الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
نحو تجفيف منابع الإستيلاء على العقارات بالمغرب
انشغل مختلف المتدخلين في الآونة الأخيرة في حصر مداخل الخلل المؤدية للإستيلاء على عقارات الغير ، نظرا لتراكم القضايا أمام المحاكم و تشعبها وعدم قدرة النص القانوني على مواكبة مايعرفه مجال العقارات من حركية وتطور على المستويين التنظيمي والعملي.
حيث يعتبر العقار عامل استراتيجي للإنتاج ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف أبعادها ووعاء لتحفيز الاستثمار المنتج و المدر للدخل والموفر لفرص الشغل ،كذلك لانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف المجالات الصناعية والفلاحية والسياحية والخدماتية وغيرها ، كما تبني عليه الدولة سياستها وتوجهها في مجالي التعمير والتخطيط العمراني.
إلا أن هذا المجال يعد صرحا لعدة تصرفات خارجة عن دائرة المشروعية ،حيث يعرف عدة إشكالات على المستوى العملي ، ومنبع الإشكال في بعضها ينطلق من الجانب التشريعي، الأمر الذي يمس بالأمن العقاري و بحق الملكية المكفول بمقتضى الدستور .
تفاعلا مع هذه الإشكالات وجه جلالة الملك رسالة ملكية إلى وزير العدل والحريات بتاريخ 30 دجنبر 2016، في شأن التصدي الفوري والحازم لأفعال الاستيلاء على عقارات الغير،ومواجهتها بخطة حازمة ومتكاملة من خلال اتخاذ ما يلزم من طرف كل الجهات والمؤسسات المعنية .
تماشيا مع هذا التوجه أصدرت وزارة العدل والحريات المغربية بلاغ تبلغ فيه إلى عموم الرأي العام ما أسفرت عنه اجتماعات اللجنة المكلفة بموضوع " الاستيلاء على عقارات الغير"، حيث تم إحداث لجنة تتكون من ممثلي القطاعات الحكومية والمهن القانونية والقضائية( المتشكلة من ممثلين عن وزارة العدل والحريات ، وزارة الداخلية ، الأمانة العامة للحكومة ، وزارة الشؤون الإسلامية ، الوكيل العام للملك لدى محكمة النقض ، المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ، بالإضافة إلى المحافظ العام على الأملاك العقارية، و ممثل عن المديرية العامة للضرائب و الوكيل القضائي للمملكة ، رئيس جمعية هيئات المحامين
بالمغرب ورئيس المجلس الوطني للموثقين ، ورئيس الهيئة الوطنية للعدول.)
سعيا لملامسة الحلول تم إتخاذ مجموعة من التدابير الآنية في جانبيها الوقائي والقضائي من طرف اللجنة المذكورة ، منها ما يهم الشق التشريعي ومنها ما يرتبط بالمجالين التنظيمي والعملي .
نمثل للمستوى التشريعي بتعديل المادة 4 من مدونة الحقوق العينية بإضافة الوكالة ضمن الوثائق الواجب تحريرها بمحرر رسمي أو من طرف محام مؤهل لذك ، كذلك توحيد العقوبة المرتبطة بجرائم التزوير بين جميع المهنيين المختصين بتحرير العقود من موثقين وعدول ومحامين، بالإضافة لمنح النيابة العامة وقاضي التحقيق والمحكمة الصلاحية في اتخاذ تدبير عقل العقار موضوع التصرف إلى حين البث في القضية، مع عدم إغفال التعديل المتعلق بالسجل التجاري ليشمل إلى جانب الشركات التجارية الشركات المدنية التي لا تمارس أعمالا تجارية ، و إضافة الجهة المسيرة للشركة ضمن النموذج 7 قصد تحديد وضبط مسؤوليات وصلاحيات المسيرين خاصة في مجال تفويت العقارات.
أما على المستويين العملي والتنظيمي، فمن بين ما اقترح إنجاز إشهار رقمي من طرف المحافظة العقارية قصد تتبع الملاك لوضعية عقارهم دون تحمل عناء التنقل للمحافظة العقارية، وحصر العقارات المملوكة لمتغيبين أجانب أو مغاربة ، وإحداث مركز إلكتروني للأرشيف يخص العقود المبرمة من طرف العدول والموثقين والمحامين، ودعوة النيابة العامة إلى الحرص على التدخل في الدعاوى المدنية المرتبطة بالموضوع وكذا في ملفات تذييل العقود الأجنبية المتعلقة بتفويت عقارات الغير ، بالإضافة إلى استعمال تقنية التسجيل السمعي البصري عند تحرير العقود من طرف العدول والموثقين والمحامين ...
إلا أن الإجراء الأخير المذكور آنفا خلف ردود فعل متباينة ، وقد صدرت رسالة من طرف الوكيل العام للملك لدى محكمة الاستئناف بالرباط موجهة للسيد رئيس المجلس الجهوي للموثقين بالرباط في هذا الصدد ، جاء بها أن تحرير العقود وتوثيقها من الدعامات الأساسية لضمان استقرارالمعاملات ومدخل من مداخل تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية من خلال تشجيع وجلب الاستثمارات ، فكلما كانت التصرفات والمعاملات موثقة ومستوفية لكافة أركانها وشروطها ، وإلا وساهمت في تحقيق الأمن التعاقدي واستقرار المعاملات ، إلا أنه بالرغم من هذه الضمانات ، فقد تم رصد مجموعة من الإشكالات على المستوى العملي التي تؤثر سلبا على القيمة الثبوتية لهذه العقود ، وتشكك في مصداقية مؤسسة التوثيق برمتها، من أبرزها إنكار بعض المتعاقدين لتصرفاتهم ، الشيء الذي يعرض الحقوق للضياع ويمس بالأمن التعاقدي ويضر بالسادة الموثقين ، مهيبا بكافة السادة الموثقين بتفعيل ما جاء به بكل دقة وعناية .
إلا أن هذا المنشور خلف بدوره موجة من ردود الفعل من جانب مختلف الجهات المعنية ، خصوصا المقترح المتعلق باستعمال تقنية التسجيل السمعي البصري من طرف الموثقين عند تحرير العقود ، لعل من بينها ما عبر عنه المجلس الوطني للموثقين من خلال اجتماع اللجنة الأخيرة، حيث أدلى برفضه التام و الصريح للمقترح المشار إليه أعلاه، مبرزا عدة مسببات أبداها أمام اللجنة المذكورة وهي كالتالي :
1- كون التسجيل السمعي البصري يتعارض مع الثقة التي وضعها المشرع في الموثق و التي أهلته إلى إضفاء الرسمية على العقود و الاتفاقيات وأنه يعتبر تقزيما وتشكيكا و اتهاما للموثق، بل إنه يعتبر بمثابة القضاء النهائي على دور الموثق في تلقي الإشهاد.
2- كون هذا الإجراء سوف يؤدي إلى فقدان الثقة في مصداقية مهنة التوثيق و دور الموثق من قبل المتعاقدين أنفسهم.
3- كون هذا الإجراء سوف يؤدي إلى فقدان المغرب لعضويته في الاتحاد الدولي للتوثيق كما وقع الشأن بالنسبة لدولة روسيا البيضاء.
4- كون أن تجهيز المكاتب بالكاميرات و الميكروفونات و الأقراص وآليات تخزين التسجيلات فيها إرهاق للموثق نظرا لتكلفته، و نظرا لاستحالة إيفائه بالغرض المطلوب لكون أن أطول مدة ممكنة للتسجيلات لا يتجاوز ثلاثة شهور مما يجعل هذا الخيار بدون جدوى.
5- كون أغلب عمليات الاستيلاء على ملك الغير لم تتم عبر تزوير عقود الموثق المغربي، إنما عن طريق تزوير الوثائق الصادرة من السلطات الأجنبية بما فيها الموثقون الأجانب أو تزوير في الوكالات العرفية أو في بطاقة التعريف الوطنية، وهذه الحالات جميعها بعيدة عن وضع الموثق في قفص الاتهام حتى نتخذ إجراءات موازية من قبيل التسجيل السمعي البصري.
6- كون هذه الآلية سوف تلغي حجية الورقة الرسمية المقررة قانونا وفق المادة418 من ق .ا.ع، كما أنها تمس بالسر المهني المرتبط بأموال وحقوق المتعاقدين.
7- كون أن مسألة التسجيل السمعي البصري سوف تمنع تلقي الاشهادات وتصريحات العقود و التوقيع عليها خارج المكتب و المقررة قانونا وفق المادة 12 من القانون 09.32.
8- كون أن اعتماد هذه الآلية فيه مس بالحقوق المدنية الدستورية للمتعاقدين بخصوص عدم قانونية تصويرهم وتسجيلهم.
هذه كلها تشكل اعتراضات دافع بها المجلس الوطني للموثقين عن المهنة في مواجهة الإقتراح المتعلق باستعمال تقنية السمعي البصري أثناء تلقي العقود، وبعد التداول في اللجنة المذكورة حول كل هذه الاعتراضات، قرر الوزير أن يوجه منشور لكل من هيأة المحاماة و العدول و الوكلاء العامون و للمجلس الوطني للموثقين قصد التحسيس بأهمية اعتماد هذه الآلية على اعتبار أنها غير إلزامية، و لايمكن فرضها على المهنيين و إنما هي آلية لها طابع توجيهي اختياري للتضييق على من لديه نية الاستيلاء على عقارات الغير ، و لا تلزم أي طرف.
من بين كل هذه الإجراءات يحق لنا التساؤل حول مدى ملائمتها للواقع وقابليتها للتطبيق على المستوى العملي مع ما تستلزمه من كلفة اقتصادية وزمنية لإمكانية تفعيلها . و ما مدى تأثير ذلك على المعاملات العقارية قصد تحقيق غاية الأمن التعاقدي.
حيث يعتبر العقار عامل استراتيجي للإنتاج ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف أبعادها ووعاء لتحفيز الاستثمار المنتج و المدر للدخل والموفر لفرص الشغل ،كذلك لانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف المجالات الصناعية والفلاحية والسياحية والخدماتية وغيرها ، كما تبني عليه الدولة سياستها وتوجهها في مجالي التعمير والتخطيط العمراني.
إلا أن هذا المجال يعد صرحا لعدة تصرفات خارجة عن دائرة المشروعية ،حيث يعرف عدة إشكالات على المستوى العملي ، ومنبع الإشكال في بعضها ينطلق من الجانب التشريعي، الأمر الذي يمس بالأمن العقاري و بحق الملكية المكفول بمقتضى الدستور .
تفاعلا مع هذه الإشكالات وجه جلالة الملك رسالة ملكية إلى وزير العدل والحريات بتاريخ 30 دجنبر 2016، في شأن التصدي الفوري والحازم لأفعال الاستيلاء على عقارات الغير،ومواجهتها بخطة حازمة ومتكاملة من خلال اتخاذ ما يلزم من طرف كل الجهات والمؤسسات المعنية .
تماشيا مع هذا التوجه أصدرت وزارة العدل والحريات المغربية بلاغ تبلغ فيه إلى عموم الرأي العام ما أسفرت عنه اجتماعات اللجنة المكلفة بموضوع " الاستيلاء على عقارات الغير"، حيث تم إحداث لجنة تتكون من ممثلي القطاعات الحكومية والمهن القانونية والقضائية( المتشكلة من ممثلين عن وزارة العدل والحريات ، وزارة الداخلية ، الأمانة العامة للحكومة ، وزارة الشؤون الإسلامية ، الوكيل العام للملك لدى محكمة النقض ، المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ، بالإضافة إلى المحافظ العام على الأملاك العقارية، و ممثل عن المديرية العامة للضرائب و الوكيل القضائي للمملكة ، رئيس جمعية هيئات المحامين
بالمغرب ورئيس المجلس الوطني للموثقين ، ورئيس الهيئة الوطنية للعدول.)
سعيا لملامسة الحلول تم إتخاذ مجموعة من التدابير الآنية في جانبيها الوقائي والقضائي من طرف اللجنة المذكورة ، منها ما يهم الشق التشريعي ومنها ما يرتبط بالمجالين التنظيمي والعملي .
نمثل للمستوى التشريعي بتعديل المادة 4 من مدونة الحقوق العينية بإضافة الوكالة ضمن الوثائق الواجب تحريرها بمحرر رسمي أو من طرف محام مؤهل لذك ، كذلك توحيد العقوبة المرتبطة بجرائم التزوير بين جميع المهنيين المختصين بتحرير العقود من موثقين وعدول ومحامين، بالإضافة لمنح النيابة العامة وقاضي التحقيق والمحكمة الصلاحية في اتخاذ تدبير عقل العقار موضوع التصرف إلى حين البث في القضية، مع عدم إغفال التعديل المتعلق بالسجل التجاري ليشمل إلى جانب الشركات التجارية الشركات المدنية التي لا تمارس أعمالا تجارية ، و إضافة الجهة المسيرة للشركة ضمن النموذج 7 قصد تحديد وضبط مسؤوليات وصلاحيات المسيرين خاصة في مجال تفويت العقارات.
أما على المستويين العملي والتنظيمي، فمن بين ما اقترح إنجاز إشهار رقمي من طرف المحافظة العقارية قصد تتبع الملاك لوضعية عقارهم دون تحمل عناء التنقل للمحافظة العقارية، وحصر العقارات المملوكة لمتغيبين أجانب أو مغاربة ، وإحداث مركز إلكتروني للأرشيف يخص العقود المبرمة من طرف العدول والموثقين والمحامين، ودعوة النيابة العامة إلى الحرص على التدخل في الدعاوى المدنية المرتبطة بالموضوع وكذا في ملفات تذييل العقود الأجنبية المتعلقة بتفويت عقارات الغير ، بالإضافة إلى استعمال تقنية التسجيل السمعي البصري عند تحرير العقود من طرف العدول والموثقين والمحامين ...
إلا أن الإجراء الأخير المذكور آنفا خلف ردود فعل متباينة ، وقد صدرت رسالة من طرف الوكيل العام للملك لدى محكمة الاستئناف بالرباط موجهة للسيد رئيس المجلس الجهوي للموثقين بالرباط في هذا الصدد ، جاء بها أن تحرير العقود وتوثيقها من الدعامات الأساسية لضمان استقرارالمعاملات ومدخل من مداخل تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية من خلال تشجيع وجلب الاستثمارات ، فكلما كانت التصرفات والمعاملات موثقة ومستوفية لكافة أركانها وشروطها ، وإلا وساهمت في تحقيق الأمن التعاقدي واستقرار المعاملات ، إلا أنه بالرغم من هذه الضمانات ، فقد تم رصد مجموعة من الإشكالات على المستوى العملي التي تؤثر سلبا على القيمة الثبوتية لهذه العقود ، وتشكك في مصداقية مؤسسة التوثيق برمتها، من أبرزها إنكار بعض المتعاقدين لتصرفاتهم ، الشيء الذي يعرض الحقوق للضياع ويمس بالأمن التعاقدي ويضر بالسادة الموثقين ، مهيبا بكافة السادة الموثقين بتفعيل ما جاء به بكل دقة وعناية .
إلا أن هذا المنشور خلف بدوره موجة من ردود الفعل من جانب مختلف الجهات المعنية ، خصوصا المقترح المتعلق باستعمال تقنية التسجيل السمعي البصري من طرف الموثقين عند تحرير العقود ، لعل من بينها ما عبر عنه المجلس الوطني للموثقين من خلال اجتماع اللجنة الأخيرة، حيث أدلى برفضه التام و الصريح للمقترح المشار إليه أعلاه، مبرزا عدة مسببات أبداها أمام اللجنة المذكورة وهي كالتالي :
1- كون التسجيل السمعي البصري يتعارض مع الثقة التي وضعها المشرع في الموثق و التي أهلته إلى إضفاء الرسمية على العقود و الاتفاقيات وأنه يعتبر تقزيما وتشكيكا و اتهاما للموثق، بل إنه يعتبر بمثابة القضاء النهائي على دور الموثق في تلقي الإشهاد.
2- كون هذا الإجراء سوف يؤدي إلى فقدان الثقة في مصداقية مهنة التوثيق و دور الموثق من قبل المتعاقدين أنفسهم.
3- كون هذا الإجراء سوف يؤدي إلى فقدان المغرب لعضويته في الاتحاد الدولي للتوثيق كما وقع الشأن بالنسبة لدولة روسيا البيضاء.
4- كون أن تجهيز المكاتب بالكاميرات و الميكروفونات و الأقراص وآليات تخزين التسجيلات فيها إرهاق للموثق نظرا لتكلفته، و نظرا لاستحالة إيفائه بالغرض المطلوب لكون أن أطول مدة ممكنة للتسجيلات لا يتجاوز ثلاثة شهور مما يجعل هذا الخيار بدون جدوى.
5- كون أغلب عمليات الاستيلاء على ملك الغير لم تتم عبر تزوير عقود الموثق المغربي، إنما عن طريق تزوير الوثائق الصادرة من السلطات الأجنبية بما فيها الموثقون الأجانب أو تزوير في الوكالات العرفية أو في بطاقة التعريف الوطنية، وهذه الحالات جميعها بعيدة عن وضع الموثق في قفص الاتهام حتى نتخذ إجراءات موازية من قبيل التسجيل السمعي البصري.
6- كون هذه الآلية سوف تلغي حجية الورقة الرسمية المقررة قانونا وفق المادة418 من ق .ا.ع، كما أنها تمس بالسر المهني المرتبط بأموال وحقوق المتعاقدين.
7- كون أن مسألة التسجيل السمعي البصري سوف تمنع تلقي الاشهادات وتصريحات العقود و التوقيع عليها خارج المكتب و المقررة قانونا وفق المادة 12 من القانون 09.32.
8- كون أن اعتماد هذه الآلية فيه مس بالحقوق المدنية الدستورية للمتعاقدين بخصوص عدم قانونية تصويرهم وتسجيلهم.
هذه كلها تشكل اعتراضات دافع بها المجلس الوطني للموثقين عن المهنة في مواجهة الإقتراح المتعلق باستعمال تقنية السمعي البصري أثناء تلقي العقود، وبعد التداول في اللجنة المذكورة حول كل هذه الاعتراضات، قرر الوزير أن يوجه منشور لكل من هيأة المحاماة و العدول و الوكلاء العامون و للمجلس الوطني للموثقين قصد التحسيس بأهمية اعتماد هذه الآلية على اعتبار أنها غير إلزامية، و لايمكن فرضها على المهنيين و إنما هي آلية لها طابع توجيهي اختياري للتضييق على من لديه نية الاستيلاء على عقارات الغير ، و لا تلزم أي طرف.
من بين كل هذه الإجراءات يحق لنا التساؤل حول مدى ملائمتها للواقع وقابليتها للتطبيق على المستوى العملي مع ما تستلزمه من كلفة اقتصادية وزمنية لإمكانية تفعيلها . و ما مدى تأثير ذلك على المعاملات العقارية قصد تحقيق غاية الأمن التعاقدي.
