المسؤولية عن انهيار المباني الآيلة للسقوط في ظل قانون 94.12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري

 
تعتبر الدور الآيلة للسقوط من الإشكاليات القديمة التي تعرفها جل المدن المغربية وخصوصا التي تتوفر على أحياء عتيقة كفاس ومكناس ومراكش، إلا أن الظاهرة متواجدة بنسبة أقل على مستوى بعض الأحياء حديثة النشأة والتي بنيت بشكل عشوائي بدون احترام ضوابط البناء والتعمير[1].
ظاهرة الأبنية الآيلة للسقوط هي إحدى أهم تجليات الفقر والتهميش الإجتماعي والإقتصادي في الحواضر وهذه الظاهرة أيضا إحدى تجليات إشكاليات التدبير المحلي، وتدبير المجال الحضري في المغرب، فهذه المشكلة تعد أحد أخطر تجليات أزمة السكن ولهذا فإن التعاطي لمعالجتها يبقى محتشما في أغلب الأحيان[2].

إن البنايات الآيلة للسقوط هي مختلف العقارات والمنشئات المشيدة القائمة أو المبنية والتي تلاحظ عليها علامات تبدو بها مؤشرات فقدانها للمتانة والصلابة فيما بين بعض أو معظم أجزائها ومكوناتها، مما يوحي معه مشهدها أو منظرها الخارجي أو الداخلي لقابليته للسقوط والانهيار مستقبلا[3].
ونظرا لخطورة هذه الظاهرة وما تشكله على سلامة العامة[4] فقد كان من المنطقي أن يجد المشرع لها نصوص تنظيمية خاصة تبين للسلطات المختصة كيفية التعامل معها وذلك على غرار ما فعلت بعض الدول[5].

فقانون التعمير رقم 12.90 لم يتعرض لهذا الموضوع بالرغم مما تشكله هذه البنايات من خطورة على السلامة والمصلحة العامة، الشيء الذي يشكل ثغرة كبيرة في قانون التعمير، لكن لم هناك مكان مناسب لها أفضل من القانون 94.12 والمتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عملية التجديد الحضري والذي حاول ضبطها وتأطيرها[6].

هذا القانون أعطى تعريفا لهذه الظاهرة في مادته الأولى، "مبنى آيل للسقوط هو كل بناية ومنشأة كيفما كان نوعها يمكن لانهيارها الكلي أو الجزئي، أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو البنايات المجاورة وإن كانت غير متصلة بها.
ويراد به كذلك كل بناية أو منشأة لم تعد تتوفر فيها ضمانات المتانة الضرورية بسبب ظهور اختلالات بأحد مكوناتها الأساسية الداخلية أو الخارجية أو بسبب تشييدها على أرض غير آمنة من التعرض للمخاطر.

لقد فرض الفراغ الحاصل على هذا المستوى ضرورة وضع إطار قانوني بغرض ضبط عمليات التدخل في المناطق المستهدفة مع ما يرافق عمليات التدخل من تحديات مرتبطة أساسا بالترميم والهدم وإعادة البناء على اعتبار أن الشريحة المجتمعية المعنية هي شريحة في غالب الأحيان هي شرائح فقيرة وهشة وفي هذا الصدد نتساءل عن أهمية هذا القانون وكيفية تحديد مسؤولية جميع المتدخلين؟ بما فيها مسؤولية مالك المباني الآيلة للسقوط أو مستغليها خواصا أو عموميين؟

 
المطلب الأول: مسؤولية الملاك عن أبنيتهم الآيلة للسقوط

إذا كان المكان الذي كانت تنظم فيه ظاهرة البنايات الآيلة للسقوط هو قانون التعمير 12-90 والميثاق الجماعي 78.00 في إطار ممارسة الشرطة الإدارية الجماعية، وخاصة المادتين 50 و52، فإن واقع ما كان يطبق من طرف الجماعات بخصوص هذه البناءات هي مقتضيات المادة 30 من قانون التعمير والمقتضيات المضمنة في المرسوم المؤرخ في 26 ماي 1980 والذي كان يهم البناءات والأماكن الخطيرة من الناحية الصحية[7] الأمر الذي كان يصعب معه تحديد المسؤولية عن الخطر المرتبط بالبنايات المهددة بالانهيار.

فرغم أن القانون 113.14 المتعلق بالجماعات نص في مادته 110 بصريح العبارة على أن رئيس المجلس الجماعي هو من يراقب البنايات المهملة أو المهجورة أو الآيلة للسقوط ويتخذ التدابير اللازمة لترميمها أو هدمها طبقا للقوانين والأنظمة الجاري بها العمل فإنها تبقى غير كافية في غياب قانون حقيقي ينظم التدخل لمعالجة معضلة المباني الآيلة للسقوط في إطارها العام والخاص بشكل دقيق ويوضح مسؤولية كل من الملاك والمصالح المحلية وكل المصالح الأخرى المتدخلة.

هذا الأمر فرض على وزارة السكنى ضرورة التدخل وعدم الاكتفاء بالمبادرة لصياغة قانون جديد يكون هدفه الأساسي تنظيم المباني الآيلة للسقوط بغرض تفادي وقوع ضحايا جدد.

مما تولد عنه ولادة قانون جديد رأى النور بعد أن حظي بموافقة السلطة التشريعية عليه في 27 أبريل 2010 (19 رجب 1437).
من خلال قراءتنا لقانون 94-12 نجده جاء بمجموعة من التوضيحات لمعالجة الاختلالات التي أفرزها المشهد الحضري وتنامي ظاهرة السكن الآيل للسقوط سواء داخل الأنسجة الحضرية العتيقة أو خارجها في ظل اختلال المنظومة القانونية وتعدد المتدخلين وتشتت المسؤوليات.

فهذا القانون جاء بمستجدات تتجلى أساسا في تنظيم دور جميع المتدخلين وتحديد المسؤوليات بما فيها مسؤولية مالكي المباني الآيلة للسقوط، وإقرار تدابير لمعالجتها بالإضافة إلى تطبيق مسطرة إخبار ملاكي هذه المباني أو شاغليها للاطلاع بمسؤولياتهم وتجديد الإجراءات في حال عدم تنفيذ الأشغال المقررة أو في حال تعذر معرفة الأشخاص المعنيين.

فبدخول قانون 94.12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط حيز التنفيذ، قد أجاب عن كل هاته الإشكالات القانونية فهو ينص بصريح العبارة في الفصل الأول من بابه الثاني من مادته الثالثة على تحديد المسؤولية بشكل واضح لمالك المباني الآيلة للسقوط حيث جاء فيها "تقع مسؤولية صيانة المباني على ملاكها سواء كان أشخاصا ذاتيين أو اعتباريين عموميين أو خواص، كما يسألون عن الضرر الذي يحدثها انهيارها أو تهدمها الجزئي، إذا وقع ذلك بسبب العيب في البناء أو عدم الصيانة أو التلاشي، مع مراعاة مقتضيات الفصل 769 من الظهير الشريف الصادر في 09 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود.

إن دور رئيس المجلس الجماعي في ظل معالجة المباني الآيلة للسقوط في الحالات العادية يستوجب عليه إخبار مالكي المبنى أو شاغليه أو وكيل اتحاد الملاك المشتركون بذلك بكل وسائل التبليغ القانونية[8] يعلن فيه أن المبنى المهدد بالسقوط ويحدد اسم العمليات التي يتوجب عليه القيام بها لدرء الخطأ وذلك داخل أجل محدد، غير أن قرار رئيس مجلس الجماعة لا يكون نهائيا، حيث يكون بإمكان الشخص المعني بالأمر أن يقدم فحصا يعده مهندس مختص وفي هذه الحالة يبقى لرئيس المجلس الجماعي الإبقاء على قراره أو تغييره[9].

 وفي هذه الحالة إما يقبل رئيس مجلس الجماعة تغيير قراره أو يمكن للشخص المعني بأمر الطعن في قرار رئيس مجلس الجماعة أمام المحكمة داخل أجل المحكمة الإدارية التي يوجد بدائرتها المبنى بصفته قاضيا للأمور المستعجلة داخل أجل عشرة أيام ويبث في الطلب داخل الأجل ثلاثة أيام[10].
وفي حالة تغيير موقف رئيس المجلس الجماعي فهو عندما تنتهي الأشغال المتعلقة بتدعيم أو صيانة أو ترميم مبنى آيل للسقوط أو إعادة بنائه يتحقق رئيس مجلس الجماعة من إنجاز الأشغال المطلوبة وانتهائها بناء على شهادات المهندس المعماري ويتخذ قراره بإنهاء حالة الخطر، ويمكن للأشخاص المعنيين إعادة استغلالها في ما كانت مخصصة له سابقا.

من خلال هذه المادة تتضح بصورة واضحة المسؤولية التي يتحملها ملاك المباني عن مبانيهم لذلك يستوجب على المالك أو المستغل أن يقوم بالتدبير الضروري لدفع الخطر في الشأن كما يتعين عليه أن يقوم بتجديدها وصيانة تلك المباني وإعادة تأهيلها بما يضمن متانتها وسلامة الجوار.
والمشرع حين خاطب مالك المباني أو المستغلين لها لم ينسى وضعية المباني في حالة وجود مكتري للمبنى الآيل للسقوط والذي يستوجب الهدم بناء على طلب من طرف رئيس المجلس، حيث أتاح لمالك المبنى أن يطلب من المحكمة الابتدائية فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري أو من يقوم مقامه بدون تعويض.

ولقد أعطى للمكتري حق الرجوع إلى المبنى بعد إصلاحه أو ترميمه أو إعادة البناء[11].

وقد جعل على عاتق كل مكتري أو شاغل لمبنى آيل للسقوط إخبار مالك المبنى أو رئيس المجلس الجماعي والسلطات المحلية بكل وسائل التبليغ المعتمدة قانونا بالخطر الذي يهدد المبنى[12].

وإذا كان القانون حمل المسؤولية لمالك المبنى فإنه لم يغفل الحالة التي يكون فيها المبنى خاضعا للملكية المشتركة، حيث حمل المسؤولية هنا لاتحاد الملاك المشتركين[13].

وحدد المبلغ التحصيلي في الحالة التي يتمتع فيها اتحاد الملاك المشتركين في تنفيذ الأشغال حسب الحصة التي يملكها كل مالك مشترك[14].

 
المطلب الثاني: مسؤولية رئيس المجلس الجماعي عن الدور الآيلة للسقوط

يتمتع رئيس المجلس الجماعي في ظل القانون التنظيمي للجماعات 113.14 بصلاحية إتلاف البنايات الآيلة للسقوط أو الخراب[15] ومراقبة البنايات المهملة أو المهجورة أو الآيلة للسقوط واتخاذ التدابير الضرورية في شأنها بواسطة قرارات فردية أو تنظيمية.

لقد كان رئيس المجلس الجماعي هو الذي يتحمل مسؤولية انهيار المباني الآيلة للسقوط.

بالرجوع إلى مقتضيات مرسوم 1980[16] نجده لم يكن يحدد بشكل واضح المسؤول عن الخطر الذي قد يتسبب فيه انهيار المباني الآيلة للسقوط حيث كان يكتفي بإعطاء السلطة التقديرية لاتخاذ قرار الهدم في البنايات الآيلة للسقوط لرئيس المجلس أو اللجنة التقنية في ظل غياب نصوص قانونية تحدد المعيار المعتمد لمعالجة المبنى المهدد بالانهيار والتي تشكل خطرا حقيقيا على الأمن العام كما أن تطبيق المسطرة الواردة في هذا المرسوم من جانب السلطة المختصة غالبا ما كانت لا تحترم فيها كل الإجراءات ولاسيما إعداد التقرير المكتوب بخصوص البناية وتبليغ القرار بالوسائل القانونية للمعني بالأمر.

كما أن المشرع حينما عالج تنفيذ تصميم التهيئة، نص في المادة 31 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير على أن مجالس الجماعات الترابية يحق لها بتنسيق مع الإدارة أن تتخذ جميع التدابير اللازمة لتنفيذ واحترام أحكام تصميم التهيئة، وهو ما يفيد في رأي الباحث بوشعيب أوعيي تخويل الجماعة المحلية صلاحية إصدار ضوابطها الجماعية الخاصة بمختلف العمليات بما فيهم الهدم، حيث يعد هذا الأخير إحدى التدابير الناجعة التي من شأنها تقويم أي اختلال وجعل موجبات تصميم التهيئة محترمة.

ولم يتعرض القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير لهذا الموضوع بالرغم مما تشكله هذه البنايات من خطورة على السلامة والمصلحة العامة، الشيء الذي يشكل ثغرة كبيرة في قانون التعمير، مع الإشارة إلى أن مشروع رقم 2.78.157 بتاريخ 11 من رجب 1400 (26 ماي 1980) الخاص باتخاذ التدابير الاستعجالية الرامية إلى استتباب الأمن وضمان سلامة المرور والصحة والمحافظة على النظافة العمومية، حاول ضبطها دون الإشارة إليها.
وقد حاول القانون رقم 78.00 المتعلق بالميثاق الجماعي (3 أكتوبر 2002) في فصله 52 والفصل 83 من مشروع مسودة القانون التنظيمي للجماعات الترابية[17] ملأ الفراغ، حيث أسند لرئيس المجلس إمكانية توليه تلقائيا وعلى نفقة المعنيين بأمر العمل، طبقا للشروط المحددة بالمرسوم الجاري به العمل رقم 2.78.157 بتاريخ 11 رجب 1400 (26 ماي 1980) المحدد للشروط التي تنفذ بها تلقائيا التدابير الرامية لاستتباب الأمن وضمان سلامة المرور والصحة والنظافة العموميتين في فصله الثاني والذي ينص على إصدار رئيس المجلس الجماعي لمقرر ينذر فيه المعني بالأمر، لاتخاذ في أجل معين التدابير لجعل حد للإخلال بالأمن أو بسلامة المرور... وكذلك وطبقا للفصل الثالث وفي حالة الضرورة يطلب رئيس المجلس من المعني بالأمر اتخاذ التدابير اللازمة في أجل معين.

كما أن المادة 50 منحت له أيضا صلاحية مراقبة البنايات المهملة أو المهجورة أو الآيلة للسقوط واتخاذ التدابير اللازمة لترميمها أو هدمها طبقا للقوانين والأنظمة الجاري بها العمل.

غير أننا نجد في مستجدات القانون 94.12 نقل السلطة التقديرية لرئيس المجلس الجماعي حيث كان سابقا يتحمل مسؤولية مراقبة المباني الآيلة للسقوط كما أعطاه الحق في اتخاذ قرارات الشرطة الإدارية الاستعجالية لمواجهة الحالات الخاصة حيث كان لما يأخذ قرار هدم البناء الآيل للسقوط. فإنه يقوم بإيجاد جميع التقارير الرامية إلى ضمان سلامة المرور والسكينة والمحافظة على الصحة العمومية، وإذا تعذر على السلطة المختصة تنفيذ قراراتها فيمكنها الاستعانة بالسلطة المحلية لاستعمال القوة العمومية.

لقد حصر القانون 94.12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري مسؤولية المباني الآيلة للسقوط في الدرجة الأولى لملاكها سواء كانوا أشخاصا ذاتيين أو اعتباريين، عموميين أو خصوصيين حيث خصص الفصل الأول من الباب الثاني لمسؤولية ملاك المباني الآيلة للسقوط في حين نجده في فصله الثاني من نفس الباب أسماه الإجراءات والتدابير المتخذة فيما يخص معالجة المباني الآيلة للسقوط من قبل رئيس المجلس الجماعي.

فإن رئيس الجماعة أو من يفوض له بذلك يتخذ قرارات تدعيم أو هدم المباني الآيلة للسقوط، وذلك عندما يتحقق من الانهيار الكلي أو الجزئي من المبنى المذكور من خلال خبرة تقنية تقوم بها مصالح الإدارة المختصة أو بناء على التقرير المكتوب الذي تعده اللجنة الإقليمية، غير أنه عند وجود خطر جسيم وحال فهو يتخذ التدابير التحفظية اللازمة لدرء الخطر الجسيم أو الحال ويمكنه أن يستعين بالقوة العمومية لضمان تنفيذ قراراته وذلك بعد طلب يقدمه لعامل العمالة أو الإقليم المختص ترابيا[18].

وتتأكد مسؤولية رئيس المجلس الجماعي في ظل المادة 8 من القانون94.12، التي يستفاد من مقتضياتها أنه إذا تعذر على رئيس المجلس الجماعي لأي سبب من الأسباب اتخاذ الإجراءات الموكولة إليه بموجب هذا القانون أو امتنع عن القيام بها يقوم عن العمالة أو الإقليم بمطالبته بمزاولة مهام بعد انصرام أجل سبعة أيام من تاريخ توجيه الطلب دون استجابة الرئيس، حيث يقوم عامل العمالة أو الإقليم بإحالة الامر إلى القضاء الاستعجالي بالمحكمة الإدارية من أجل البت في وجود حالة الامتناع.

ويقوم في هذه الحالة بالبت داخل أجل 48 ساعة من تاريخ تسجيل طلب الإحالة بكتابة ضبط المحكمة بواسطة حكم قضائي نهائي وعند الاقتضاء يقوم استدعاء الأطراف، وفي حالة إذ أقر القضاء الاستعجالي حالة الامتناع يجوز للعامل الحلول محل الرئيس في القيام بها.

من بين ما يمكن الارتكاز عليه كأساس قانوني بشأن البناء الآيل للسقوط هو دورية وزير الداخلية رقم 546/ق – م/2 بتاريخ 13 أبريل 1977 الموجهة إلى العمال والتي موضوعها البنايات العتيقة ـ التدابير الوقائية ضد كل الآفاق المحتملة ـ يذكرهم فيها بأهمية الدور المنوط برؤساء الجماعات الترابية في مراقبة تطبيق القوانين الجاري بها العمل في مجال البناء والتعمير، وكذا بشأن المحافظة على أمن وسلامة السكان وضمان مناعة البنايات وتماسك أجزائها، بالإضافة إلى تأمين تهيئ وتوفير شروط الصحة والنظافة[19].

ودائما وفي إطار ما نصت عليه دورية وزير الداخلية رقم 546/5 – م/2 بتاريخ 13 أبريل 1977 الموجهة إلى العمال ".................. وهكذا، وفي إطار التشريع الخاص بالتعمير، يحق لرؤساء المجالس الجماعية بحكم الاختصاصات المخولة إليهم تعيين لجنة تعرف بلجنة الوقاية والصحة، يعهد إليها بمهمة تفقد البنايات القائمة أينما وجدت وكيفما كان نوع استعمالها، وضبط ما تقدم منها وصار مستوجبا لمراقبة أدق، وملاحظة أمعن، حتى يمكن درء كل خطر عن ساكنيها أو المترددين عليها، أو المقيمين أو المارين بجوارها، ذلك بفضل تلك المراقبة والملاحظة المستمرة، يأتي الكشف عن كل تصدع محتمل في تماسك أجزاء البنايات، أو كل خلل طارئ قد يفضي إلى انهيار مفاجئ، فبهذه الوسيلة وحدها يتيسر استكشاف الخطر ودرءه قبل وقوعه.
 يمكن لرئيس المجلس الجماعي أن يصدر قرارا بلديا مؤقتا يطالب رب الملك بمقتضاه، إما بتدارك الخلل بالدعم والإصلاح، وإما بهدم البناية المتداعية للانهيار إن لم يعد الإصلاح والدعم مجديين وفي كلا الحالتين، وبناء على ما تشير به اللجنة في تقريرها، يمكن مطالبة رب الملك بإفراغ البناية من السكان فضلا عن اتخاذ جميع الاحتياطات الوقائية اللازمة حتى لا يتضرر الجيران ولا أملاكهم ولا أمتعتهم من أشغال الإصلاح والهدم.

أما فيما يخص دور العمال فإن الدورية دعتهم إلى لفت انتباه رؤساء المجالس إلى ضرورة مضاعفة نشاط لجن الوقاية بحيث نصت الدورية على "..............ولأجل ذلك أهيب بكم أن تستلفتوا انتباهكم إلى ضرورة مضاعفة نشاط لجان الوقاية والصحة المكلفة بمراقبة جميع البيانات بوجه عام، وما تقادم منها بصفة أخص، وأن تدعوهم إلى عدم التردد في استصدار القرارات الملائمة التي تتطلبها كل حالة معينة، درء لكل خطر محتمل، ودفاعا عن الصالح العام. وحتى تصبح تلك القرارات البلدية نافذة المفعول يجب المصادقة عليها من طرف وزارة الدولة المكلفة بالداخلية[20].