الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة وفق القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي
بعد أن عمر ظهير 22 ماي 1955 حوالي 61 سنة، تدخل أخيرا المشرع المغربي لينسخ مقتضياته ويعوضها بالقانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، والذي تم نشره بالجريدة الرسمية بتاريخ 11/08/2016 على أن يدخل حيز التطبيق بعد ستة أشهر من تاريخ نشره.
وقد كان ضروريا أن يتدخل المشرع لينسخ مقتضيات ظهير 24 ماي 1955 نظرا للنقائص التي كانت تعتريه وإعادة النظر في مجموعة من المقتضيات أيضا التي كانت معقدة وتطرح عدة اشكالات عملية، وحتى لا يصبح القانون حاجزا أمام تطور الميدان التجاري، وتم الحسم في مجموعة من الأمور كانت محط اجتهادات قضائية لتصبح قواعد قانونية، وجاء أيضا القانون 49.16 بمقتضيات لأول مرة، ومن ضمنها دعوى استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة والتي سنتعرض لها في هذه الدراسة المتواضعة.
وحيث مما لا شك فيه أن من بين أبرز المشاكل التي تبقى مطروحة في العلاقات الكرائية، هي مشكل المحلات المهجورة أو المغلقة، وقد كان هناك فراغ تشريعي في هذه النقطة مما كان يدفع بالمتقاضين الى اللجوء للقضاء الاستعجالي في اطار الفصل 149 من قانون المسطرة المدنية.
وحسنا فعل المشرع من خلال القانون 49.16 لما نظم مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة.
ولقد نظم المشرع مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة من خلال المادة 32 من القانون 49.16 والتي ستناول دراستها من خلال مبحثين:
المبحث الأول: استرجاع المحل من طرف المكري.
المبحث الثاني: ارجاع الحال الى ما كان عليه من طرف المكتري.
المبحث الأول: استرجاع المحل من طرف المكري.
اشترطت المادة 32 من القانون 49.16 لسلوك مسطرة استرجاع المحل المهجور أو المغلق أن يكون هناك توقف عن أداء الواجبات الكرائية من طرف المكتري، وأن يكون هذا الأخير هجره لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر، كما اشترطت أيضا أن يكون طلب الاسترجاع معززا بعقد الكراء، وبمحضر معاينة واقعة الاغلاق أو الهجر مع تحديد المدة، مع ضرورة الادلاء بإنذار موجه للمكتري لأداء واجبات الكراء ولو تعذر تبليغه للمكتري.
وأنه في حالة عدم توفر هذه الشروط أو أحدها فانه لا يمكن سماع دعوى الاسترجاع، وبتوفرها يمكن للمكري ودائما حسب مقتضيات المادة 32 أن يلجأ الى السيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة قصد إصدار أمر بفتح المحل والاذن له باسترجاع حيازة محله.
وفي حالة ما قدم الطلب وفق الشروط المحددة، فان رئيس المحكمة يصدر أمرا بفتح المحل واسترجاع حيازته، كما أن هذا الأمر ينفذ على الأصل، ويقوم العون المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر وصفي للأشياء والمنقولات الموجودة بالمحل.
وبعد صدور الأمر الاستعجالي بالاسترجاع، ومرور ستة أشهر دون أن يظهر أي أثر للمكتري وتستمر غيبته تصبح آثار تنفيذ الأمر الاستعجالي بالاسترجاع نهائية، ويترتب عنها فسخ عقد الكراء، وعندها يقوم العون المكلف بالتنفيذ ببيع المنقولات في حال تواجدها بالمحل موضوع الاسترجاع بالمزاد العلني على نفقة المكري، ويودع الثمن بكتابة ضبط المحكمة.
وجدير بالقول أن المشرع من خلال المادة 32 قد منح الاختصاص للسيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات، دون أن يحدد نوع المحكمة هل هي الابتدائية أو التجارية، وبرجوعنا للمادة 35 من القانون 49.16 يرفع هذا الاشكال اذ أن المشرع صراحة أسند الاختصاص للمحاكم التجارية للنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون 49.16 مع أنه ينعقد الاختصاص للمحاكم الابتدائية طبقا للقانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة، في الحالات التي تحدث فيها أقسام متخصصة في القضاء التجاري للبت في القضايا التجارية المسندة الى المحاكم التجارية.
وحسنا فعل المشرع لما أسند الاختصاص في هذه المسطرة للقضاء الاستعجالي نظرا لطبيعة هذه المسطرة، وما يعرفه القضاء العادي من بطء، بسبب الاجراءات الشكليةن وسلوك مساطر معقدة أحيانا، واستنفاد درجات التقاضي يطول معها أمر النزاع ناهيك عن تشعب مشاربه وتعقد مساطره.
إذ يعتبر القضاء الاستعجالي قضاء استثنائيا، إن لم نقل بديلا استدعته مواكبة الحياة وتطورها بكافة الأشكال لحماية الحقوق وسد ثغرات القضاء العادي بما يتميز به من خصائص تتمثل في السرعة في اصدار الأوامر وشمولها بالنفاذ المعجل بقوة القانون فضلا على أن هذه الأوامر لا تقبل الطعن بالتعرض أو إعادة النظر.
المبحث الثاني: إرجاع الحال على ما كان عليه من طرف المكتري.
أتاحت المادة 32 من القانون 49.16 للمكترى الحق في إرجاع الحال الى ما كان عليه وذلك في حالتين:
الحالة الأولى: أن يظهر أثناء تنفيذ الأمر بالاسترجاع، وفي هذه الحالة تتوقف اجراءات التنفيذ تلقائيا، ويمكن لرئيس المحكمة أن يحدد أجلا لا يتعدى 15 يوما لتسوية أداء الواجبات الكرائية المتخلدة بذمة المكتري تحت طائلة مواصلة إجراءات التنفيذ في حال عدم استجابته.
الحالة الثانية: وهي التي يظهر فيها المكتري بعد صدور وتنفيذ الأمر بالاسترجاع وقبل مرور أجل ستة أشهر ومن تاريخ التنفيذ، وفي هذه الحالة يمكن للمكتري أن يطلب من السيد رئيس المحكمة بصفه قاضيا للأمور المستعجلة أن يصدر أمرا بإرجاع الحال إلى ما كان عليه قبل صدور أمر باسترجاع حيازة المحل، إلا أن هذا يبقى مشروط بأن يدلي المكتري بما يفيد أدائه ما بذمته من واجبات كرائية.
وهناك حالة أخرى وهي الحالة التي تمر فيها مدة ستة أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر بالاسترجاع، ويكون المكري قد باشر مسطرة استرجاع حيازة المحل بسوء نية، على أساس أن يثبت المكتري أنه كان يؤدي الكراء بانتظام، ففي هذه الحالة يمكن للمكتري أن يطالب المكري بأداء التعويض عن جميع الأضرار اللاحقة به من جراء فقدانه المحل المكترى، وله الحق أيضا أن يطالب بإرجاعه للمحل المكترى في حالة ما ظل فارغا ولو بعد مرور ستة أشهر.
الخاتمة:
إن التنصيص على مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة خلال القانون 49.16 سيضع حدا بالتأكيد للفراغ التشريعي، وكذا التضارب و الخلاف الواقع بين رجال القضاء والفقه حول المسطرة الواجب اتباعها لاسترجاع المحلات المهجورة، ثم الخلاف حول كيفية تنفيذ القرارات الصادرة بشأنها و الخلاف في المساطر التي تتبع بعد ظهور المكتري والإعراب عن رغبته في استرجاع المحل.
وقد كان ضروريا أن يتدخل المشرع لينسخ مقتضيات ظهير 24 ماي 1955 نظرا للنقائص التي كانت تعتريه وإعادة النظر في مجموعة من المقتضيات أيضا التي كانت معقدة وتطرح عدة اشكالات عملية، وحتى لا يصبح القانون حاجزا أمام تطور الميدان التجاري، وتم الحسم في مجموعة من الأمور كانت محط اجتهادات قضائية لتصبح قواعد قانونية، وجاء أيضا القانون 49.16 بمقتضيات لأول مرة، ومن ضمنها دعوى استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة والتي سنتعرض لها في هذه الدراسة المتواضعة.
وحيث مما لا شك فيه أن من بين أبرز المشاكل التي تبقى مطروحة في العلاقات الكرائية، هي مشكل المحلات المهجورة أو المغلقة، وقد كان هناك فراغ تشريعي في هذه النقطة مما كان يدفع بالمتقاضين الى اللجوء للقضاء الاستعجالي في اطار الفصل 149 من قانون المسطرة المدنية.
وحسنا فعل المشرع من خلال القانون 49.16 لما نظم مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة.
ولقد نظم المشرع مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة من خلال المادة 32 من القانون 49.16 والتي ستناول دراستها من خلال مبحثين:
المبحث الأول: استرجاع المحل من طرف المكري.
المبحث الثاني: ارجاع الحال الى ما كان عليه من طرف المكتري.
المبحث الأول: استرجاع المحل من طرف المكري.
اشترطت المادة 32 من القانون 49.16 لسلوك مسطرة استرجاع المحل المهجور أو المغلق أن يكون هناك توقف عن أداء الواجبات الكرائية من طرف المكتري، وأن يكون هذا الأخير هجره لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر، كما اشترطت أيضا أن يكون طلب الاسترجاع معززا بعقد الكراء، وبمحضر معاينة واقعة الاغلاق أو الهجر مع تحديد المدة، مع ضرورة الادلاء بإنذار موجه للمكتري لأداء واجبات الكراء ولو تعذر تبليغه للمكتري.
وأنه في حالة عدم توفر هذه الشروط أو أحدها فانه لا يمكن سماع دعوى الاسترجاع، وبتوفرها يمكن للمكري ودائما حسب مقتضيات المادة 32 أن يلجأ الى السيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة قصد إصدار أمر بفتح المحل والاذن له باسترجاع حيازة محله.
وفي حالة ما قدم الطلب وفق الشروط المحددة، فان رئيس المحكمة يصدر أمرا بفتح المحل واسترجاع حيازته، كما أن هذا الأمر ينفذ على الأصل، ويقوم العون المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر وصفي للأشياء والمنقولات الموجودة بالمحل.
وبعد صدور الأمر الاستعجالي بالاسترجاع، ومرور ستة أشهر دون أن يظهر أي أثر للمكتري وتستمر غيبته تصبح آثار تنفيذ الأمر الاستعجالي بالاسترجاع نهائية، ويترتب عنها فسخ عقد الكراء، وعندها يقوم العون المكلف بالتنفيذ ببيع المنقولات في حال تواجدها بالمحل موضوع الاسترجاع بالمزاد العلني على نفقة المكري، ويودع الثمن بكتابة ضبط المحكمة.
وجدير بالقول أن المشرع من خلال المادة 32 قد منح الاختصاص للسيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات، دون أن يحدد نوع المحكمة هل هي الابتدائية أو التجارية، وبرجوعنا للمادة 35 من القانون 49.16 يرفع هذا الاشكال اذ أن المشرع صراحة أسند الاختصاص للمحاكم التجارية للنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون 49.16 مع أنه ينعقد الاختصاص للمحاكم الابتدائية طبقا للقانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة، في الحالات التي تحدث فيها أقسام متخصصة في القضاء التجاري للبت في القضايا التجارية المسندة الى المحاكم التجارية.
وحسنا فعل المشرع لما أسند الاختصاص في هذه المسطرة للقضاء الاستعجالي نظرا لطبيعة هذه المسطرة، وما يعرفه القضاء العادي من بطء، بسبب الاجراءات الشكليةن وسلوك مساطر معقدة أحيانا، واستنفاد درجات التقاضي يطول معها أمر النزاع ناهيك عن تشعب مشاربه وتعقد مساطره.
إذ يعتبر القضاء الاستعجالي قضاء استثنائيا، إن لم نقل بديلا استدعته مواكبة الحياة وتطورها بكافة الأشكال لحماية الحقوق وسد ثغرات القضاء العادي بما يتميز به من خصائص تتمثل في السرعة في اصدار الأوامر وشمولها بالنفاذ المعجل بقوة القانون فضلا على أن هذه الأوامر لا تقبل الطعن بالتعرض أو إعادة النظر.
المبحث الثاني: إرجاع الحال على ما كان عليه من طرف المكتري.
أتاحت المادة 32 من القانون 49.16 للمكترى الحق في إرجاع الحال الى ما كان عليه وذلك في حالتين:
الحالة الأولى: أن يظهر أثناء تنفيذ الأمر بالاسترجاع، وفي هذه الحالة تتوقف اجراءات التنفيذ تلقائيا، ويمكن لرئيس المحكمة أن يحدد أجلا لا يتعدى 15 يوما لتسوية أداء الواجبات الكرائية المتخلدة بذمة المكتري تحت طائلة مواصلة إجراءات التنفيذ في حال عدم استجابته.
الحالة الثانية: وهي التي يظهر فيها المكتري بعد صدور وتنفيذ الأمر بالاسترجاع وقبل مرور أجل ستة أشهر ومن تاريخ التنفيذ، وفي هذه الحالة يمكن للمكتري أن يطلب من السيد رئيس المحكمة بصفه قاضيا للأمور المستعجلة أن يصدر أمرا بإرجاع الحال إلى ما كان عليه قبل صدور أمر باسترجاع حيازة المحل، إلا أن هذا يبقى مشروط بأن يدلي المكتري بما يفيد أدائه ما بذمته من واجبات كرائية.
وهناك حالة أخرى وهي الحالة التي تمر فيها مدة ستة أشهر من تاريخ تنفيذ الأمر بالاسترجاع، ويكون المكري قد باشر مسطرة استرجاع حيازة المحل بسوء نية، على أساس أن يثبت المكتري أنه كان يؤدي الكراء بانتظام، ففي هذه الحالة يمكن للمكتري أن يطالب المكري بأداء التعويض عن جميع الأضرار اللاحقة به من جراء فقدانه المحل المكترى، وله الحق أيضا أن يطالب بإرجاعه للمحل المكترى في حالة ما ظل فارغا ولو بعد مرور ستة أشهر.
الخاتمة:
إن التنصيص على مسطرة استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة خلال القانون 49.16 سيضع حدا بالتأكيد للفراغ التشريعي، وكذا التضارب و الخلاف الواقع بين رجال القضاء والفقه حول المسطرة الواجب اتباعها لاسترجاع المحلات المهجورة، ثم الخلاف حول كيفية تنفيذ القرارات الصادرة بشأنها و الخلاف في المساطر التي تتبع بعد ظهور المكتري والإعراب عن رغبته في استرجاع المحل.
