيل الرسوم المتعلقة بالأجزاء غير الاجتماعية
يجب التأكيد على أن المنعشين الذين أبرموا اتفاقيات مع الدولة من أجل إنجاز برامج السكن الاجتماعي لا يؤدون كل
الضرائب والرسوم المتعلقة بالأجزاء غير الاجتماعية )محلات تجارية ٬ مكاتب ٬ سكن غير اجتماعي ٬...( وكذا حصتها في
الأجزاء المشتركة وفي البقعة الأرضية ٬ خصوصا فيما يتعلق برسوم التقييد بالسجلات العقارية والرسوم المحلية ورسوم
التسجيل والضريبة على الشركات....
وقد مكن افتحاص هذا الجانب ٬ على مستوى المحافظة العقارية الحي الحسني ٬ من الكشف عن حرمان، هذه الأخيرة، من
مداخيل مهمة فيما يخص تحصيل رسوم المحافظة العقارية المرتبطة ببرامج السكن الاجتماعي خصوصا منها المتعلقة
بعمليات التحفيظ ) 2.644.615,00 درهم( والتقسيم ) 1.163.409,86 درهم( و المطابقة مع حالة المكان ) 1.149.796,00
درهم( والتحيين ) 87.430,00 درهم( والاقتناء ) 1.664.519,00 درهم(. وهكذا بلغ مجموع ما حرمت منه المحافظة من
مداخيل ٬ بالنسبة فقط ل 20 حالة المفتحصة ٬ ما قيمته 6.709.769,86 درهم.
ومن جهة أخرى ٬ قام المحافظ على الأملاك العقارية بتمارة بتقييد عمليات المطابقة وكذا تأسيس الرسوم العقارية
وتقييد الرهون مجانا بالنسبة لمحلات معدة للاستعمال التجاري. ويتعلق الأمر بالرسوم العقارية التالية: 38 / 38 296
و 38 / 38 303 و 38 / 38 336 و 38 / 38 337 و 38 / 38 339 . وهكذا بلغ مجموع ما حرمت منه المحافظة من مداخيل ٬ بالنسبة
لهذه العملية ٬ ما قيمته 58.012,50 درهم.
عدم الإدلاء بالوثائق المثبتة
لوحظ كذلك عدم قيام المحافظة العقارية بتتبع خاص للبرامج المنجزة في إطار اتفاقيات مع بعض المنعشين العقاريين،
إذ لم يتم مطالبتهم بتقديم شهادة تثبت إنجازهم الفعلي لعدة وحدات من السكن الاجتماعي في الآجال المتفق عليها
والتي تعتبر شرطا للإعفاء من الرسوم والضرائب المشار إليها أعلاه. مع العلم بأن برنامجا واحدا يمكنه أن يشتمل على
مجموعة من المشاريع موزعة على موقع أو عدة مواقع في مدينة أو عدة مدن.
إن عدم إنجاز هذا البرنامج جزئيا أو كليا طبقا للشروط المنصوص عليها في تلك الاتفاقيات يؤدي إلى تحصيل جزئي
للضرائب والرسوم الواجب أداؤها في ظل الإعفاء من الغرامات والعقوبات والزيادات المتعلقة بها. وخلافا للمقتضيات
المتعلقة بآجال التقادم الخاص بكل ضريبة أو رسم على حدة، فإنه يمكن للإدارة استخلاص الضريبة خلال الأربع سنوات
الموالية لسنة إنجاز البرامج موضوع الاتفاقية المبرمة مع الدولة.
ثامنا - الوعاء العقاري المتعلق بالمرافق العمومية
بناء على مخططات التهيئة للجماعات المحلية للحي الحسني ودار بوعزة وكذا الأنظمة المتعلقة بها، كما تمت المصادقة
عليها على التوالي بواسطة المرسومين رقمي 157 - 89 - 2 و 168 - 89 - 2 الصادرين بتاريخ 17 مارس 1989 ، قامت السلطات
العمومية بخلق تجهيزات عمومية بنيوية أو في إطار سياسة القرب من اجل الاستجابة لحاجيات التنمية الحضرية وتطور
الساكنة.
وقد منحت المراسيم المصادقة على هذه المخططات وكذا الأنظمة المتعلقة بها لهذه التجهيزات صبغة المنفعة العامة.
وجدير بالإشارة أن هذه المخططات، الملزمة للأغيار، تخلق نظاما قانونيا جديدا تمنع بموجبه مالكي الأراضي من الزيادة في
قيمتها أو تفويت ملكيتها إلا طبقا لمقتضيات مخطط التهيئة.
فبالنسبة للأراضي المتوقع احتضانها، جزئيا أو كليا، لتجهيزات عمومية، فالجهاز العمومي المعني بالتجهيزات هو
الوحيد الذي يمتلك الصلاحية، خلال مدة 10 سنوات، لاقتناء هذه الأراضي بطريقة حبية أو جبرية. وفي حالة المجال الترابي
التابع للمحافظة العقارية للحي الحسني، تبلغ مساحة الوعاء العقاري المتعلق بالتجهيزات العمومية المرصودة في إطار
مخططات التهيئة، السالف الذكر، ما مجموعه 150 هكتار و 17 آر و 80 سنتيار.
وقد عرف جزء من هذه التجهيزات، وعددها 30 ، المتمثلة مساحتها الإجمالية في 36 هكتار و 29 آر و 50 سنتيار، ترخيصات
استثنائية. وهكذا، تم منح 72 % من مجموع مساحة هذه التجهيزات لأشخاص ذاتيين محدثة بذلك رسوم عقارية جديدة
لفائدتهم. ووفقا لهذه المعطيات، فإنه لا يمكن مطالبة مصالح المحافظة العقارية بوضعية باقي التجهيزات العمومية
لأنها غير منجزة أو تم إنجازها غير أن الإدارة المعنية لم تقم بإتمام مساطر التقييد بشأنها في سجلات المحافظة العقارية.
وانطلاقا من عينة تم افتحاصها لوحظ تغيير التخصيص المحدد بموجب وثائق التعمير الجاري بها العمل، ونخص بالذكر
مخططات التهيئة السالفة الذكر، ليتم إنجاز مشاريع عقارية موجهة للسكن؛ مما يضعف جودة المنتوج الحضري المقدم
من طرف الدولة من أجل الاستجابة لحاجيات الساكنة فيما يخص التجهيزات العمومية.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تغيير هذه التخصيصات يتم بواسطة شهادة إدارية يمنحها رئيس الجماعة المحلية المختصة، كما
هو مبين في السجلات العقارية. غير أن المحافظ يكون ملزما، خلال 10 سنوات ابتداء من تاريخ نشر المرسوم المصرح
بالمنفعة العامة والمصادق على مخطط التهيئة، بحماية حقوق الدولة عن طريق رفض تقييد حقوق جديدة في سجلات
الرسوم العقارية المعنية إلا بموجب نص مغير لهذا المرسوم طبقا لمقتضيات القانون رقم 90 - 12 المتعلق بالتعمير أو إلى
غاية نقل الملكية للدولة.
واستنادا لكل ما سبق، يوصي المجلس الأعلى للحسابات بما يلي :
•فيما يخص وعاء احتساب الرسوم
—التحيين بطريقة منتظمة للقيم المعتبرة كمراجع في دليل قيم البيع ؛
—اعتبار الدليل كمرجع كلما تم اللجوء إلى مراجعة القيم المصرح بها في العقود الخاضعة لشكليات التقييد
بالسجلات العقارية.
•فيما يخص عملية التفويت
—اتقنين وتنظيم مسطرة المراجعة وكذا طرق الطعن التي يمكن أن تثيرها؛
—التنسيق مع السلطات المختصة في هذا المجال بهدف تأمين احترام الرخص الإدارية ووثائق التعمير الممنوحة،
لمقتضيات القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر.
•فيما يخص عمليات التجزئة والتحيين والاستخراج
—اللجوء إلى مراجعة القيم المصرح بها سواء بالنسبة لعمليات البيع أو المخارجة أو المطابقة مع حالة المكان وذلك
كلما دعت الضرورة إلى ذلك طبقا لما هو مبين في الفصل 47 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 ؛
—ذ —احترام المساطر المتبعة في إطار قانون التعمير فيما يخص خلق رسوم عقارية ناتجة عن عمليات المخارجة أو
الاستخراج؛
—ذ —احترام المقتضيات القانونية الجاري بها العمل، خصوصا القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر وكذا المرسوم رقم
833 -92- 2 بتاريخ 12 أكتوبر 1993 الصادر بتطبيقه. لذلك يتعين على المحافظ العقاري أن يرفض الشواهد
الإدارية الممنوحة من طرف رئيس الجماعة كلما كانت مخالفة للمقتضيات القانونية السالفة الذكر؛
—ذ —الحرص على احترام قانون التعمير عند إحداث الرسوم العقارية الناتجة عن عمليات التجزئة والمخارجة وتقسيم
الأملاك العقارية؛
—ذ —طلب تسليم جداول المحتويات مدققة ومفصلة تسمح باحتساب صحيح للرسوم بالنسبة لكل عملية المطابقة؛
—ذ —اعتبار وعاء الرسوم المتعلقة بعمليات المطابقة بناء على تكلفة البنايات لوحدها، تجنبا لتحصيل نفس الرسوم
مرتين أو فرض رسوم على مبالغ غير حقيقية.
• فيما يخص العمليات التعاقدية « السكن الاجتماعي »
—السهر على أداء المنعشين العقاريين، المنخرطين في برامج السكن الاجتماعي، للضرائب و الرسوم الخاصة على
أجزاء البنايات التي لا تدخل في نفس الإطار؛
—ذ —ضمان تتبع إنجاز البرامج التي تدخل في إطار اتفاقيات؛
—إلزام المنعشين العقاريين بضرورة الإدلاء بشواهد تثبت احترامهم للاتزاماتهم سواء تعلق الأمر بعدد الوحدات
السكنية المنجزة أو الآجال المتفق عليها؛
—تفعيل مسطرة المراجعة كلما دعت الضرورة إلى ذلك.
•فيما يخص الوعاء العقاري المتعلق بالمرافق العمومية
—السهر على احترام مقتضيات القانون رقم 90 - 12 المتعلق بالتعمير، وذلك من خلال ضرورة الإدلاء بالنصوص
والمراسيم المصرحة بالمنفعة العامة و المصادقة على تصاميم التهيئة، بمناسبة كل طلب تقييد لحقوق جديدة
على عقارات ستصبح في ملكية الدولة.
من طرف الدولة. وقد تم التنصيص على هذه الصلاحيات في إطار ظهيرين شريفين، الأول صدر بتاريخ 12 غشت 1913
والثاني صدر بتاريخ فاتح يوينو 1915 والقرارات الوزيرية المؤرخة على التوالي في الثالث والرابع والسادس من يونيو 1915
كما تم تعديلها وتتميمها.
تتمحور عملية التحفيظ العقاري حول إجراءين أساسيين و هما عمليات التحفيظ والعمليات اللاحقة )البيع والتقسيم
والتجزئة والاستخراج ونظام الملكية المشتركة...(
تقوم المحافظة على الملاك العقارية بهذه الإجراءات مقابل استخلاص الرسوم المطابقة لها طبقا للفصل 11 من القانون
رقم 00 - 58 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، كما حدد المرسوم رقم
358 - 97 - 2 الصادر في 30 يونيو 1997 تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية.
وطبقا لمقتضيات الفصل 16 من القانون رقم 00 - 58 السالف الذكر، فإن تحصيل ديون الوكالة الوطنية للمحافظة
العقارية والمسح العقاري والخرائطية يتم وفقا لمسطرة تحصيل الديون العمومية.
يتولى المحافظ على الأملاك العقارية القيام بعمليات تصفية الرسوم الواجب أداؤها طبقا للفصل الرابع من القرار
الوزيري الصادر بتاريخ رابع يونيو 1915 لحساب وتحت مراقبة مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري
والخرائطية كما ينص على ذلك الفصل الرابع من المرسوم رقم 913 - 00 - 2 المؤرخ في 27 غشت 2002 والصادر بتطبيق
القانون رقم 00 - 58 السالف ذكره.
أما فيما يتعلق بمداخيل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، فإن البيوعات تمثل نسبة
كبيرة منها تصل إلى 38 % .
I ملاحظات وتوصيات المجلس الأعلى للحسابات
قام المجلس الأعلى للحسابات بمهمتين لمراقبة تسيير مصلحة المحافظة على الأملاك العقارية لكل من الدار البيضاء الحي
الحسني وتمارة، أسفرت عن الملاحظات التالية:
أولا . مسطرة التحفيظ العقاري
بطء في معالجة مطالب التحفيظ
تعرف معالجة مطالب التحفيظ بطءا كبيرا وصل إلى عدة سنوات، فبالنسبة ل 1.102 مطلبا للتحفيظ التي وصلت إلى
مرحلة التقييد، 369 منها، أي ما يعادل نسبة 33 % ، تعود إلى أكثر من 20 سنة.
ضعف التنسيق بين مختلف المتدخلين
يرجع عدم وصول مطالب التحفيظ إلى مرحلة التقييد، أي إصدار الرسم العقاري، لتوقفها في مرحلة من المراحل
المسطرية نظرا لغياب التنسيق بين مختلف المتدخلين بدء بمصلحة المسح العقاري ومرورا بالسلطات المحلية وانتهاء
بالمحاكم.
كما يعزى هذا البطء الحاصل في معالجة مطالب التحفيظ إلى عدم قيام مصلحة المحافظة العقارية لتمارة بالإجراءات
الموكلة إليها بقوة القانون. فخلال سنة 2010 :
— 212 مطلب تحفيظ أحيلت على المحافظة العقارية لتمارة مرفوقة بشهادة التعليق، دون أن تمر هذه المطالب
للمرحلة اللاحقة من مسطرة التحفيظ؛
— 185 مطلب تحفيظ تستوجب إدلاء مصلحة المسح العقاري بالخرائط بعد إنجازها؛
— 24 % من مطالب التحفيظ قيد المسطرة تنتظر إما عملية التحديد الأولي أو التحديد التكميلي أو وضع علامات
التحديد.
و تجدر الإشارة إلى أن البطء لا يزال قائما رغم وضع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري والخرائطية
لمسطرة تمكن من معالجة مطالب التحفيظ بصورة منتظمة من خلال تحسين العلاقة بين المصلحة المكلفة بمعالجة
مطالب التحفيظ ومصلحة المسح العقاري.
احتمال وقوع تقييدات متزامنة في نفس الوقت لنفس الملك
التقييد المتزامن هو تقييد حقوق عينية جديدة تنتج خلال الفترة الممتدة من وضع مطلب التحفيظ إلى صدور مقرر
التحفيظ. وتشتمل هذه العملية على عدة مخاطر تتجلى في كون بعض طالبي التحفيظ يقومون، عن سوء نية، بعدة
بيوعات لملكهم على أساس شهادة إيداع مطلب التحفيظ مما يؤدي إلى عدد كبير من التعرضات على هذه البيوعات.
ويمكن أن نذكر على سبيل المثال مطالب التحفيظ ذات الأرقام : R/3648 و R/40367 و 1267 / 38 و 2105 / 38 و R/33394
و 40370 / 03 و R/40365 و 1415 / 38 .
كما تجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن تجزئات خلوطة وسيدي أمغار لا زالت تطرح عدة مشاكل مرتبطة بإعادة إسكان
العائلات التي كانت ضحية لبيوعات متكررة، وهي مشاكل تدوم لسنوات.
ثانيا - وعاء احتساب رسوم المحافظة العقارية
يتم احتساب حقوق المحافظة العقارية على أساس قيمة البيع للملك العقاري، موضوع مطلب التحفيظ، كما هو
منصوص عليه في الفصلين 46 و 47 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 السالف الذكر.
أمام الصعوبات المتمثلة في اللجوء إلى المراجعة المنصوص عليها في الفصل 47 من القرار الوزيري السالف الذكر،
ولتفادي التصاريح الناقصة قامت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بإعداد دليل للقيم
تم تعميمه على مختلف مصالح المحافظة العقارية، عبر التراب الوطني، خلال شهر يوليوز 2004 .
يحدد الدليل المذكور القيم المرجعية لأثمنة البيع لكل منطقة من المناطق المكونة لمجال اختصاص كل مصلحة من
مصالح المحافظة على الأملاك العقارية. ويخضع دليل القيم البيعية إلى مراجعة دورية، قصد تحيينه، كلما دعت الضرورة
إلى ذلك إلا انه لازال يشكو مع ذلك من النقائص التالية:
عدم تطبيق دليل قيم البيع بالنسبة لكل العمليات
قامت مصلحة المحافظة العقارية بتمارة بتطبيق تعريفة أقل مما هو منصوص عليه في دليل أثمنة البيع بالنسبة لعدد
من المقاولين العقاريين العموميين والخواص بموجب محضر اللجنة الخاصة بتحديد تعريفة الحقوق الواجب استخلاصها.
حالات تأخير في تطبيق دليل القيم البيعية
يخضع دليل القيم البيعية للمراجعة إلا أن هذه الأخيرة لا تدخل حيز التطبيق إلا بعد انصرام أكثر من سنة في بعض
الحالات؛ كما هو الشأن بالنسبة للمراجعة التي تمت سنة 2007 وتوصلت بها مصلحة المحافظة العقارية لتمارة خلال
يناير 2008 ولم تفعل إلا ابتداء من شهر مارس من نفس السنة.
الرسوم العقارية المتواجدة خارج المجال المعد للبناء
طبقا للمخطط المديري للدار البيضاء الكبرى ومخطط التهيئة الحضرية لمقاطعة الحي الحسني، تعتبر الأراضي العارية
المتواجدة بمحاداة المناطق المعدة للبناء،وعاء احتياطيا يمكن اللجوء إليه في حالة توسيع المجال الحضري بالمدن. ورغم
تغطية هذه المناطق بمخطط التهيئة، فإنها تعتبر كاحتياطي فلاحي غير موجهة للبناء أو التجزئة مع أنها تشكل
منطقة للامتداد الحضري.
و حيث إن هذه الأراضي تدخل في إطار التنطيق zoning إلا أنه من الصعب اعتبارها أراضي عارية مخصصة للفيلات أو
العمارات أو المتاجر نظرا لعدم تنصيص مخطط التهيئة على ذلك و بالتالي فإنه لا يمكن إخضاعها لدليل القيم البيعية.
أراضي غير مجهزة و متواجدة في مناطق معدة للبناء
لم يكن دليل قيم البيع يفرق بين أثمنة بيع الأراضي العارية المجهزة وتلك غير المجهزة سواء أكانت مخصصة للفيلات أو
العمارات أو للتجارة، مع العلم أن القيم المرجعية المضمنة في دليل القيم ترجع أساسا للأراضي المجهزة.
الأراضي المتواجدة بين منطقتين من التنطيق
يتم تحديد أثمنة البيع لهذه الأراضي باعتبار قيمة المنطقة التي تضم المساحة الأكبر للأرض، لكن الصواب هو احتساب
الحقوق على أساس نسبة المساحة الموجودة في كل منطقة على حدة.
بيع فيلات مشيدة على أراضي ذات مساحات كبيرة
لا يعطي دليل قيم البيع أثمنة مرجعية بالنسبة للفيلات ذات معامل ضعيف لاستعمال الأرض فيما تفوق قيمة الأرض
داخل المناطق ذات قيمة عقارية عالية قيمة المتر المربع المبني من الفيلات. و بالتالي فإن قيمة البيع تتكون من قيمة الأرض
العارية يضاف إليها قيمة المباني حسب السعر المحين.
أساس الرسم الخاص بعملية المطابقة
طبقا للقانون تحتسب الرسوم الخاصة بعملية المطابقة على أساس تكلفة المباني إلا أن مصالح المحافظة العقارية
تحتسبها على أساس قيمة بيع المتر المربع المبني كما جاء في التنطيق. و تشمل هذه القيمة تكلفة الأرض والمباني إضافة
إلى هامش الربح في شكل كلفة الإنعاش العقاري. فبالنسبة للأرض، لم تتغير الحقوق العينية للمالك منذ تقييد الملك
في إسمه باعتبار أنه قد أدى ما ترتب عن هذه العملية من حقوق؛ ولذلك يجب ألا يتم احتساب ثمن الأرض كجزء من
وعاء الرسوم المترتبة عن عمليات المطابقة.
أما بالنسبة لتكلفة الإنعاش العقاري فهي عملية مستقبلية يجب أن تكون ناتجة عن تنقيل للملكية أو تغيير كل
الحقوق أو جزء منها و بالتالي لا يجب احتسابها ضمن الوعاء الخاص باحتساب رسوم المطابقة.
ثالثا - البيوعات
طبقا للمرسوم رقم 358 - 97 - 2 الصادر بتاريخ 30 يونيو 1997 بتحديد تعريفة رسوم المحافظة على الأملاك العقارية،
تخضع عمليات البيع و الهبة و المخارجة و المبادلة إلى رسم بحسب القيمة و رسم ثابت.
تعتبر البيوعات عمليات لاحقة يتم تقييدها على الرسوم العقارية بعد الإدلاء بعقد توثيقي أو عدلي أو عرفي.
رغم إنجاز دليل قيم البيع، فإن رسوم المحافظة العقارية الخاصة بالبيوعات لا زالت تحتسب على أساس القيم المصرح
بها في العقود مما يحرم المحافظة من مداخيل مهمة. بعد اختيار عينة من البيوعات على أساس نوع و مبلغ المداخيل،
لوحظ بأن عدم لجوء مصالح المحافظة العقارية إلى مراجعة التصاريح المضمنة في العقود نتج عنه ضرر مالي قدر بملايين
الدراهم.
البيوعات والهبات
تمثل هذه العمليات نسبة 43 % من مداخيل المحافظة العقارية للحي الحسني، إلا أن عدم تطبيق دليل قيم البيع عليها
حرم المحافظة المذكورة من مداخيل مهمة. فبالنسبة لعينة مكونة، من 21 رسما عقاريا خضعت ل 50 عملية، فقد
وصلت المداخيل التي حرمت المحافظة من تحصيلها مبلغ 7.854.040,31 درهم.
المخارجة
وتتمثل هذه العملية في معاوضة وبيع حقوق مشتركة بين مجموعة من المالكين على الشياع بهدف منح كل واحد
منهم نصيبه عن طريق القسمة أو التفويت. فإذا كان الأمر يتعلق بملك واحد، فإن عملية المخارجة سيكون الغرض منها
إصدار عدة رسوم عقارية قصد توزيعها عن الملاك بحسب حصة كل واحد منهم من الملك المذكور طبقا للمساطر الجاري
بها العمل.
تجرى عملية القسمة عن طريق المخارجة بالتراضي بين الأطراف أو عن طريق المحكمة، على أساس ملف تقني غالبا ما لا
يكون متضمنا لرخصة للتقسيم أو التجزئة كما هو منصوص عليه في القوانين المعمول بها، مما يشكل ضررا ماليا
وخرقا للنظام العام. وقد مكن افتحاص عمليات المخارجة من الوقوف على الملاحظات التالية:
—إصدار الرسوم العقارية الناتجة عن عملية المخارجة لا يتم طبقا للمساطر المنصوص عليها في قانون التعمير؛
—تقييم الأملاك، موضوع المخارجة، حسب تقديرات تعطى لقيم البيع الخاصة بها، مما يجعلها ناقصة مقارنة مع تلك
الواردة في دليل قيم البيع.
و قد سجلت عدة حالات لمداخيل حرمت المحافظة من تحصيلها جراء عدم اتخاذ دليل قيم البيع كأساس لاحتساب
الرسوم المترتبة عنها. فبالنسبة لبعض عمليات المخارجة التي تم افتحاصها بالمحافظة العقارية للحي الحسني، بلغ الضرر
المالي المسجل، الخاص بالضريبة على عمليات التجزئة، ماقدره 1.927.220,85 درهم بالنسبة لرسم عقاري واحد.
أما من جهة أخرى، فإن تحديد القيمة البيعية للأملاك، موضوع المخارجة، يكون دائما أقل من القيمة المبينة في دليل
قيم البيع. ونظرا لعدم تفعيل مسطرة مراجعة القيم المصرح بها في العقود، فإن ذلك يؤدي إلى ضياع مداخيل مهمة
على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية. وبعد افتحاص عشرة رسوم عقارية بالمحافظة
العقارية للحي الحسني وصل مبلغ المداخيل التي حرمت من استخلاصها ما مجموعه: 1.305.758,14 درهم.
رابعا - عملية التحيين
ينص الفصل 15 من الظهير الشريف الصادر بتاريخ 2 يونيو 1915 بتحديد التشريع المطبق على العقارات المحفظة : يجوز
لمالك الأرض أن يقيم عليها جميع أنواع المغروسات و البناءات التي يرتئيها عدا الاستثناءات المنصوص عليها بالقسم
التاسع من هذا الظهير الشريف و الضوابط الخاصة بالتخطيط و تصاميم توسعة المدن و الطرق بوجه عام.
كما ينص الفصل 24 من نفس الظهير الشريف على أن الزيادات أو التغييرات الطارئة على عقار يمكن أن يترتب عنها
تغيير في رسم الملكية وفي تحديد الموقع والتصميم.
تمثل رسوم المحافظة العقارية الخاصة بعملية التحيين نسبة 0,5 % من قيمة المباني الأصلية والمباني المضافة لاحقا
باعتبارها حقوقا تحتسب بحسب القيمة وذلك طبقا لمقتضيات المرسوم 358 - 97 - 2 الصادر بتاريخ 30 يونيو 1997
السالف الذكر.
ورغم أهمية هذه العملية بالنظر لمداخيلها التي مثلت نسبة 8% سنة 2009 من مداخيل المحافظة العقارية للحي
الحسني لتصل إلى أكثر من 14 % سنة 2011 ، فإن الحقوق المحصلة، بخصوص عملية التحيين )المطابقة مع حالة المكان(،
لا تزال أقل من الحجم الذي كان من الممكن تحصيله إذا تم اعتماد دليل قيم البيع.
واعتبارا ل 11 عملية تم افتحاصها فإن المداخيل التي حرمت المحافظة العقارية للحي الحسني من تحصيلها بلغت
1.916.353,00 درهما.
خامسا - عمليات التجزئة
مكنت دراسة هذا النوع من العمليات من ملاحظة ما يلي:
عدم احترام الضوابط القانونية المؤطرة لعمليات التجزئة
يتطلب تقييد عمليات التجزئة في السجلات العقارية الإدلاء بالوثائق المنصوص عليها في القانون رقم 90 - 25 الصادر
بتاريخ 17 يونيو 1997 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات و بالخصوص رخصة التجزئة
أو مجموعة سكنية أو تقسيم الملكية. يتم إحداث الرسوم العقارية الجديدة الناتجة عن إحدى هذه العمليات، بناء على
إدلاء طالبي التحفيظ بمحضر التسليم المؤقت أو شهادة إدارية صادرة عن رئيس الجماعة.
وقد لوحظ بهذا الخصوص أن المحافظ على الأملاك العقارية يقوم بتحفيظ بعض التجزئات و يصدر رسوما عقارية جديدة
بناء على شهادة صادرة عن رئيس الجماعة رغم إنجاز هذه العملية داخل المدار الحضري. بيد أن المحافظ مطالب بتفعيل
مقتضيات المرسوم الصادر بتطبيق تصاميم التهيئة قبل النظر في مضمون الشواهد الإدارية مراعاة لمبدأ تراتبية
النصوص القانونية.
ومن جهة أخرى، قام المحافظ على الأملاك العقارية بإصدار الرسوم العقارية المنبثقة عن عملية التجزئة بالاعتماد على
شهادة إدارية ، تتعارض و الأنظمة و القوانين المعمول بها و تعفي مالك التجزئة من عمليات التجهيز وذلك عوض محضر
التسليم المؤقت المنصوص عليها في القانون رقم 90 - 25 المذكور أعلاه.
وفضلا عن الضرر الناتج عن عدم احترام قانون التعمير فإن عمليات التجزئة تخلف تبعا لذلك أضرارا مالية مهمة إن على
مستوى حقوق المحافظة وكذا الرسوم المحلية...
وبالإضافة لما سبق، يقوم المحافظ العقاري، بمناسبة عمليات تجزئة الرسم العقاري الأم، في بعض الحالات، بإصدار رسوم
عقارية جديدة ويحتفظ ببقعة أرضية يعطى لها رقم الرسم العقاري الأم دون أن يفرد لها رسما عقاريا جديدا ودون
تحصيل الرسوم المترتبة عن ذلك مما يخالف مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 32 من القانون رقم 90 - 25 المذكور
أعلاه.
و قد لوحظ أيضا عدم قيام مصالح المحافظة العقارية بتعليق خرائط التجزئات و دفاتر التحملات والوثائق المتعلقة بها
مما يتعارض و مقتضيات الفصل 46 من القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر.
تدبير تجزئات موجهة لاحتضان المنطقة الصناعية لتمارة
مكن افتحاص هذا النوع من العمليات من الوقوف عن النقائص المرتبطة بعدم احترام مقتضيات دفتر التحملات الخاص
بالتجزئة المذكورة و يتعلق الأمر ب:
—عدم تقييد الرهون لفائدة الدولة؛
—غياب الإشارة إلى منع الرهن أو البيع على متن الرسوم العقارية؛
—تقييد عقود الرهون لفائدة المستفيدين من البقع الأرضية؛
—تقييد عقود بيع بعض البقع الأرضية المعدة للنشاط الصناعي قبل القيام بتقييمها.
—كما قامت مصلحة المحافظة العقارية لتمارة بإعداد محاضر المطابقة و إصدار الرسوم العقارية خاصة بالسكن
في إطار الملكية المشتركة لبعض البقع التي كانت ستحتضن نشاطا صناعيا.
سادسا - عمليات الاستخراج
يتعلق الأمر بعمليات تقسيم الملك العقاري التي ينظمها، بالإضافة إلى القانون العقاري، قانون التعمير وخاصة القانون
رقم 90 - 25 السالف الذكر وكذا المرسوم رقم 833 - 92 - 2 المؤرخ في 12 أكتوبر 1993 الصادر بتطبيق القانون المذكور.
ويتطلب إنجاز عمليات الاستخراج الإدلاء بالرخص الإدارية الصادرة عن السلطات المختصة في ميدان التعمير وذلك عندما
تتم داخل المجال الحضري.
و قد مكن افتحاص هذه العمليات من تسجيل الملاحظات التالية:
—عدم مطابقة عمليات الاستخراج للمقتضيات القانونية الجاري بها العمل؛
—عدم صحة حسابات تصفية رسوم المحافظة العقارية المترتبة عن عمليات الاستخراج؛
—غياب الوثائق المثبتة لهذه العمليات.
خلص المجلس، من خلال افتحاص عدة رسوم عقارية، إلى أن بعض عمليات الاستخراج تمت بناء على شواهد إدارية صادرة
عن رئيس الجماعة الحضرية مما يخالف المقتضيات القانونية المعمول بها و يشكل ضررا ماليا و خرقا للنظام العام.
و قد نص القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر في فصليه 35 و 61 على أن قيام المحافظين على الأملاك العقارية، بعمليات
البيع أو الكراء أو التقسيم يتم بناء على الإدلاء بنسخة من محضر التسليم المؤقت أو شهادة مسلمة من رئيس مجلس
الجماعة الحضرية أو القروية تثبت بأن العملية لا تخضع لمقتضيات هذا القانون. و يعتبر إصدار، هذه الشهادة من طرف
رئيس الجماعة، من الإجراءات المتخذة لضمان التطبيق السليم للقانون.
وعلى هذا الأساس، فإن المحافظين على الأملاك العقارية لا يمكنهم قبول سوى نسخة من محضر التسليم المؤقت أو
الترخيص المنصوص عليه في الفصل 58 من القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر، بالنسبة للعمليات الخاضعة لهذا
القانون والمتواجدة داخل المدار الحضري الخاضع لإحدى وثائق التعمير.
وقد نتج عن الاختلالات التي عرفتها عمليات الاستخراج أضرار مالية بالنسبة للجبايات المحلية وكذا بالنسبة لرسوم
المحافظة العقارية جراء تبخيس قيمة بيعها و عدم إدراج المساحة المتبقية من عملية التجزئة في رسم عقاري جديد.
فبالنسبة لعشرة رسوم عقارية خضعت للافتحاص بلغ هذا الضرر المالي الخاص برسم عقاري وحيد: 2.763.433,10 درهم
بالنسبة للضريبة على عمليات التجزئة أو التقسيم، وكذا مبلغ 1.205.465,55 درهم كرسوم عقارية حرمت المحافظة
العقارية من تحصيلها.
سابعا - العمليات المتعلقة بالسكن الاجتماعي
حسب الفصل 19 من القانون رقم 99 - 26 بمثابة قانون المالية برسم سنة 1999 / 2000 كما تم تغييره وتتميمه بالفصل
16 مكرر من القانون رقم 00 - 55 بمثابة قانون المالية برسم سنة ٬2001 يعفى المنعشون العقاريون الخاضعون لنظام
النتيجة الصافية الحقيقية بالنسبة لمجموع عقودهم وكذا أنشطتهم ومداخيلهم المتعلقة بانجاز السكن الاجتماعي ٬
كما تم التعريف به في المدونة العامة للضرائب، من رسوم التسجيل و التمبر ورسوم التقييد بالسجلات العقارية وكذا
جميع الضرائب والإتاوات والمساهمات الممنوحة لفائدة الجماعات المحلية وتجمعاتها. وقد مكنت مراقبة تسيير البرامج
التعاقدية الموجهة للسكن الاجتماعي من الكشف على النقائص التالية:
عدم احترام المنعشين العقاريين لبنود الاتفاقيات
لوحظ في هدا الصدد أن بعض المنعشين العقاريين المنتجين للسكن الاجتماعي لا يحترمون جزئيا أو كليا التزاماتهم
تجاه الدولة، مما يؤدي إلى إلحاق أضرار مالية مهمة ليس فقط بالنسبة لرسوم المحافظة العقارية ولكن أيضا بالنسبة
للضرائب المستحقة للدولة والجماعات المحلية. ونذكر هنا على سبيل المثال إحدى الشركات التي قامت ببيع أرض مقتناة
في إطار اتفاقية مبرمة مع الدولة، في إطار برنامج السكن الاجتماعي، دون أن تفي بالتزاماتها في هذا الصدد؛ وبالتالي
فان الرسوم غير المحصلة من طرف المحافظة العقارية والتي تم إعفاء الشركة المعنية من أدائها تصبح إلزامية، وقد بلغ
مجموع هذه الرسوم ما قدره 4.422.400,00 درهم.
عدم تسجيل وتحصيل الرسوم المتعلقة بالأجزاء غير الاجتماعية
يجب التأكيد على أن المنعشين الذين أبرموا اتفاقيات مع الدولة من أجل إنجاز برامج السكن الاجتماعي لا يؤدون كل
الضرائب والرسوم المتعلقة بالأجزاء غير الاجتماعية )محلات تجارية ٬ مكاتب ٬ سكن غير اجتماعي ٬...( وكذا حصتها في
الأجزاء المشتركة وفي البقعة الأرضية ٬ خصوصا فيما يتعلق برسوم التقييد بالسجلات العقارية والرسوم المحلية ورسوم
التسجيل والضريبة على الشركات....
وقد مكن افتحاص هذا الجانب ٬ على مستوى المحافظة العقارية الحي الحسني ٬ من الكشف عن حرمان، هذه الأخيرة، من
مداخيل مهمة فيما يخص تحصيل رسوم المحافظة العقارية المرتبطة ببرامج السكن الاجتماعي خصوصا منها المتعلقة
بعمليات التحفيظ ) 2.644.615,00 درهم( والتقسيم ) 1.163.409,86 درهم( و المطابقة مع حالة المكان ) 1.149.796,00
درهم( والتحيين ) 87.430,00 درهم( والاقتناء ) 1.664.519,00 درهم(. وهكذا بلغ مجموع ما حرمت منه المحافظة من
مداخيل ٬ بالنسبة فقط ل 20 حالة المفتحصة ٬ ما قيمته 6.709.769,86 درهم.
ومن جهة أخرى ٬ قام المحافظ على الأملاك العقارية بتمارة بتقييد عمليات المطابقة وكذا تأسيس الرسوم العقارية
وتقييد الرهون مجانا بالنسبة لمحلات معدة للاستعمال التجاري. ويتعلق الأمر بالرسوم العقارية التالية: 38 / 38 296
و 38 / 38 303 و 38 / 38 336 و 38 / 38 337 و 38 / 38 339 . وهكذا بلغ مجموع ما حرمت منه المحافظة من مداخيل ٬ بالنسبة
لهذه العملية ٬ ما قيمته 58.012,50 درهم.
عدم الإدلاء بالوثائق المثبتة
لوحظ كذلك عدم قيام المحافظة العقارية بتتبع خاص للبرامج المنجزة في إطار اتفاقيات مع بعض المنعشين العقاريين،
إذ لم يتم مطالبتهم بتقديم شهادة تثبت إنجازهم الفعلي لعدة وحدات من السكن الاجتماعي في الآجال المتفق عليها
والتي تعتبر شرطا للإعفاء من الرسوم والضرائب المشار إليها أعلاه. مع العلم بأن برنامجا واحدا يمكنه أن يشتمل على
مجموعة من المشاريع موزعة على موقع أو عدة مواقع في مدينة أو عدة مدن.
إن عدم إنجاز هذا البرنامج جزئيا أو كليا طبقا للشروط المنصوص عليها في تلك الاتفاقيات يؤدي إلى تحصيل جزئي
للضرائب والرسوم الواجب أداؤها في ظل الإعفاء من الغرامات والعقوبات والزيادات المتعلقة بها. وخلافا للمقتضيات
المتعلقة بآجال التقادم الخاص بكل ضريبة أو رسم على حدة، فإنه يمكن للإدارة استخلاص الضريبة خلال الأربع سنوات
الموالية لسنة إنجاز البرامج موضوع الاتفاقية المبرمة مع الدولة.
ثامنا - الوعاء العقاري المتعلق بالمرافق العمومية
بناء على مخططات التهيئة للجماعات المحلية للحي الحسني ودار بوعزة وكذا الأنظمة المتعلقة بها، كما تمت المصادقة
عليها على التوالي بواسطة المرسومين رقمي 157 - 89 - 2 و 168 - 89 - 2 الصادرين بتاريخ 17 مارس 1989 ، قامت السلطات
العمومية بخلق تجهيزات عمومية بنيوية أو في إطار سياسة القرب من اجل الاستجابة لحاجيات التنمية الحضرية وتطور
الساكنة.
وقد منحت المراسيم المصادقة على هذه المخططات وكذا الأنظمة المتعلقة بها لهذه التجهيزات صبغة المنفعة العامة.
وجدير بالإشارة أن هذه المخططات، الملزمة للأغيار، تخلق نظاما قانونيا جديدا تمنع بموجبه مالكي الأراضي من الزيادة في
قيمتها أو تفويت ملكيتها إلا طبقا لمقتضيات مخطط التهيئة.
فبالنسبة للأراضي المتوقع احتضانها، جزئيا أو كليا، لتجهيزات عمومية، فالجهاز العمومي المعني بالتجهيزات هو
الوحيد الذي يمتلك الصلاحية، خلال مدة 10 سنوات، لاقتناء هذه الأراضي بطريقة حبية أو جبرية. وفي حالة المجال الترابي
التابع للمحافظة العقارية للحي الحسني، تبلغ مساحة الوعاء العقاري المتعلق بالتجهيزات العمومية المرصودة في إطار
مخططات التهيئة، السالف الذكر، ما مجموعه 150 هكتار و 17 آر و 80 سنتيار.
وقد عرف جزء من هذه التجهيزات، وعددها 30 ، المتمثلة مساحتها الإجمالية في 36 هكتار و 29 آر و 50 سنتيار، ترخيصات
استثنائية. وهكذا، تم منح 72 % من مجموع مساحة هذه التجهيزات لأشخاص ذاتيين محدثة بذلك رسوم عقارية جديدة
لفائدتهم. ووفقا لهذه المعطيات، فإنه لا يمكن مطالبة مصالح المحافظة العقارية بوضعية باقي التجهيزات العمومية
لأنها غير منجزة أو تم إنجازها غير أن الإدارة المعنية لم تقم بإتمام مساطر التقييد بشأنها في سجلات المحافظة العقارية.
وانطلاقا من عينة تم افتحاصها لوحظ تغيير التخصيص المحدد بموجب وثائق التعمير الجاري بها العمل، ونخص بالذكر
مخططات التهيئة السالفة الذكر، ليتم إنجاز مشاريع عقارية موجهة للسكن؛ مما يضعف جودة المنتوج الحضري المقدم
من طرف الدولة من أجل الاستجابة لحاجيات الساكنة فيما يخص التجهيزات العمومية.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تغيير هذه التخصيصات يتم بواسطة شهادة إدارية يمنحها رئيس الجماعة المحلية المختصة، كما
هو مبين في السجلات العقارية. غير أن المحافظ يكون ملزما، خلال 10 سنوات ابتداء من تاريخ نشر المرسوم المصرح
بالمنفعة العامة والمصادق على مخطط التهيئة، بحماية حقوق الدولة عن طريق رفض تقييد حقوق جديدة في سجلات
الرسوم العقارية المعنية إلا بموجب نص مغير لهذا المرسوم طبقا لمقتضيات القانون رقم 90 - 12 المتعلق بالتعمير أو إلى
غاية نقل الملكية للدولة.
واستنادا لكل ما سبق، يوصي المجلس الأعلى للحسابات بما يلي :
•فيما يخص وعاء احتساب الرسوم
—التحيين بطريقة منتظمة للقيم المعتبرة كمراجع في دليل قيم البيع ؛
—اعتبار الدليل كمرجع كلما تم اللجوء إلى مراجعة القيم المصرح بها في العقود الخاضعة لشكليات التقييد
بالسجلات العقارية.
•فيما يخص عملية التفويت
—اتقنين وتنظيم مسطرة المراجعة وكذا طرق الطعن التي يمكن أن تثيرها؛
—التنسيق مع السلطات المختصة في هذا المجال بهدف تأمين احترام الرخص الإدارية ووثائق التعمير الممنوحة،
لمقتضيات القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر.
•فيما يخص عمليات التجزئة والتحيين والاستخراج
—اللجوء إلى مراجعة القيم المصرح بها سواء بالنسبة لعمليات البيع أو المخارجة أو المطابقة مع حالة المكان وذلك
كلما دعت الضرورة إلى ذلك طبقا لما هو مبين في الفصل 47 من القرار الوزيري المؤرخ في 4 يونيو 1915 ؛
—ذ —احترام المساطر المتبعة في إطار قانون التعمير فيما يخص خلق رسوم عقارية ناتجة عن عمليات المخارجة أو
الاستخراج؛
—ذ —احترام المقتضيات القانونية الجاري بها العمل، خصوصا القانون رقم 90 - 25 السالف الذكر وكذا المرسوم رقم
833 -92- 2 بتاريخ 12 أكتوبر 1993 الصادر بتطبيقه. لذلك يتعين على المحافظ العقاري أن يرفض الشواهد
الإدارية الممنوحة من طرف رئيس الجماعة كلما كانت مخالفة للمقتضيات القانونية السالفة الذكر؛
—ذ —الحرص على احترام قانون التعمير عند إحداث الرسوم العقارية الناتجة عن عمليات التجزئة والمخارجة وتقسيم
الأملاك العقارية؛
—ذ —طلب تسليم جداول المحتويات مدققة ومفصلة تسمح باحتساب صحيح للرسوم بالنسبة لكل عملية المطابقة؛
—ذ —اعتبار وعاء الرسوم المتعلقة بعمليات المطابقة بناء على تكلفة البنايات لوحدها، تجنبا لتحصيل نفس الرسوم
مرتين أو فرض رسوم على مبالغ غير حقيقية.
• فيما يخص العمليات التعاقدية « السكن الاجتماعي »
—السهر على أداء المنعشين العقاريين، المنخرطين في برامج السكن الاجتماعي، للضرائب و الرسوم الخاصة على
أجزاء البنايات التي لا تدخل في نفس الإطار؛
—ذ —ضمان تتبع إنجاز البرامج التي تدخل في إطار اتفاقيات؛
—إلزام المنعشين العقاريين بضرورة الإدلاء بشواهد تثبت احترامهم للاتزاماتهم سواء تعلق الأمر بعدد الوحدات
السكنية المنجزة أو الآجال المتفق عليها؛
—تفعيل مسطرة المراجعة كلما دعت الضرورة إلى ذلك.
•فيما يخص الوعاء العقاري المتعلق بالمرافق العمومية
—السهر على احترام مقتضيات القانون رقم 90 - 12 المتعلق بالتعمير، وذلك من خلال ضرورة الإدلاء بالنصوص
والمراسيم المصرحة بالمنفعة العامة و المصادقة على تصاميم التهيئة، بمناسبة كل طلب تقييد لحقوق جديدة
على عقارات ستصبح في ملكية الدولة.
جواب المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
.
نص الجواب كما ورد
تمارس الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لحساب الدولة، الاختصاصات المخولة للسلطة
العمومية بموجب النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل في ميدان تحفيظ الأملاك العقارية والمسح
العقاري والخرائطية.
ويعهد إليها لهذه الغاية بالمهام التالية :
—تحفيظ الأملاك العقارية ؛
—إشهار الحقوق العينية والتحملات العقارية المنصبة على الأملاك المحفظة أو التي في طور التحفيظ والمحافظة
عليها ؛
—حفظ الربائد والوثائق العقارية وتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بها ؛
—إنجاز تصاميم المسح العقاري في إطار التحفيظ العقاري ؛
—إنجاز وثائق المسح الوطني وحفظها ؛
—إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها ومراجعتها ؛
—إنجاز أشغال البنية الأساسية المتعلقة بالشبكة الجيوديزية وقياس الارتفاع ؛
—تنسيق الوثائق الطبوغرافية والفوطغراميترية المنجزة من طرف الإدارات والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية
وتجميعها وحفظها ؛
— جمع وحفظ المعلومات المتعلقة بالأراضي العارية المملوكة للدولة والأحباس العمومية والكيش والجماعات
السلالية والمحلية والمؤسسات العمومية الواقعة داخل مدارات الجماعات الحضرية والمراكز المحددة وكذا داخل المناطق
المحيطة بها، وذلك بتنسيق مع الإدارات والمؤسسات المعنية.
وتتولى مصالح المحافظة العقارية والمسح العقاري تطبيق نظام التحفيظ العقاري باعتباره من المهام الأساسية للوكالة.
يعين داخل النفود الترابي لكل عمالة أو إقليم محافظ أو محافظين مكلفين بالمهام التالية :
—تتبع مآل مطالب التحفيظ وإجراءات التحفيظ بالسجلات العقارية الخاضعة لهذا النظام ؛
—بالبيانات الواجب تضمينها على السجلات العقارية والمتعلقة بالحقوق العينية والتحملات العقارية المؤسسة
على العقارات المحفظة و كذا جميع الإجراءات اللاحقة لعملية التحفيظ ؛
—بحفظ العقود، التصاميم وجميع الوثائق المتعلقة بالعقارات المحفظة بما في ذلك الخرائط العقارية الطبوغرافية ؛
—بتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بالربائد المتعلقة بالعقارات المذكورة ؛
—بتصفية و استخلاص الوجيبات المستحقة عن مختلف الإجراءات المطلوبة بالمحافظة العقارية كما هي محددة
بالتعريفة الجاري بها العمل.
في إطار المهام الموكولة للمجلس الأعلى للحسابات، خضعت كل من محافظتي الدار البيضاء الحي الحسني وتمارة إلى
مراقبة التسيير خلال سنة 2011 طبقا لمقتضيات الفصل 75 من الظهيرالشريف رقم 1.02.124 الصادر في فاتح ربيع
الثاني 1423 الموافق ل 13 يونيو 2002 بتطبيق القانون رقم 62.99 المتعلق بمدونة المحاكم المالية.
وقد تضمن تقرير مراقبة التسيير المنجز في هذا الشأن ملاحظات هامة تتعلق بتسيير المحافظتين المذكورتين، و فيما يلي
أجوبة الوكالة في الموضوع :
مسطرة التحفيظ العقاري: محافظة تمارة
•التأخير في معالجة مطالب التحفيظ و الضعف في التنسيق بين مختلف المتدخلين
ينص الفصل 30 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه على أن المحافظ على
الملكية العقارية يقوم بتحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة في هذا القانون ومن شرعية الطلب
وكفاية الحجج المدلى بها وعدم وقوع أي تعرض.
إلا أنه على الرغم من التوصل بشهادات التعليق، فإن القرار النهائي للمحافظ يبقى رهينا باستيفاء كافة الإجراءات
والشروط المنصوص عليها في الفصل المذكور.
ومن أجل تصفية مطالب التحفيظ العالقة ومعالجة المطالب الجديدة داخل الآجال المحددة، اتخذت الوكالة مجموعة من
التدابير من بينها :
—تغيير و تتميم ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري بمقتضى القانون 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير
رقم 1.11.177 بتاريخ 25 من ذي الحجة 1432 ) 22 نوفمبر 2011 ( ؛
—تعيين محافظين مكلفين بالتحفيظ ؛
—إنجاز وتتبع عقود البرامج مع جميع مصالح المحافظة العقارية ؛
—تعيين أعوان لتبليغ الاستدعاءات والإعلامات ؛
—تطوير الأنظمة المعلوماتية )نظام القيادة و مراقبة التدبير و برنامج مطلب(.
ملحوظة : لغاية 21 نونبر 2011 وصل عدد الملفات العقارية التابعة لمصلحة المحافظة العقارية لتمارة إلى ثلاثة وثمانين
ألفا ) 83.000 ( من بينها 757 مطلبا للتحفيظ في طور المعالجة.
•المخاطر المتعلقة بالتقييدات المصاحبة
يرمي نظام التحفيظ العقاري إلى تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري نهائي
غير قابل للطعن تقيد به كذلك جميع الحقوق المعلن عنها خلال سريان المسطرة المذكورة.
هذا ولا يجمد سريان مسطرة التحفيظ بأي حال من الأحوال المعاملات المتعلقة بالعقار في طور التحفيظ.
و لذلك فإن مقتضيات الفصلين 83 و 84 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره
وتتميمه وكذا الفصلين 7 و 8 من القرار الوزيري المؤرخ في 03 يونيو 1915 المتضمن لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ
العقاري تعد آليات قانونية من شأنها ضمان تداول الأملاك العقارية رغم خضوعها لمسطرة التحفيظ، وعليه فإن المحافظ
على الأملاك العقارية ملزم بالاستجابة لطلبات إيداع الوثائق بمطالب التحفيظ من أجل التقييد بالرسم العقاري عند
تأسيسه متى استوفت الشروط الشكلية و الجوهرية المتطلبة قانونا.
من جهة أخرى فإن الفقرة الأخيرة من الفصل 24 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري كما تم
تغييره و تتميمه تعطي الإمكانية لكل شخص يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ إن لم يكن قام بذلك من قبل
أن يتدخل في المسطرة عن طريق التعرض للمنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.
وعاء احتساب وجيبات المحافظة العقارية
•عدم التطبيق التام
نظرا لخصوصية بعض المشاريع التي تدخل قي استراتيجية الدولة والهادفة إلى إعداد السكن اللائق، ونظرا لتظلمات
بعض المتدخلين العموميين والخواص الفاعلين في هذا المجال، فإن الوكالة، عن طريق لجنة مركزية مختصة، تعمل على
دراسة ملفات مراجعة القيم العقارية كأساس لاحتساب وجيبات المحافظة العقارية بالنسبة لمشاريع إعادة إيواء قاطني
دور الصفيح وتسوية الوضعية القانونية للمشاريع السوسيو اقتصادية ،تم احتساب الوجيبات على أساس الأثمنة
المحددة بسجل المبيعات ،أما فيما يخص المحلات التجارية فقد تم إخضاعها للأثمنة المحددة بدليل القيم .
•حالة التأخير في تطبيق دليل القيم
إن دليل القيم كأداة مرجعية للقيم التجارية تم اعتماده كمرحلة أولى بالمحافظات العقارية ومصالح المسح العقاري
بولاية الدار البيضاء الكبرى وذلك انطلاقا من تاريخ 28 يوليو 2004 ، ليتم تعميمه على مراحل ليشمل باقي المصالح
الأخرى.
وقد عرف هذا الدليل منذ اعتماده سلسلة من المراجعات من أجل تحيينه وتتميمه لملاءمته مع السوق العقارية تبعا
لاقتراحات المسؤولين المحليين عن طريق البحث بعين المكان، أو بناء على تظلمات المعنيين.
فيما يخص محافظة تمارة، فإن دليل القيم تم إنجازه بتاريخ 19 يناير 2005 وطبق انطلاقا من فاتح فبراير من نفس السنة
ولم يشمل إلا جزء من النفوذ الترابي لهذه الأخيرة. وقد خضع هذا الدليل منذ إنجازه إلى التحيين و التعديل.
أما فيما يخص التعديل المنجز خلال سنة 2007 ، فقد تم إقراره و إرساله إلى محافظة تمارة تحت عدد
2879 /م.م.ع/ م.ت. ت.م بتاريخ 27 فبراير 2008 .
•الرسوم العقارية الواقعة خارج المدار المخصص للبناء
إن تمديد تطبيق دليل القيم إلى مناطق جديدة يتم تبعا للطلبات الواردة على المحافظة العقارية المدعمة بالوثائق
القانونية خاصة التصاميم المصادق عليها من قبل السلطات المختصة والمرفقة بالتراخيص الضرورية.
وتجدر الإشارة إلى أنه خلافا للنفوذ الترابي لعمالة مقاطعة الحي الحسني، فإن الاختصاص الترابي للمحافظة العقارية
يقتصر فقط على مقاطعتي الحي الحسني و ليساسفة.
•الأراضي الغير المجهزة الواقعة بمنطقة معدة للبناء
بصفة عامة يأخذ جدول دليل القيم العقارية بعين الاعتبار طبيعة المشتملات المتواجدة في المنطقة المعنية ويتم
تتميمه عند الاقتضاء بمشتملات جديدة متى أظهرتها العمليات المطلوب تقييدها.
•الأراضي المتواجدة بين منطقتين محددتين بدليل القيم
عند تداخل بين منطقتين محددتين بدليل القيم،فإن احتساب وجيبات المحافظة العقارية يأخد بعين الاعتبار القيمة
المحددة لكل منطقة على حدة. وعلى سبيل المثال، فإن استخلاص الوجيبات المتعلقة بالرسم العقاري C/52960 تم وفق
الشكل التالي :
— البقع من 01 إلى 12 ، 22 و 23 المتواجدة داخل المنطقة HH7 بمساحة إجمالية قدرها 6666 متر مربع، قومت
حسب دليل القيم ب 8500 درهم للمتر المربع الواحد و بذلك تصل قيمة البقع المذكورة إلى ما مجموعه
56.661.000 درهم.
—البقع من 13 إلى 21 المتواجدة داخل المنطقة HH6 بمساحة إجمالية قدرها 6976 متر مربع قومت حسب
دليل القيم ب 9000 درهم للمتر المربع الواحد لتصبح قيمة البقع المذكورة ما مجموعه 62.784.000 درهم،
وبذلك تكون القيمة الإجمالية للبقع موضوع الرسم العقاري المذكور أعلاه هي 119.445.000 درهم التي شكلت
أساسا لاحتساب الوجيبات المستحقة عن هذه العملية.
•البيوعات المتعلقة بالفيلات ذات المساحات الكبيرة
في حالة البيع يعتبر الثمن المصرح به في العقد أو الاتفاق المبرم بين الأطراف أساسا لاحتساب الوجيبات المستحقة
)مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 46 من القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 الموافق 04 يونيو 1915 المتعلق
بتنظيم مصالح المحافظة العقارية(.
•وعاء الوجيبات المتعلقة بمطابقة التصميم للحالة الراهنة للعقار
بمقتضى المرسوم رقم 2.97.358 الصادر في 24 صفر 1418 الموافق ل 30 يونيو 1997 المنظم لتعريفة رسوم التحفيظ
العقاري، تحتسب مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار على أساس قيمة المباني والزيادات )الباب الثالث، الفقرة
ه : رسم بحسب القيمة( و ليس على أساس تكلفة المباني.
عمليات التفويت، البيع والهبة
تم إحداث دليل القيم العقارية من أجل احتساب الوجيبات حسب القيمة بالنسبة للعمليات التي لا تشتمل على أية
قيمة تجارية أو تلك التي لا يتزامن إيداعها مع عقود للتفويت.
وقد أشارت الفقرة الثانية من الفصل 46 من القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 الموافق 04 يونيو 1915 المتعلق
بتنظيم مصالح المحافظة العقارية إلى أن الرسوم حسب القيمة في مجال تقييد، تأسيس، نقل أو إسقاط حق عيني
تستخلص على أساس المبلغ المبين في العقود.
وعليه، فإن دليل القيم لا يطبق في حالة التفويتات التي تتم وفق عقود تتوفر على أثمنة أو قيم.
•المخارجة
يخضع تقسيم الرسم العقاري للمقتضيات القانونية المنصوص عليها في ظهير 12 غشت 1913 كما تم تغييره
وتتميمه )خاصة الفصل 54 منه( والقرار الوزيري الصادر في 20 رجب 1333 الموافق ل 03 يونيو 1915 المتضمن
لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري والقرار الوزيري الصادر في 21 رجب 1333 الموافق ل 04 يونيو 1915 المنظم
لمصالح المحافظة العقارية وكذا لمقتضيات القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم
العقارات و المرسوم التطبيقي له.
وبذلك يكون كل تقييد متضمن لعملية طوبوغرافية متوقفا على التراخيص اللازمة قانونا.
وفيما يتعلق بالقسمة )المخارجة( فإن احتساب الوجيبات يتم على أساس القيمة المحددة في العقد ذلك أن دليل القيم
العقارية أحدث لاحتساب الوجيبات في حالة العمليات التي لا تتوفر على أثمنة أو قيم.
عمليات مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار
في حالة مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار تحتسب الوجيبات على أساس قيمة البنايات )السكن الاقتصادي،
فيلا، عمارة،...إلخ( دون الأخذ بعين الاعتبار تفاصيل تخصيص مشتملات البناية )محلات تجارية، مكاتب،...( و ذلك بخلاف
ما يتم عند احتساب الوجيبات المستحقة عن الملكية المشتركة.
وتجدر الإشارة في هذا الصدد أنه سيتم اتخاذ التدابير اللازمة لتوحيد طريقة الاحتساب، بمناسبة مطابقة التصميم مع
الحالة الراهنة للعقار، مع الأخذ بعين الاعتبار تفاصيل تخصيص مشتملات البناء وفق التصميم المصادق عليه.
عمليات التجزئة العقارية
تعد التراخيص الإدارية المسلمة من قبل رئيس المجلس الجماعي ملزمة للمحافظ على الأملاك العقارية وذلك طبقا
لمقتضيات الفصل 35 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات و الفصل
20 من المرسوم التطبيقي له.
أما فيما يتعلق بالفصل 46 من القانون المذكور فإن إشهار وتعليق الوثائق المتعلقة بالتجزئة تتم بطلب من الجماعة
الحضرية أو القروية وعلى نفقة صاحب التجزئة.
•تدبير التجزئات المخصصة للمنطقة الصناعية «التصنيع » تمارة
فيما يتعلق بتقييد نقل الرهن إلى الرسوم العقارية التجزيئية تجدر الإشارة إلى أن الرسم العقاري الأصلي عدد
85638/03 موضوع مشروع التجزئة المسماة «التصنيع » غير مثقل بأي رهن حتى يتم نقله إلى الرسوم العقارية
الفرعية، كما أن كناش التحملات لايتضمن أية إشارة لذلك.
أما فيما يخص منع التفويت، فقد تمت الإشارة إليه في جميع بيانات البيوعات الكلية المبرمة مع الدولة )الملك الخاص(
بالرسوم العقارية المستخرجة من الرسم العقاري الأم.
وبخصوص إعداد محاضر مطابقة التصميم بالحالة الراهنة للعقار، فإن إلزامية الادلاء بالتصميم الغير القابل للتغيير
لم يتم العمل بها إلا من تاريخ إصدار مذكرة رقم 11680 بتاريخ 11 / 12 / 2008 والمتممة بالمذكرة المصلحية رقم 6822ـ
الصادرة بتاريخ 12 يونيو 2011 .
أما بالنسبة لإحداث الرسوم العقارية الجديدة في إطار االملكية المشتركة فيجب التأكيد على أنه لم يتم إلى الآن
تأسيس أي رسم عقاري جديد.
عمليات الاستخراج )تقسيم العقارات(
إن المحافظ ملزم باحترام الفصلين 35 و 61 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم
العقارات اللذان يقضيان بأن تقييد العقود، المتعلقة بعملية التجزئة المشار إليها في المادة الأولى وعمليات تقسيم
العقارات المشار إليها في المادة 58 من نفس القانون، يشترط الادلاء بمحضر التسليم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة
والتراخيص الإدارية اللازمة أو بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من شهادة مسلمة من رئيس المجلس الجماعي تثبت أن
العملية لا تدخل في نطاق هذا القانون.
ويبقى المجلس الجماعي مختصا و مسؤولا في مجال التعمير وذلك طبقا للفصل 31 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير
و كذا الفصل 27 من المرسوم المطبق له.
بالإضافة إلى ذلك فإن الظهير الشريف رقم 1.93.51 المؤرخ في 22 ربيع الأول 1414 الموافق ل 10 شتنبر 1993 بمثابة
قانون المحدث للوكالات الحضرية أسند لهذه الأخيرة في المادة 3، مجموعة من المهام من بينها مايلي :
—إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم و تجزئة الأراضي لإقامة المجموعات السكنية والمباني وذلك داخل
أجل أقصاه شهر ابتداء من توجيه تلك المشاريع إليها من قبل الجهات المختصة و يكون الرأي الذي تبديه في ذلك
ملزما.
—مراقبة أعمال تقسيم و تجزئة الأراضي لإقامة المجموعات السكنية و المباني عندما تكون في طور الإنجاز و ذلك
للتحقق من مطابقتها لأحكام النصوص التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل ولرخص التجزيء أو التقسيم
و إقامة المجموعات السكنية أو البناء المسلمة لأصحاب الشأن.
ويبقى المحافظ مسؤولا في حدود الاختصاصات المخولة له طبقا للمقتضيات القانونية الجاري بها العمل.
العمليات موضوع اتفاقيات: السكن الاجتماعي
•عدم احترام المنعشين لشروط الاتفاقيات
تبعا لما جاء في تقرير المجلس الأعلى للحسابات بخصوص الإعفاء من الوجيبات المتعلقة بتقييد عقود التفويت المندرجة
في إطار المشروع الاجتماعي المبرم بين الدولة المغربية والمنعش العقاري، وبعد مراجعة العملية، تبين أن تفويت العقار
موضوع المشروع تم قبل إنجاز شروط الاتفاقية.
وعليه، فإن المحافظ باشر تحصيل الوجيبات المعفاة سابقا طبقا لمقتضيات الفقرة السادسة من المادة 19 من قانون المالية
1999/2000 حيث وصل المبلغ المحصل 739.793,00 درهما الذي يمثل 1 % من الأثمنة المحددة بالعقود وكذا الوجيبات
المتعلقة بالرهون، بالإضافة إلى الرسوم الثابثة الخاصة بها.
•عدم ضبط و عدم استخلاص الوجيبات المتعلقة بالوحدات غير الاجتماعية
إن تقييد العمليات المتعلقة بالمشاريع الاجتماعية تستفيد من الإعفاء المقرر بمقتضى الفصل 19 من قانون المالية لسنة
1999/2000 شريطة الادلاء بالوثائق الضرورية المنصوص عليها في القانون الجاري به العمل.
وعليه، سيتم التفكير بشراكة مع المتدخلين المعنيين في إعداد المساطر الكفيلة بتذليل الصعوبات المرتبطة بإشكالية
الضبط المسبق للجزء من الأرض المخصص للجانب غير الاجتماعي من المشروع لتحديد النسبة التي لا تستفيد من
الإعفاء.
•عدم الادلاء بالوثائق التبريرية
بمقتضى المذكرة رقم 1311 الصادرة بتاريخ 14 / 02 / 2011 ، فإن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري
والخرائطية اعتمدت المتابعة المركزية لمشاريع السكن الاجتماعي المستفيدة من الامتيازات الممنوحة بمقتضى الفصل 19
من قانون المالية 2000 / 1999 و كذا الفصل 7 مكرر من قانون المالية 2010 .
في حالة عدم احترام المستفيدين من هذه المقتضيات للإلتزامات المسطرة قانونا، فإن المديرية العامة للضرائب تشعر
الوكالة بقائمة المنعشين المخلين بالشروط المذكورة حيث يتم استدعاؤهم من طرف المحافظين على الأملاك العقارية
المعنيين من أجل تحصيل الوجيبات التي كانت موضوع إعفاء.
الوعاء العقاري المخصص للتجهيزات العمومية
بمقتضى الدوريتين المشتركتين بين وزارتي الداخلية والوزارة المنتدبة لدى الوزير الأول المكلفة بالإسكان والتعمير رقم
3020/27 و 31 / 10098 المؤرختين على التوالي في 04 مارس 2003 و 06 يوليو 2010 والمتعلقتين بشروط استفادة
المشاريع الاستثمارية من استثناءات في مجال التعمير أحدثت لجنة يترأسها والي الجهة وتتكون من :
—عامل العمالة أو الإقليم المعني.
—مدير المركز الجهوي للإستثمار.
—رئيس الجماعة المعنية.
—مدير الوكالة الحضرية التي تتولى كتابتها.
—المسؤول الجهوي عن القطاع الإداري المعني بالإستثمار.
وتتولى هذه اللجنة دراسة و اتخاذ القرارات المتعلقة بطلبات الاستفادة من الاستثناء في مجال التعمير.
هذا وفي انتظار تقنين هذه الممارسة، فإن المحافظ لا يمكن له رفض طلبات التقييد المتعلقة بالمشاريع التي تكون موضوع
استثناء بمقتضى الدوريتين المذكورتين.
نص الجواب كما ورد
تمارس الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لحساب الدولة، الاختصاصات المخولة للسلطة
العمومية بموجب النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل في ميدان تحفيظ الأملاك العقارية والمسح
العقاري والخرائطية.
ويعهد إليها لهذه الغاية بالمهام التالية :
—تحفيظ الأملاك العقارية ؛
—إشهار الحقوق العينية والتحملات العقارية المنصبة على الأملاك المحفظة أو التي في طور التحفيظ والمحافظة
عليها ؛
—حفظ الربائد والوثائق العقارية وتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بها ؛
—إنجاز تصاميم المسح العقاري في إطار التحفيظ العقاري ؛
—إنجاز وثائق المسح الوطني وحفظها ؛
—إنجاز الخريطة الطبوغرافية للمملكة بجميع مقاييسها ومراجعتها ؛
—إنجاز أشغال البنية الأساسية المتعلقة بالشبكة الجيوديزية وقياس الارتفاع ؛
—تنسيق الوثائق الطبوغرافية والفوطغراميترية المنجزة من طرف الإدارات والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية
وتجميعها وحفظها ؛
— جمع وحفظ المعلومات المتعلقة بالأراضي العارية المملوكة للدولة والأحباس العمومية والكيش والجماعات
السلالية والمحلية والمؤسسات العمومية الواقعة داخل مدارات الجماعات الحضرية والمراكز المحددة وكذا داخل المناطق
المحيطة بها، وذلك بتنسيق مع الإدارات والمؤسسات المعنية.
وتتولى مصالح المحافظة العقارية والمسح العقاري تطبيق نظام التحفيظ العقاري باعتباره من المهام الأساسية للوكالة.
يعين داخل النفود الترابي لكل عمالة أو إقليم محافظ أو محافظين مكلفين بالمهام التالية :
—تتبع مآل مطالب التحفيظ وإجراءات التحفيظ بالسجلات العقارية الخاضعة لهذا النظام ؛
—بالبيانات الواجب تضمينها على السجلات العقارية والمتعلقة بالحقوق العينية والتحملات العقارية المؤسسة
على العقارات المحفظة و كذا جميع الإجراءات اللاحقة لعملية التحفيظ ؛
—بحفظ العقود، التصاميم وجميع الوثائق المتعلقة بالعقارات المحفظة بما في ذلك الخرائط العقارية الطبوغرافية ؛
—بتزويد العموم بالمعلومات المضمنة بالربائد المتعلقة بالعقارات المذكورة ؛
—بتصفية و استخلاص الوجيبات المستحقة عن مختلف الإجراءات المطلوبة بالمحافظة العقارية كما هي محددة
بالتعريفة الجاري بها العمل.
في إطار المهام الموكولة للمجلس الأعلى للحسابات، خضعت كل من محافظتي الدار البيضاء الحي الحسني وتمارة إلى
مراقبة التسيير خلال سنة 2011 طبقا لمقتضيات الفصل 75 من الظهيرالشريف رقم 1.02.124 الصادر في فاتح ربيع
الثاني 1423 الموافق ل 13 يونيو 2002 بتطبيق القانون رقم 62.99 المتعلق بمدونة المحاكم المالية.
وقد تضمن تقرير مراقبة التسيير المنجز في هذا الشأن ملاحظات هامة تتعلق بتسيير المحافظتين المذكورتين، و فيما يلي
أجوبة الوكالة في الموضوع :
مسطرة التحفيظ العقاري: محافظة تمارة
•التأخير في معالجة مطالب التحفيظ و الضعف في التنسيق بين مختلف المتدخلين
ينص الفصل 30 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه على أن المحافظ على
الملكية العقارية يقوم بتحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة في هذا القانون ومن شرعية الطلب
وكفاية الحجج المدلى بها وعدم وقوع أي تعرض.
إلا أنه على الرغم من التوصل بشهادات التعليق، فإن القرار النهائي للمحافظ يبقى رهينا باستيفاء كافة الإجراءات
والشروط المنصوص عليها في الفصل المذكور.
ومن أجل تصفية مطالب التحفيظ العالقة ومعالجة المطالب الجديدة داخل الآجال المحددة، اتخذت الوكالة مجموعة من
التدابير من بينها :
—تغيير و تتميم ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري بمقتضى القانون 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير
رقم 1.11.177 بتاريخ 25 من ذي الحجة 1432 ) 22 نوفمبر 2011 ( ؛
—تعيين محافظين مكلفين بالتحفيظ ؛
—إنجاز وتتبع عقود البرامج مع جميع مصالح المحافظة العقارية ؛
—تعيين أعوان لتبليغ الاستدعاءات والإعلامات ؛
—تطوير الأنظمة المعلوماتية )نظام القيادة و مراقبة التدبير و برنامج مطلب(.
ملحوظة : لغاية 21 نونبر 2011 وصل عدد الملفات العقارية التابعة لمصلحة المحافظة العقارية لتمارة إلى ثلاثة وثمانين
ألفا ) 83.000 ( من بينها 757 مطلبا للتحفيظ في طور المعالجة.
•المخاطر المتعلقة بالتقييدات المصاحبة
يرمي نظام التحفيظ العقاري إلى تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري نهائي
غير قابل للطعن تقيد به كذلك جميع الحقوق المعلن عنها خلال سريان المسطرة المذكورة.
هذا ولا يجمد سريان مسطرة التحفيظ بأي حال من الأحوال المعاملات المتعلقة بالعقار في طور التحفيظ.
و لذلك فإن مقتضيات الفصلين 83 و 84 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره
وتتميمه وكذا الفصلين 7 و 8 من القرار الوزيري المؤرخ في 03 يونيو 1915 المتضمن لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ
العقاري تعد آليات قانونية من شأنها ضمان تداول الأملاك العقارية رغم خضوعها لمسطرة التحفيظ، وعليه فإن المحافظ
على الأملاك العقارية ملزم بالاستجابة لطلبات إيداع الوثائق بمطالب التحفيظ من أجل التقييد بالرسم العقاري عند
تأسيسه متى استوفت الشروط الشكلية و الجوهرية المتطلبة قانونا.
من جهة أخرى فإن الفقرة الأخيرة من الفصل 24 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بنظام التحفيظ العقاري كما تم
تغييره و تتميمه تعطي الإمكانية لكل شخص يدعي حقا على عقار في طور التحفيظ إن لم يكن قام بذلك من قبل
أن يتدخل في المسطرة عن طريق التعرض للمنازعة في حق وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 من هذا القانون.
وعاء احتساب وجيبات المحافظة العقارية
•عدم التطبيق التام
نظرا لخصوصية بعض المشاريع التي تدخل قي استراتيجية الدولة والهادفة إلى إعداد السكن اللائق، ونظرا لتظلمات
بعض المتدخلين العموميين والخواص الفاعلين في هذا المجال، فإن الوكالة، عن طريق لجنة مركزية مختصة، تعمل على
دراسة ملفات مراجعة القيم العقارية كأساس لاحتساب وجيبات المحافظة العقارية بالنسبة لمشاريع إعادة إيواء قاطني
دور الصفيح وتسوية الوضعية القانونية للمشاريع السوسيو اقتصادية ،تم احتساب الوجيبات على أساس الأثمنة
المحددة بسجل المبيعات ،أما فيما يخص المحلات التجارية فقد تم إخضاعها للأثمنة المحددة بدليل القيم .
•حالة التأخير في تطبيق دليل القيم
إن دليل القيم كأداة مرجعية للقيم التجارية تم اعتماده كمرحلة أولى بالمحافظات العقارية ومصالح المسح العقاري
بولاية الدار البيضاء الكبرى وذلك انطلاقا من تاريخ 28 يوليو 2004 ، ليتم تعميمه على مراحل ليشمل باقي المصالح
الأخرى.
وقد عرف هذا الدليل منذ اعتماده سلسلة من المراجعات من أجل تحيينه وتتميمه لملاءمته مع السوق العقارية تبعا
لاقتراحات المسؤولين المحليين عن طريق البحث بعين المكان، أو بناء على تظلمات المعنيين.
فيما يخص محافظة تمارة، فإن دليل القيم تم إنجازه بتاريخ 19 يناير 2005 وطبق انطلاقا من فاتح فبراير من نفس السنة
ولم يشمل إلا جزء من النفوذ الترابي لهذه الأخيرة. وقد خضع هذا الدليل منذ إنجازه إلى التحيين و التعديل.
أما فيما يخص التعديل المنجز خلال سنة 2007 ، فقد تم إقراره و إرساله إلى محافظة تمارة تحت عدد
2879 /م.م.ع/ م.ت. ت.م بتاريخ 27 فبراير 2008 .
•الرسوم العقارية الواقعة خارج المدار المخصص للبناء
إن تمديد تطبيق دليل القيم إلى مناطق جديدة يتم تبعا للطلبات الواردة على المحافظة العقارية المدعمة بالوثائق
القانونية خاصة التصاميم المصادق عليها من قبل السلطات المختصة والمرفقة بالتراخيص الضرورية.
وتجدر الإشارة إلى أنه خلافا للنفوذ الترابي لعمالة مقاطعة الحي الحسني، فإن الاختصاص الترابي للمحافظة العقارية
يقتصر فقط على مقاطعتي الحي الحسني و ليساسفة.
•الأراضي الغير المجهزة الواقعة بمنطقة معدة للبناء
بصفة عامة يأخذ جدول دليل القيم العقارية بعين الاعتبار طبيعة المشتملات المتواجدة في المنطقة المعنية ويتم
تتميمه عند الاقتضاء بمشتملات جديدة متى أظهرتها العمليات المطلوب تقييدها.
•الأراضي المتواجدة بين منطقتين محددتين بدليل القيم
عند تداخل بين منطقتين محددتين بدليل القيم،فإن احتساب وجيبات المحافظة العقارية يأخد بعين الاعتبار القيمة
المحددة لكل منطقة على حدة. وعلى سبيل المثال، فإن استخلاص الوجيبات المتعلقة بالرسم العقاري C/52960 تم وفق
الشكل التالي :
— البقع من 01 إلى 12 ، 22 و 23 المتواجدة داخل المنطقة HH7 بمساحة إجمالية قدرها 6666 متر مربع، قومت
حسب دليل القيم ب 8500 درهم للمتر المربع الواحد و بذلك تصل قيمة البقع المذكورة إلى ما مجموعه
56.661.000 درهم.
—البقع من 13 إلى 21 المتواجدة داخل المنطقة HH6 بمساحة إجمالية قدرها 6976 متر مربع قومت حسب
دليل القيم ب 9000 درهم للمتر المربع الواحد لتصبح قيمة البقع المذكورة ما مجموعه 62.784.000 درهم،
وبذلك تكون القيمة الإجمالية للبقع موضوع الرسم العقاري المذكور أعلاه هي 119.445.000 درهم التي شكلت
أساسا لاحتساب الوجيبات المستحقة عن هذه العملية.
•البيوعات المتعلقة بالفيلات ذات المساحات الكبيرة
في حالة البيع يعتبر الثمن المصرح به في العقد أو الاتفاق المبرم بين الأطراف أساسا لاحتساب الوجيبات المستحقة
)مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 46 من القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 الموافق 04 يونيو 1915 المتعلق
بتنظيم مصالح المحافظة العقارية(.
•وعاء الوجيبات المتعلقة بمطابقة التصميم للحالة الراهنة للعقار
بمقتضى المرسوم رقم 2.97.358 الصادر في 24 صفر 1418 الموافق ل 30 يونيو 1997 المنظم لتعريفة رسوم التحفيظ
العقاري، تحتسب مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار على أساس قيمة المباني والزيادات )الباب الثالث، الفقرة
ه : رسم بحسب القيمة( و ليس على أساس تكلفة المباني.
عمليات التفويت، البيع والهبة
تم إحداث دليل القيم العقارية من أجل احتساب الوجيبات حسب القيمة بالنسبة للعمليات التي لا تشتمل على أية
قيمة تجارية أو تلك التي لا يتزامن إيداعها مع عقود للتفويت.
وقد أشارت الفقرة الثانية من الفصل 46 من القرار الوزيري المؤرخ في 21 رجب 1333 الموافق 04 يونيو 1915 المتعلق
بتنظيم مصالح المحافظة العقارية إلى أن الرسوم حسب القيمة في مجال تقييد، تأسيس، نقل أو إسقاط حق عيني
تستخلص على أساس المبلغ المبين في العقود.
وعليه، فإن دليل القيم لا يطبق في حالة التفويتات التي تتم وفق عقود تتوفر على أثمنة أو قيم.
•المخارجة
يخضع تقسيم الرسم العقاري للمقتضيات القانونية المنصوص عليها في ظهير 12 غشت 1913 كما تم تغييره
وتتميمه )خاصة الفصل 54 منه( والقرار الوزيري الصادر في 20 رجب 1333 الموافق ل 03 يونيو 1915 المتضمن
لتفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري والقرار الوزيري الصادر في 21 رجب 1333 الموافق ل 04 يونيو 1915 المنظم
لمصالح المحافظة العقارية وكذا لمقتضيات القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم
العقارات و المرسوم التطبيقي له.
وبذلك يكون كل تقييد متضمن لعملية طوبوغرافية متوقفا على التراخيص اللازمة قانونا.
وفيما يتعلق بالقسمة )المخارجة( فإن احتساب الوجيبات يتم على أساس القيمة المحددة في العقد ذلك أن دليل القيم
العقارية أحدث لاحتساب الوجيبات في حالة العمليات التي لا تتوفر على أثمنة أو قيم.
عمليات مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار
في حالة مطابقة التصميم مع الحالة الراهنة للعقار تحتسب الوجيبات على أساس قيمة البنايات )السكن الاقتصادي،
فيلا، عمارة،...إلخ( دون الأخذ بعين الاعتبار تفاصيل تخصيص مشتملات البناية )محلات تجارية، مكاتب،...( و ذلك بخلاف
ما يتم عند احتساب الوجيبات المستحقة عن الملكية المشتركة.
وتجدر الإشارة في هذا الصدد أنه سيتم اتخاذ التدابير اللازمة لتوحيد طريقة الاحتساب، بمناسبة مطابقة التصميم مع
الحالة الراهنة للعقار، مع الأخذ بعين الاعتبار تفاصيل تخصيص مشتملات البناء وفق التصميم المصادق عليه.
عمليات التجزئة العقارية
تعد التراخيص الإدارية المسلمة من قبل رئيس المجلس الجماعي ملزمة للمحافظ على الأملاك العقارية وذلك طبقا
لمقتضيات الفصل 35 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات و الفصل
20 من المرسوم التطبيقي له.
أما فيما يتعلق بالفصل 46 من القانون المذكور فإن إشهار وتعليق الوثائق المتعلقة بالتجزئة تتم بطلب من الجماعة
الحضرية أو القروية وعلى نفقة صاحب التجزئة.
•تدبير التجزئات المخصصة للمنطقة الصناعية «التصنيع » تمارة
فيما يتعلق بتقييد نقل الرهن إلى الرسوم العقارية التجزيئية تجدر الإشارة إلى أن الرسم العقاري الأصلي عدد
85638/03 موضوع مشروع التجزئة المسماة «التصنيع » غير مثقل بأي رهن حتى يتم نقله إلى الرسوم العقارية
الفرعية، كما أن كناش التحملات لايتضمن أية إشارة لذلك.
أما فيما يخص منع التفويت، فقد تمت الإشارة إليه في جميع بيانات البيوعات الكلية المبرمة مع الدولة )الملك الخاص(
بالرسوم العقارية المستخرجة من الرسم العقاري الأم.
وبخصوص إعداد محاضر مطابقة التصميم بالحالة الراهنة للعقار، فإن إلزامية الادلاء بالتصميم الغير القابل للتغيير
لم يتم العمل بها إلا من تاريخ إصدار مذكرة رقم 11680 بتاريخ 11 / 12 / 2008 والمتممة بالمذكرة المصلحية رقم 6822ـ
الصادرة بتاريخ 12 يونيو 2011 .
أما بالنسبة لإحداث الرسوم العقارية الجديدة في إطار االملكية المشتركة فيجب التأكيد على أنه لم يتم إلى الآن
تأسيس أي رسم عقاري جديد.
عمليات الاستخراج )تقسيم العقارات(
إن المحافظ ملزم باحترام الفصلين 35 و 61 من القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم
العقارات اللذان يقضيان بأن تقييد العقود، المتعلقة بعملية التجزئة المشار إليها في المادة الأولى وعمليات تقسيم
العقارات المشار إليها في المادة 58 من نفس القانون، يشترط الادلاء بمحضر التسليم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة
والتراخيص الإدارية اللازمة أو بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من شهادة مسلمة من رئيس المجلس الجماعي تثبت أن
العملية لا تدخل في نطاق هذا القانون.
ويبقى المجلس الجماعي مختصا و مسؤولا في مجال التعمير وذلك طبقا للفصل 31 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير
و كذا الفصل 27 من المرسوم المطبق له.
بالإضافة إلى ذلك فإن الظهير الشريف رقم 1.93.51 المؤرخ في 22 ربيع الأول 1414 الموافق ل 10 شتنبر 1993 بمثابة
قانون المحدث للوكالات الحضرية أسند لهذه الأخيرة في المادة 3، مجموعة من المهام من بينها مايلي :
—إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم و تجزئة الأراضي لإقامة المجموعات السكنية والمباني وذلك داخل
أجل أقصاه شهر ابتداء من توجيه تلك المشاريع إليها من قبل الجهات المختصة و يكون الرأي الذي تبديه في ذلك
ملزما.
—مراقبة أعمال تقسيم و تجزئة الأراضي لإقامة المجموعات السكنية و المباني عندما تكون في طور الإنجاز و ذلك
للتحقق من مطابقتها لأحكام النصوص التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل ولرخص التجزيء أو التقسيم
و إقامة المجموعات السكنية أو البناء المسلمة لأصحاب الشأن.
ويبقى المحافظ مسؤولا في حدود الاختصاصات المخولة له طبقا للمقتضيات القانونية الجاري بها العمل.
العمليات موضوع اتفاقيات: السكن الاجتماعي
•عدم احترام المنعشين لشروط الاتفاقيات
تبعا لما جاء في تقرير المجلس الأعلى للحسابات بخصوص الإعفاء من الوجيبات المتعلقة بتقييد عقود التفويت المندرجة
في إطار المشروع الاجتماعي المبرم بين الدولة المغربية والمنعش العقاري، وبعد مراجعة العملية، تبين أن تفويت العقار
موضوع المشروع تم قبل إنجاز شروط الاتفاقية.
وعليه، فإن المحافظ باشر تحصيل الوجيبات المعفاة سابقا طبقا لمقتضيات الفقرة السادسة من المادة 19 من قانون المالية
1999/2000 حيث وصل المبلغ المحصل 739.793,00 درهما الذي يمثل 1 % من الأثمنة المحددة بالعقود وكذا الوجيبات
المتعلقة بالرهون، بالإضافة إلى الرسوم الثابثة الخاصة بها.
•عدم ضبط و عدم استخلاص الوجيبات المتعلقة بالوحدات غير الاجتماعية
إن تقييد العمليات المتعلقة بالمشاريع الاجتماعية تستفيد من الإعفاء المقرر بمقتضى الفصل 19 من قانون المالية لسنة
1999/2000 شريطة الادلاء بالوثائق الضرورية المنصوص عليها في القانون الجاري به العمل.
وعليه، سيتم التفكير بشراكة مع المتدخلين المعنيين في إعداد المساطر الكفيلة بتذليل الصعوبات المرتبطة بإشكالية
الضبط المسبق للجزء من الأرض المخصص للجانب غير الاجتماعي من المشروع لتحديد النسبة التي لا تستفيد من
الإعفاء.
•عدم الادلاء بالوثائق التبريرية
بمقتضى المذكرة رقم 1311 الصادرة بتاريخ 14 / 02 / 2011 ، فإن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري
والخرائطية اعتمدت المتابعة المركزية لمشاريع السكن الاجتماعي المستفيدة من الامتيازات الممنوحة بمقتضى الفصل 19
من قانون المالية 2000 / 1999 و كذا الفصل 7 مكرر من قانون المالية 2010 .
في حالة عدم احترام المستفيدين من هذه المقتضيات للإلتزامات المسطرة قانونا، فإن المديرية العامة للضرائب تشعر
الوكالة بقائمة المنعشين المخلين بالشروط المذكورة حيث يتم استدعاؤهم من طرف المحافظين على الأملاك العقارية
المعنيين من أجل تحصيل الوجيبات التي كانت موضوع إعفاء.
الوعاء العقاري المخصص للتجهيزات العمومية
بمقتضى الدوريتين المشتركتين بين وزارتي الداخلية والوزارة المنتدبة لدى الوزير الأول المكلفة بالإسكان والتعمير رقم
3020/27 و 31 / 10098 المؤرختين على التوالي في 04 مارس 2003 و 06 يوليو 2010 والمتعلقتين بشروط استفادة
المشاريع الاستثمارية من استثناءات في مجال التعمير أحدثت لجنة يترأسها والي الجهة وتتكون من :
—عامل العمالة أو الإقليم المعني.
—مدير المركز الجهوي للإستثمار.
—رئيس الجماعة المعنية.
—مدير الوكالة الحضرية التي تتولى كتابتها.
—المسؤول الجهوي عن القطاع الإداري المعني بالإستثمار.
وتتولى هذه اللجنة دراسة و اتخاذ القرارات المتعلقة بطلبات الاستفادة من الاستثناء في مجال التعمير.
هذا وفي انتظار تقنين هذه الممارسة، فإن المحافظ لا يمكن له رفض طلبات التقييد المتعلقة بالمشاريع التي تكون موضوع
استثناء بمقتضى الدوريتين المذكورتين.
