الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
د نجيب أهتوت: شكليات مطلب التحفيظ وفقا للقانون رقم 07-14 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري
يعتبر إيداع مطلب التحفيظ أول قدم يضعه صاحبه في مشوار نظام التحفيظ العقاري، حيث يتدخل المحافظ العقاري ويضع هو الآخر بصمته في الدور والاختصاص على مستوى كبير من الأهمية، هذا الدور يبدأ مع عملية الإيداع التي نظمها المشرع أيما تنظيم، إذ أفرد لها عدة فصول ومواد، تعرض فيها للأشخاص الذين يحق لهم طلب التحفيظ على سبيل الحصر وللبيانات التي يجب أن يتوفر عليها طلب التحفيظ والمستندات التي يجب على طلاب التحفيظ إيداعها تدعيما وتأكيدا لطلباتهم.
هذه الشكليات والبيانات التي ينبغي توافرها في مطلب التحفيظ ونظرا لأهميتها، باعتبارها الانطلاقة الأولى للشروع في المسطرة المؤدية إلى تأسيس الرسم العقاري، سأتناولها بالدرس والتحليل في الفقرتين الآتيتين:
- الفقرة الأولى: الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ.
- الفقرة الثانية: بيانات ومؤيدات مطلب التحفيظ.
الفقرة الأولى: الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ.
ينص الفصل 10 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14على أنه لا يجوز تقديم مطلب التحفيظ إلا ممن يأتي ذكرهم :
1)-المالك؛
2)- الشريك في الملك مع الاحتفاظ بحق الشفعة لشركائه وذلك عندما تتوفر فيهم الشروط اللازمة للأخذ بها؛
3)-المتمتع بأحد الحقوق العينية الآتية:
حق الإنتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، الحبس؛
4)- المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.
والكل مع مراعاة المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ الإجباري"
انطلاقا من هذا النص، يتبين أن أولئك الذين لهم حق طلب التحفيظ هم:
1)- المالك، إذ قد يقدم مطلب التحفيظ من كل شخص طبيعي أو معنوي، وإذا كان الشخص طبيعيا فقد يقدم مطلب التحفيظ أصالة عن نفسه أو بالنيابة عن الغير بموجب وكالة صحيحة، أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا معنويا، فإن مطلب التحفيظ يقدم من طرف ممثله القانوني.
2)- الشريك في الملك، إذ يحق لكل من يملك نصيب مشاع في العقار المراد تحفيظه، أن يتقدم بمطلب التحفيظ في اسمه وفي اسم باقي الشركاء، مع ضرورة بيان حصة كل شريك على حدة، وأخذ موافقتهم فإذا رفض أحد الملاك على الشياع تحفيظ حصته، فمن حق الراغب في التحفيظ المطالبة بإنهاء حالة الشياع وفرز حصته، وبالتالي المطالبة بتحفيظها.
3)- صاحب أحد الحقوق العينية الآتية : حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، حق الزينة، حق الهواء والتعلية، الحبس.
4)- كل شخص يتمتع بارتفاقات عقارية، سواء نشأت هذه الارتفاقات بحسب الوضعية الطبيعية للأماكن، أو بحكم القانون، أو باتفاق المالكين، شريطة موافقة صاحب الملك على تقديم مطلب التحفيظ.
نعتقد أن هذا الفصل يعتريه الكثير من اللبس والغموض، ذلك أن سماح هذا الأخيرلأصحاب الحقوق العينية بتقديم مطلب التحفيظ ، دون بيان هل هذا الأخير يقدم في اسمهم أم في اسم مالك الرقبة، يجعلنا أمام خلط في المفاهيم، فطالب التحفيظ يفترض أنه المالك للعقار المراد تحفيظه، أما أصحاب الحقوق العينية، فيشار إلى حقوقهم كتحملات واردة على هذا العقار، كما أن هذه الحقوق تنقضي وفق أسباب انقضائها المنصوص عليها في مدونة الحقوق العينية الصادرة بموجب القانون رقم 39-08، وهو ما يتنافى مع نهائية الرسم العقاري وعدم إمكانية إلغائه، من هنا نرى أنه لا يمكن تقديم طلب التحفيظ من صاحب حق قد يشمله الانقضاء، وإنما يمكن تقديم طلب التحفيظ من طرف أصحاب الحقوق العينية، لكن في اسم المالك الحقيقي للعقار المراد تحفيظه، مع الإشارة إلى حقوقهم كتحملات مترتبة على هذا العقار.
إضافة إلى كون هذا الفصل لم يشر إلى الأشخاص المعنويين ضمن تعداد الأشخاص الذين يحق لهم تقديم طلب التحفيظ، علما أنه في المجال العملي ترد على المحافظين طلبات تحفيظ من أشخاص معنويين، شركات وجمعيات وتعاونيات سكنية، لذا نعتقد أنه يمكن لهؤلاء الأشخاص أن يتقدموا بمطلب تحفيظ لعقاراتهم شريطة تقديمه من الممثل القانوني للشخص المعنوي ، وإدلائه بالقانون الأساسي لهذا الأخير، وبمحضر الجمع العام ، وقائمة بأسماء الأعضاء المسيرين ، ومحضر تعيين الممثل القانوني وصلاحياته بالتوقيع والتصرف باسم الشخص المعنوي .
وإذا كان هذا الأخير شركة فيتعين الإدلاء بنسخة من السجل التجاري، وإذا كانت جمعية فيتعين الإدلاء بوصلها القانوني .
وقد أضاف الفصل 11 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14 أنه للدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه
. كما يمكن طبقا للفصل 12 للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم المحجوز أو القاصر حين تكون لهذا المحجوز أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجوزا أو قاصرا.
الفقرة الثانية : بيانات ومؤيدات مطلب التحفيظ.
إستلزم المشرع في الفصل 13 من الظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتهم بالقانون رقم 07-14، توافر مجموعة من البيانات في مطلب التحفيظ ، إذا يجب على طالب التحفيظ أن يقدم لمحافظ الملكية العقارية لقاء وصل بذلك ، تصريحا موقعا منه أو من وكيل عنه يحمل وكالة خاصة ، يتضمن لزوما المعلومات والإيضاحات الآتية :
-الاسم الشخصي و العائلي لطالب التحفيظ وصفته، و محل إقامته، و حالته المدنية و جنسيته، و عند الاقتضاء اسم زوجه و النظام المالي الذي يخضع له الزوجان و كل اتفاق أبرم بينهما في إطار الشروط الاتفاقية المنصوص عليها في المادة 49 من مدونة الأسرة. و إذا كان العقار المراد تحفيظه مملوكا على الشياع بين عدة مالكين، فيتعين ذكر نفس المعلومات بالنسبة لكل شريك في الشياع مع التنصيص على حصة كل واحد منهم.
بيان مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند الاقتضاء.
و هنا نسجل على المشرع في الفصل 13 إغفاله ذكر تاريخ الازدياد من بين البيانات التي يجب أن يتضمنها طلب التحفيظ، و هو إغفال نأمل أن يتداركه المشرع عند أي تعديل، نظرا للأهمية التي يكتسبها تاريخ ازدياد طالب التحفيظ، لمعرفة مدى كونه متمتعا بالأهلية، أم أن هذه الأخيرة يعتريها نقصان، أو أن طالب التحفيظ فاقد لها.
و في حالة كون طالب التحفيظ شخصا معنويا، أي اعتباريا فيجب بيان اسمه، و شكله القانوني ، و مقره الاجتماعي، و اسم ممثله القانوني.
- اتخاذ موطن مختار في دائرة نفوذ المحافظة العقارية التي يوجد ضمنها العقار، و ذلك عندما لا يكون لطالب التحفيظ موطن في هذه الدائرة، و قد توخي المشرع من وراء إلزام طالب التحفيظ على اتخاذ موطن مختار في دائرة المحافظة العقارية، تسهيل إجراءات التبليغ لهذا الموطن المختار، حتى لا تطول الإجراءات المسطرية للتحفيظ.
و قد أوجب القانون رقم 07-14 على طالب التحفيظ أن يبين في مطلبه أسماء و عناوين المجاورين للعقار المراد تحفيظه، و الذين يجب إعلامهم و تبليغهم بكافة الإجراءات المسطرية للتحفيظ ، من تاريخ التحديد، و ساعته، و مدى موافقتهم على هذه العملية ، و غيرها، ونرى أن هذا الإجراء مهم وينسجم أولا مع مبدأ الإشهار و العلانية، و يساهم في تسريع وثيرة مسطرة التحفيظ ثانيا، ذلك انه قبل التعديل كنا نصادف محاضر تحديد تنص على أن مجاور مجهول للعقار المراد تحفيظه، الأمر الذي يجعل المحافظ يحجم عن اتخاذ أي قرار بنشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية، ويبادر إلى مراسلة طالب التحفيظ للتصريح باسم و عنوان المجاور المجهول، و هو إجراء من شأنه إطالة أمد المسطرة، خاصة و انه بعد هذا التصريح يتعين على طالب التحفيظ أداء الواجبات المنصوص عليها في مرسوم تعريفة رسوم المحافظة العقارية ، و ما يصاحبه من نشر خلاصة إصلاحية بالجريدة الرسمية.
- بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يحوز العقار كلا أو جزءا، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، و إذا كان العقار منتزعا منه، فيجب الإشارة إلى الظروف التي تم فيها هذا الانتزاع.
- تقدير قيمة العقار التجارية وقت تقديم المطلب، و ذلك حتى يتكمن المحافظ من استخلاص الرسوم المترتبة على إيداع مطلب التحفيظ.
- تفصيل الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار مع ضرورة التنصيص على أصحاب هذه الحقوق و ذلك بالتنصيص على أسمائهم الكاملة و صفاتهم و عناوينهم و حالتهم المدنية و ذكر اسم الزوج و النظام المالي للزواج.
- بيان أصل التملك، أي بيان مصدر الحقوق المدعى بها، فقد تكون الملكية انتقلت إلى طالب التحفيظ بسبب تصرف بين الأحياء كالببيع أو الهبة ، أو انتقلت بسبب الإرث، إذ يجب على طالب التحفيظ بيان هذا السبب.
و للمحافظ على الأملاك العقارية صلاحيات واسعة في هذا الصدد، إذ يتعين عليه أن يتفحص مختلف البيانات بدقة وعناية و هو ما يستشف من دورية المحافظ العام الموجهة إلى المحافظين على الملكية العقارية بتاريخ 12/05/2010 تحت رقم 5656، بحيث حثت المحافظين على أن تتضمن مطالب التحفيظ البيانات الواردة في الفصل 13 بكل دقة و تفصيل، و أن يولوا كافة العقود و المستندات المدعمة للمطالب المذكورة أهمية قصوى، تضاهي الأهمية التي يولونها لنفس العقود و هم بصدد اتخاذ قرار التحفيظ .
وأن يحرصوا على أن تتوفر هذه الأخيرة على الشروط الشكلية و الجوهرية المتطلبة قانونا، و أن تكون مرتبطة بالعقار المطلوب تحفيظه مع ضرورة الاقتصار على السندات التي تفيد التملك، كرسم استمرار الملك، وعقود التفويت التي سرت عليها مدة الحيازة المعتبرة قانونا، إضافة إلى التنصيص في هذه السندات على مساحة وحدود العقار المطلوب تحفيظه.
كما يتعين على المحافظين عدم التساهل في قبول إيداع مطا لب تحفيظ بسندات أبعد ما تكون عن إثبات التملك، كتدعيم مطلب التحفيظ برسم إراثة أو رسم إحصاء متروك محرر بناء على تصريح الورثة، أو رسم إثبات بيع بشهادة الشهود،و يتعين أن تكون هذه السندات متكاملة مع بعضها و غير متناقضة، زيادة على ذلك يجب تفادي قبول التزام طالب التحفيظ بالإدلاء ببعض المستندات مستقبلا.
من هنا يتضح لنا مدى حرص المحافظ على الأملاك العقارية، على كفاية العقود و المستندات المدعمة للمطلب، و ذلك وعيا منه بأهمية هذا العنصر عند اتخاذ قرار التحفيظ، و أن هذا الأخير يدخل في صميم اختصاصه.
تم بحمد الله وتوفيقه
المراجع المعتمدة:
1)- إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون رقم 07-14 مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 2013.
2) - محمد خيري: مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، طبعة 2013، مطبعة المعارف الجديدة الرباط.
3)- هشام بصري: مسطرة التحفيظ وإشكالاتها العملية، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، طبعة 2013.
4)-مأمون الكزبري: التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، الجزء الأول ، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، طبعة 1987.
5)- محمد بونبات: قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية ، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش ، طبعة 1996.
6)- محمد الحياني: المحافظ العقاري بين متطلبات الإختصاص وإكراهات المسؤولية، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء ،الطبعة الأولى 2002.
