الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
Le Crédit immobilier accordé par les établissements de Crédit conformément aux dispositions de la loi n°31-08
D’emblée, il faut rappeler que la loi 31-08 concrétise aujourd’hui l’aspiration du législateur marocain en matière de la sauvegarde et de la protection du consommateur.
En effet, cette loi comporte de nouvelles dispositions et démarches légales et réglementaires à l’effet de situer l’établissement de crédit et le consommateur (partie faible) au même niveau et de rétablir un équilibre entre les deux parties dans le contrat de crédit immobilier les liant.
Le crédit immobilier est régi par les articles 112 et suivants de la loi n°31-08 édictant les mesures de protection du consommateur.
La loi est silencieuse sur la définition de la notion du crédit immobilier. Toutefois, ce dernier peut être défini comme étant un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou une partie d’une acquisition immobilière à usage d’habitation ou à usage professionnel et habitation, ou d’une opération de construction.
En effet, la loi précise le type d’opérations concernées ou exclues (articles 113 et 114).
Au Maroc, l’octroi des Crédit immobiliers par les établissements de crédit aux particuliers est une nécessité, à l’effet de leur permettre l’acquisition de leur résidence principale et/ou secondaire ou encore pour leur mettre le bien immeuble objet du financement de la banque (après l’obtention d’une autorisation écrite, expresse et préalable de la banque) sur le marché locatif afin de percevoir les fruits de la location.
Manifestement, le secteur résidentiel, commercial, et foncier constitue donc l’investissement de préférence pour les consommateurs personnes physiques.
En ce qui concerne la formation du contrat de crédit immobilier, il y a lieu de préciser que le législateur marocain a mis l’accent sur la nécessité de formulation écrite et d’envoi gratuit de l’offre de crédit à l’emprunteur (il est recommandé d’opter pour la voie postale), et à sa caution éventuelle (l’article 117 et suivants de la loi n°31-08 sur la protection des consommateurs).
L’offre préalable de crédit doit obligatoirement mentionner l’identité des parties (banque, emprunteur et sa caution le cas échéant), et doit également préciser la nature, l’objet, et modalités du prêt.
Elle a aussi pour objet principal de définir les conditions financières, particulières et générales du crédit immobilier, par la banque.
En effet, les conditions de l’offre ont une durée de validité de 15 jours à compter de la date de sa réception par l’emprunteur, conformément aux dispositions de l’article 120 de la loi précitée.
A défaut d’une réponse à l’expiration dudit délai, la banque ne serait pas tenue de maintenir les conditions de celle-ci.
Concernant cette disposition particulière, il faut noter que la doctrine a essayé de trouver un fondement à l’obligation de maintien de l’offre. Certains ont fondé cette obligation de maintien sur la théorie de responsabilité civile. La révocation hâtive est une faute qui cause dommage au destinataire. La sanction consistera à priver la révocation hâtive de l’offre de tout effet (réparation en nature).
D’autres fondent l’obligation de maintien de l’offre sur la théorie de l’engagement unilatéral. Un tel engagement est créateur d’obligation.
Faisant suite à l’offre, l’emprunteur et sa caution ne peuvent accepter l’offre que 10 jours après qu’ils l’aient reçu. L’offre, une fois acceptée, parfait la formation du contrat.
L’acceptation doit être donnée par n’importe quel moyen justifiant la réception (Celle-ci doit être matérialisée par la signature de l’emprunteur et de la caution le cas échéant, en bas de l’offre).
L’objet du crédit peut porter sur un financement partiel ou total d’un bien immeuble ou mobilier (appartement, maison individuelle, villa, terrain, construction d’un bien à usage d’habitation). Le crédit peut également être destiné au financement d’un bien immeuble en état futur d’achèvement, conformément aux dispositions de la loi n°44.00 complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats.
Aux termes de l’article 122 de la loi 31-08, l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation.
En d’autres termes, lorsque le contrat en vue duquel le crédit a été demandé n’est pas conclu dans le délai rappelé ci-avant, la banque ne serait pas obligé de maintenir les conditions de l’offre, sauf si les parties ont convenu d’un délai plus long que celui défini ci-haut.
A noter également que, lorsque l’emprunteur informe ses prêteurs qu’il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous les conditions suspensives de l’octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total.
En référence à l’article 124 relatif à l’indépendance de l’opération immobilière par rapport au prêt, si le contrat en vue duquel le prêt a été demandé (contrat de vente) n’est pas conclu dans le délai fixé, l’emprunteur est tenu de rembourser la totalité des sommes perçues. La banque est en droit de ne retenir que les frais de dossier.
En sus des conditions résolutoires précitées, l’offre est également consentie sous la condition suspensive de l’ouverture par l’emprunteur - à la date de l’offre- d’un compte (compte à vue) auprès de la banque sollicitée pour le crédit.
En outre, l’emprunteur prend l’obligation de régler à la banque à la date de signature de l’offre, les frais encourus par la banque pour l’étude de son dossier de crédit.
En cas de renégociation d’une ou plusieurs conditions du contrat de prêt, les modifications au contrat de prêt initial sont apportées sous la forme d’un avenant comprenant d’une part un échéancier des amortissements et, d’autre part, le taux effectif global (TEG) ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des échéances et frais à venir (voir l’article 125).
La durée de Crédit est fixée d’un commun accord entre les Parties, en annuités et exprimées en mois aux conditions particulières de l’offre.
L’emprunteur peut saisir la banque par l’intermédiaire d’une demande écrite expresse, à l’effet de modifier la durée de crédit (prorogation et/ou réduction). Toutefois, la banque reste souveraine dans sa décision.
La mise à disposition des fonds est toujours subordonnée à des conditions, tel que :
A préciser également que l’emprunteur pourra toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les sommes qui lui sont prêtées. Le contrat de prêt peut interdire et refuser un remboursement anticipé partiel égal ou inférieur à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.
En cas de remboursement par anticipation, l’emprunteur devra s’acquitter d’une indemnité au titre des intérêts non encore échus, qui ne peut excéder 2% du capital restant dû (article 132).
En cas de défaillance de l’emprunteur, autrement dit, en cas de non remboursement de l’une des échéances exigibles, le prêteur (banque) se réserve le droit de demander la résolution du contrat et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus et impayées. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux de 2% du capital restant dû.
En cas de procédure judiciaire de recouvrement, le prêteur peut réclamer et exiger tous les frais engagés.
En définitive, les crédits immobiliers sont réglementés par la loi édictant les mesures de protection du consommateur. Les dispositions s’imposent au prêteur mais aussi à l’emprunteur, et concernent les prêts accordés par les différentes banques et établissement de crédit du Royaume.
En effet, cette loi comporte de nouvelles dispositions et démarches légales et réglementaires à l’effet de situer l’établissement de crédit et le consommateur (partie faible) au même niveau et de rétablir un équilibre entre les deux parties dans le contrat de crédit immobilier les liant.
Le crédit immobilier est régi par les articles 112 et suivants de la loi n°31-08 édictant les mesures de protection du consommateur.
La loi est silencieuse sur la définition de la notion du crédit immobilier. Toutefois, ce dernier peut être défini comme étant un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou une partie d’une acquisition immobilière à usage d’habitation ou à usage professionnel et habitation, ou d’une opération de construction.
En effet, la loi précise le type d’opérations concernées ou exclues (articles 113 et 114).
Au Maroc, l’octroi des Crédit immobiliers par les établissements de crédit aux particuliers est une nécessité, à l’effet de leur permettre l’acquisition de leur résidence principale et/ou secondaire ou encore pour leur mettre le bien immeuble objet du financement de la banque (après l’obtention d’une autorisation écrite, expresse et préalable de la banque) sur le marché locatif afin de percevoir les fruits de la location.
Manifestement, le secteur résidentiel, commercial, et foncier constitue donc l’investissement de préférence pour les consommateurs personnes physiques.
En ce qui concerne la formation du contrat de crédit immobilier, il y a lieu de préciser que le législateur marocain a mis l’accent sur la nécessité de formulation écrite et d’envoi gratuit de l’offre de crédit à l’emprunteur (il est recommandé d’opter pour la voie postale), et à sa caution éventuelle (l’article 117 et suivants de la loi n°31-08 sur la protection des consommateurs).
L’offre préalable de crédit doit obligatoirement mentionner l’identité des parties (banque, emprunteur et sa caution le cas échéant), et doit également préciser la nature, l’objet, et modalités du prêt.
Elle a aussi pour objet principal de définir les conditions financières, particulières et générales du crédit immobilier, par la banque.
En effet, les conditions de l’offre ont une durée de validité de 15 jours à compter de la date de sa réception par l’emprunteur, conformément aux dispositions de l’article 120 de la loi précitée.
A défaut d’une réponse à l’expiration dudit délai, la banque ne serait pas tenue de maintenir les conditions de celle-ci.
Concernant cette disposition particulière, il faut noter que la doctrine a essayé de trouver un fondement à l’obligation de maintien de l’offre. Certains ont fondé cette obligation de maintien sur la théorie de responsabilité civile. La révocation hâtive est une faute qui cause dommage au destinataire. La sanction consistera à priver la révocation hâtive de l’offre de tout effet (réparation en nature).
D’autres fondent l’obligation de maintien de l’offre sur la théorie de l’engagement unilatéral. Un tel engagement est créateur d’obligation.
Faisant suite à l’offre, l’emprunteur et sa caution ne peuvent accepter l’offre que 10 jours après qu’ils l’aient reçu. L’offre, une fois acceptée, parfait la formation du contrat.
L’acceptation doit être donnée par n’importe quel moyen justifiant la réception (Celle-ci doit être matérialisée par la signature de l’emprunteur et de la caution le cas échéant, en bas de l’offre).
L’objet du crédit peut porter sur un financement partiel ou total d’un bien immeuble ou mobilier (appartement, maison individuelle, villa, terrain, construction d’un bien à usage d’habitation). Le crédit peut également être destiné au financement d’un bien immeuble en état futur d’achèvement, conformément aux dispositions de la loi n°44.00 complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats.
Aux termes de l’article 122 de la loi 31-08, l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation.
En d’autres termes, lorsque le contrat en vue duquel le crédit a été demandé n’est pas conclu dans le délai rappelé ci-avant, la banque ne serait pas obligé de maintenir les conditions de l’offre, sauf si les parties ont convenu d’un délai plus long que celui défini ci-haut.
A noter également que, lorsque l’emprunteur informe ses prêteurs qu’il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous les conditions suspensives de l’octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total.
En référence à l’article 124 relatif à l’indépendance de l’opération immobilière par rapport au prêt, si le contrat en vue duquel le prêt a été demandé (contrat de vente) n’est pas conclu dans le délai fixé, l’emprunteur est tenu de rembourser la totalité des sommes perçues. La banque est en droit de ne retenir que les frais de dossier.
En sus des conditions résolutoires précitées, l’offre est également consentie sous la condition suspensive de l’ouverture par l’emprunteur - à la date de l’offre- d’un compte (compte à vue) auprès de la banque sollicitée pour le crédit.
En outre, l’emprunteur prend l’obligation de régler à la banque à la date de signature de l’offre, les frais encourus par la banque pour l’étude de son dossier de crédit.
En cas de renégociation d’une ou plusieurs conditions du contrat de prêt, les modifications au contrat de prêt initial sont apportées sous la forme d’un avenant comprenant d’une part un échéancier des amortissements et, d’autre part, le taux effectif global (TEG) ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des échéances et frais à venir (voir l’article 125).
La durée de Crédit est fixée d’un commun accord entre les Parties, en annuités et exprimées en mois aux conditions particulières de l’offre.
L’emprunteur peut saisir la banque par l’intermédiaire d’une demande écrite expresse, à l’effet de modifier la durée de crédit (prorogation et/ou réduction). Toutefois, la banque reste souveraine dans sa décision.
La mise à disposition des fonds est toujours subordonnée à des conditions, tel que :
- La constitution des garanties réelles et/ou personnelles telles qu’elles seront éventuellement indiquées dans les conditions particulières de l’offre.
- L’adhésion de l’emprunteur à un contrat d’assurance groupe (décès-invalidité) auprès d’une compagnie d’assurance, en vue de garantir en cas de survenance de certains risque définis par le contrat, soit le remboursement total ou partiel du montant restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances du Prêt.
A préciser également que l’emprunteur pourra toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les sommes qui lui sont prêtées. Le contrat de prêt peut interdire et refuser un remboursement anticipé partiel égal ou inférieur à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.
En cas de remboursement par anticipation, l’emprunteur devra s’acquitter d’une indemnité au titre des intérêts non encore échus, qui ne peut excéder 2% du capital restant dû (article 132).
En cas de défaillance de l’emprunteur, autrement dit, en cas de non remboursement de l’une des échéances exigibles, le prêteur (banque) se réserve le droit de demander la résolution du contrat et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus et impayées. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux de 2% du capital restant dû.
En cas de procédure judiciaire de recouvrement, le prêteur peut réclamer et exiger tous les frais engagés.
En définitive, les crédits immobiliers sont réglementés par la loi édictant les mesures de protection du consommateur. Les dispositions s’imposent au prêteur mais aussi à l’emprunteur, et concernent les prêts accordés par les différentes banques et établissement de crédit du Royaume.
