العدالة العقارية على ضوء التوجيهات الملكية ومقررات وسيط المملكة

    تعتمد الدولة في تدبير المجال الترابي وتوطين الحكامة في تسييره على جملة من وثائق التعمير لعل من أهمها تصميم التهيئة.

  ويتألف هذا التصميم من مجموعة من البيانات ونظام للتهيئة يحدد بدقة ضوابط استعمال العقارات والارتفاقات والحرمات المفروضة عليها بهدف الوصول إلى تهيئة مجالية متناسقة.

  وتعود المبادرة في اعداد مشروع تصميم التهيئة إلى السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير بمساهمة الجماعات الترابية المختصة وبتشاور مع المصالح الخارجية للوزارات وكذا الوكالة الحضرية.

   والتساؤل المطروح هل فعلا ، يتم اعتماد وثائق التعمير دائما  من أجل ضبط المجال وتنظيمها بما يتلاءم وجمالية المدينة وحسن تدبير العمران في أفق تحقيق العدالة العقارية؟

      سؤال له راهنيته ومبرراته في ظل ما نلحظ من حيف يطال بعض المرتفقين من جراء انعكاسات وثائق التعمير على ممتلكاتهم العقارية ، مما يمكن معه القول أنه في بعض الأحيان قد تستعمل وثائق التعمير، و لاسيما تصاميم التهيئة ، كوسيلة للربح السهل بل والإغناء الفاحش للبعض دون الآخر .

   وتتكون هذه  التصاميم  عادة من وثيقة أو وثائق بيانية ونظام يحدد ضوابط استعمال الأراضي والارتفاقات والالتزامات المفروضة على كل ملك في أفق تحقيق تهيئة متناغمة ومنسجمة أعلنت عليها المادة 19 من قانون التعمير رقم 12.90 المتمثلة في :

تخصيص مختلف المناطق بحسب الغرض الأساسي الذي يجب أن تستعمل له أو طبيعة النشاطات الغالبة التي يمكن أن تمارس فيها، وذلك بإحداث منطقة سكنية ومنطقة صناعية ومنطقة تجارية ومنطقة سياحية

ومنطقة لزراعة الخضروات ومنطقة زراعية ومنطقة غابوية على سبيل المثال ؛
المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛
حدود الطرق (المسالك والساحات ومواقف السيارات) الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛
حدود المساحات الخضراء العامة (الأماكن المشجرة والحدائق والبساتين) وميادين الألعاب والمساحات المباحة المختلفة كالمساحات المخصصة للتظاهرات الثقافية والفلكلورية الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛
حدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب إحداثها  وحدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها ؛
المواقع المخصصة للتجهيزات العامة كتجهيزات السكك الحديدية وتوابعها والتجهيزات الصحية والثقافية والتعليمية والمباني الإدارية والمساجد والمقابر ؛
المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية والمراكز الترفيهية؛
الأحياء والآثار والمواقع التاريخية أو الأثرية والمواقع والمناطق الطبيعية كالمناطق الخضراء العامة أو الخاصة الواجب حمايتها أو إبراز قيمتها لأغراض جمالية أو تاريخية أو ثقافية وكذلك القواعد المطبقة عليها إن اقتضى الأمر ذلك؛
ضوابط استعمال الأراضي والضوابط المطبقة على البناء، خصوصا تحديد العلو الأدنى والأقصى للمبنى ولكل جزء من أجزائه وطريقة تسييجه وشروط إقامة العمارات وتوجيهها ومواقف السيارات المسقفة أو المكشوفة والمسافات الفاصلة بين المباني ونسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى مساحة الأرض جميعها والارتفاقات المعمارية ؛
الارتفاقات المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو لأغراض جمالية أو أمنية أو للحفاظ على الصحة العامة وكذلك الارتفاقات التي تفرضها قوانين خاصة إن وجدت ؛
المناطق المفتوحة لإنجاز أعمال عمرانية بها بحسب توقيت معين ؛
دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلتها أو تجديدها؛
المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص.

   والحاصل أن   تقسيم المجال الترابي  يتم عن طريق تخصيص بعض القطع الأرضية للتجهيزات العمومية، وأخرى مناطق لمختلف الأنشطة الصناعية أو السكنية  أو غيرها ، الشيء الذي جعل القيمة المالية للقطع الأرضية الأولى زهيدة إن لم نقل تافهة، بينما القيمة المالية للأخيرة مرتفعة الثمن.

   وفي هذا الإطار لا بد من التذكير على أنه تنص الفقرة الثانية من المادة 28 من قانون التعمير على أن آثار هذا التخصيص يستمر لمدة 10 سنوات تبتدئ من تاريخ نشر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية.

   وهذا يعني أن الشخص الذي خصصت ممتلكاته العقارية للسكن أو مناطق صناعية أو تجارية قد يباشر تشييد محلاته فور الحصول على الرخصة الإدارية ، بينما الطرف الآخر قد ينتظر 10 سنوات وهو تحت رحمة الإدارة التي قد تشيد المرفق العمومي وقد تتقاعس، تحت غطاء مبررات مالية أو تقنية  وفي بعض الأحيان بكثير من التعسف .

  ووضع كهذا، لا شك أنه يجعل مالك الأراضي المخصصة للسكن أو الصناعة ، يجني أرباحا عقارية فورية  قد تجعل  صاحبها  يعيش في بحبوحة من العيش ، بينما صاحب القطعة الأرضية المخصصة للتجهيزات العمومية لا يجني إلا ما قد يسد رمقه بعد  خصم ضريبة الأرباح العقارية .وبمعنى آخر فإن وثائق التعمير وسيلة إما للغنى أو التفقير حسب المآل المخصص للملكية العقارية ، وهنا قد تكون العدالة العقارية موضوع امتحان .

     والملاحظ أن بعض المضاربين العقاريين قد يلجؤون إلى اقتناء الأراضي غير المبنية بمجرد أن تتسرب إليهم معلومات عن التوجه العمراني حتى لو اتخذ شكل تصميم التنطيق .

     ويشتمل هذا التصميم على ما يلي :

تحديد تخصيص مختلف المناطق للأغراض التي يجب أن تستعمل لها بصورة أساسية : منطقة سكنية، منطقة صناعية، منطقة تجارية، منطقة سياحية، منطقة زراعية، منطقة غابوية على سبيل المثال ؛
تحديد المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛
تعيين المواقع المخصصة لإقامة التجهيزات الأساسية والاجتماعية كالطرق الرئيسية والمستوصفات والمدارس والمساحات الخضراء ؛
تحديد المناطق التي يجوز لرئيس المجلس الجماعي أن يؤجل البت في الطلبات التي ترمي إلى الحصول على إذن للقيام داخلها بتجزئة أو إحداث مجموعة سكنية أو استصدار ترخيص للبناء فيها.
والمؤكد أن  من حق كل متضرر  تقديم شكاية لدى  الجهات المختصة ولا سيما مؤسسة وسيط المملكة بغية رفع الحيف عليه .

     وقد أصدرت هذه المؤسسة الدستورية مقررا في الملف 2866/12 مضمنه أنه "بدخول تصميم التهيئة حيز التنفيذ ، لا يمكن طيلة العشر سنوات المحددة في القانون لصلاحية التصميم المذكور ، المنازعة في مرسوم تمت المصادقة عليه إلا في نطاق ما رسمه القانون ، وأمام الجهة القضائية الإدارية المختصة ، إذ في إطاره يمكن مناقشة مدى احترام التصميم للمشروعية "( منشور بمجلة وسيط المملكة المغربية العدد 2 غشت 2014 ص 63)

 وبناء عليه يكون المرتفق ملزما بانتظار 10 سنوات حتى يتمكن من المطالبة بتحرير ملكه متى لم "تتفضل"  الإدارة وتنفذ مضمون تصميم التهيئة مع ما يترتب على ذلك من ضررين ، ضرر الحرمان من استغلال واستعمال ملكه وضرر التخصيص المؤدي إلى تدني قيمة التعويض.

 ويكون من باب الشطط في استعمال السلطة حرمان المرتفق من حقه في اللجوء إلى تحفيظ عقاره بعلة خضوعه للفصل 28 من قانون التعمير المذكور .

   وقد تصدت مؤسسة وسيط المملكة لهذا التصرف غير المشروع عندما أصدرت توصية بتاريخ 26 يناير 2026 تحت عدد 3824/13 مضمنها أن " تصميم التهيئة هو تحديد لاختيارات السلطة المعنية بتنظيم المجال العمراني ، وذلك بوضع تصور لتطويره وتنميته من خلال تخصيصات لطبيعة البناءات التي يمكن ان يشملها وحصر أماكن الارتفاق العمومي الذي يقتضيه اعداد التراب  الوطني .

 كيفما كانت التخصيصات الواردة في وثائق التعمير فإن هذا لا يغير من شيء في ملكية الأطراف إذ أن تصميم التهيئة لا يحول دون القيام بإجراءات التحفيظ ، أو التفويتات ، ما لم يكن هناك مقرر لنزع الملكية، أو تهيئات خاصة التي يمنع فيها واضع تصميم التهيئة كل تفويت بعوض" منشور بمجلة وسيط المملكة المغربية العدد 7 أبريل 2016 ص 101 ) .

والأكيد كذلك وكما جاء في مقرر مؤسسة الوسيط في الملف عدد 1705/12 ، فإن مرور 10 سنوات على تاريخ نشر تصميم التهيئة ، يجعل عقار المشتكين محررا من التخصيص الذي تضمنه التصميم المذكور ، وذلك بقوة القانون وبصورة آلية ودونما حاجة إلى إشهاد أو ترخيص إداري ويكون المالكون بذلك محقين في التصرف فيه ، في حل عما سبق تخصيصه كمرفق عمومي لم يتم انجازه داخل الأجل المحدد (منشور بمجلة وسيط المملكة المغربية العدد 2 غشت 2014 ص 66).

   غير أنه من الناحية الواقعية فإن المالك لا يجد دائما الآذان الصاغية لطلبه وتطالبه مصالح الجماعة الترابية المختصة برفع اليد من إدارة أملاك الدولة أو الوزارة المعنية بالمشروع . 

  وقد أشار الأستاذ النقيب وسيط المملكة بمناسبة اليوم الدراسي المنظم سنة 2014 من طرف مؤسسة وسيط المملكة في موضوع "وثائق التعمير بين تحقيق المنفعة العامة وضمان حق الملكية الخاصة ، إلى ضرورة استحضار تعامل الوزارة المشرفة على قطاع التعمير مع توصية المؤسسة بخصوص تطبيق المادة 28 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير عندما بادرت إلى تعميم دورية مؤرخة في 10 دجنبر 2012 من أجل الدفع إلى ترتيب الآثار القانونية عن انتهاء مدة 10 سنوات على نشر مشرع تصميم التهيئة وذلك بتحرير العقارات من قيود الارتفاق العمراني الذي لم ينجز ، ولم يشرع فيه ، ولم تباشر فيه الإجراءات القانونية المتطلبة لنزع الملكية .( منشور بمجلة وسيط المملكة المغربية العدد 3 دجنبر 2014 ص 22)
   وفي بعض الأحيان تلتجئ الإدارة بمفهومها الواسع  إلى  تقنية الاستثناءات من أجل إلحاق المالك المغبون بركاب المغتنين حسب الأحوال والظروف والملابسات .

و قد ورد في التقرير الذي أعده المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي سنة 2014 أنه مبدئيا، يجب ألا تطال الاستثناءات المساحات المخصَّصَة للمرافق العمومية، والمساحات الخضراء، وطرق التهيئة، ودوائر الريّ، والمناطق الواجب حمايتها، وغيرها مما يعد جزءا من الرأسمال الطبيعي والثقافي، إلا أن تلك المجالات لم تسلم من الاستثناءات. وها هي المؤشرات المدعومة بالأرقام تبين أن مساحة 900 هكتار، كانت مخصَّصة أصلا لمنشآت ذات منفعة عامة حُوِّلَت إلى عمارات ومبان فُوِّتت للخواص. 

   وضع كهذا في نظرنا ما يجب السكون عنه لأنه يمس بمصداقية الإدارة ويخل بالعدالة العقارية .
   وهذا ما جعل جلالة الملك ينبه إلى هذه الوضعية من خلال ما تضمنت رسالته السامية الموجهة إلى المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة المنظمة من طرف رئاسة الحكومة يومي 8 و9 دجنبر2015 بالصخيرات حيث ورد فيها أنه " يتعين أن يكون التعمير آلية لإرساء العدالة العقارية في توزيع الأعباء والارتفاقات المقررة للمصلحة العامة بين ملاك الأراضي وضمان توزيع عادل لفائض القيمة الناجم عن وثائق التعمير."

   وهذا يعني أنه يتعين على السلطات  سواء كانت سلطة عمومية أو منتخبة أن توزع التحملات والموانع المقررة في وثائق التعمير بالتساوي بين المواطنين بعيدا عن المجاملة أو المحاباة، غايتها تحقيق المصلحة العامة لا  البحث عن الاغتناء غير المشروع أو تحقيق مآرب سياسية.

  ولا بد هنا من استحضار أن المشاركين في اليوم الدراسي الذي نظمته مؤسسة وسيط المملكة المشار إليه أعلاه أوصوا بخصوص الرصيد العقاري بضرورة :

أولا :  تحديد الاحتياجات الفعلية من الأراضي التي يجب الاحتفاظ بها لإحداث مرافق وتجهيزات عمومية بشكل دقيق اعتمادا على معايير ومقاييس مضبوطة ومعلن عنها؛

ثانيا : اقتراح تقاسم كلفة قيمة العقارات المخصصة لإقامة المرافق والتجهيزات العمومية بين الجماعات الترابية ، والقطاعات الحكومية ، وأصحاب التجزئات ؛

ثالثا :  تنويع طرق توفير العقارات اللازمة للمرافق والتجهيزات العمومية .....

   ومجمل القول فإن العدالة العقارية تتطلب  بداية مراجعة التشريع الضريبي بشكل يجعل يطبق تطبيقا عادلا ، إذ كيف يمكن فرض ضريبة على الدخل على المنزوعة ملكيته والحال كما قال جلالة الملك بمناسبة افتتاح البرلمان في دورة أكتوبر2016  بالكاد يحصل على تعويض لا يرقى إلى الأثمنة المتداولة في السوق العقاري وبعد طول انتظار بحيث تتم مساوته بالمضاربين العقاريين ، وكذلك كيف يمكن قبول تخصيص نفس القطع الأرضية للتجهيزات العمومية وإن بشكل متنوع ، ونفس الأمر يتعلق بنزع الملكية ، حيث يتم اختيار بعناية من يخضع لهذا القانون ومن يعفى منها بحكم القرابة والزبونية ، ناهيك عن تحديد مفهوم  المصلحة العامة الذي كثيرا ما يتم تعويمه ، فهل يعتبر المسبح العمومي منفعة عامة متى وجد في منطقة تعرف ندرة المياه في الصيف.

   إن العدالة العقارية كما جاء في خطاب صاحب الجلالة من صميم اختصاص رئاسة الحكومة، وقد سبق وأن قلنا  أنه كان على رئاسة الحكومة  التفكير في اعتماد أدوات حديثة من شأنها بلورة سياسـة عــقارية تأخذ بعين الاعتبار ما تم ذكره ، ولن يتأت ذلك إلا من خلال إنشاء مجلس وطني لأملاك الدولة العقارية ، يعمل تحت السلطة المباشرة لرئيس الحكومة ، يكون من مهامه الإشراف على عصرنة طرق تدبير وتسيير أملاك الدولة العقارية وما في حكمها ، و إعداد  التوجهات العامة للسياسة العقارية للدولة ، وكذا تقديم الاقتراحات والتوصيات  خلال إعداد وثائق التعمير، وبصفة عامة وضع استراتيجية  عقارية مستقبلية للدولة .

    ويتم إحداث هذا المجلس الوطني للأملاك العقارية للدولة ، بمرسوم . ويكون من مهامه الأساسية   إعداد السياسة العقارية العامة للدولة ، ويتابع عملية تحديث وتحيين النصوص القانونية المنظمة للعقارات التي في ملك الدولة أو تحت وصاية السلطات الحكومية . كما  يمكن لهذا المجلس أن يقوم بمبادرة منه بتقديم توصيات أو انجاز دراسات أو ابحاث  لفائدة  السلطة الحكومية  المكلفة بالتعمير والسكنى من أجل تحسين والرقي بالسياسة العقارية للدولة .

      وفي المقابل تعرض وجوبا على هذا المجلس  جميع  مشاريع النصـوص التنـــــظيمية والدوريات والمناشير  المنظمة لمسطرة تسيير وتدبير أملاك الدولة العقارية أو التي تحت وصاية السلطات الحكومية  من أجل إبداء الرأي قبل إقرارها .

  ويكون  من حق هذا المجلس أن يطالب المرافق الإدارية المسيرة للعقار العمومي أو الوصية على العقارات الخاضعة لأنظمة خاصة بموافاته بجميع المعلومات والمعطيات المتعلقة بهاته العقارات . كما يشرف على إحصاء الأملاك العقارية للدولة والجماعات الترابية والمؤسسات العمومية وتحيينها كل سنة .

 و يتكون المجلس الوطني  للأملاك العقارية للدولة من الأعضاء التاليين :

*رئيس المجلس الأعلى للأملاك العقارية للدولة ،يعين طبق القانون التنظيمي رقم 02.12 المتعلق  بالتعيين بالمناصب العليا.
* كاتب عام يعهد إليه بإعداد أشغال المجلس وبتتبع سير تنفيذ أعماله؛
* نائب برلماني  يقترحه رئيس  مجلس النواب ؛
- مستشار برلماني يقترحه رئيس مجلس المستشارين ؛
*مستشار بمحكمة النقض  مختص في المجال العقاري  يقترحه رئيس محكمة النقض؛
*ممثل وزارة الاقتصاد والمالية (مديرية أملاك الدولة)؛
*ممثل وزارة الداخلية ( مديرية الشؤون القروية)،
*ممثل وزارة التجهيز والنقل( مديرية الشؤون الإدارية والقانونية )؛
*ممثل المندوبية السامية للمياه والغابات ومحاربة التصحر( مديرية الملك الغابوي والشؤون القانونية والمنازعات )؛
*ممثل وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية (مديرية الأوقاف)؛
* ممثل عن المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي ؛
* ممثل عن المندوبية السامية للتخطيط؛
* ممثل عن الهيئة الوطنية للموثقين ؛
* ممثل  عن الهيئة الوطنية للعدول ؛
* ممثل عن جمعية  هيئات المحامين  بالمغرب؛
* ممثل عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح الطبوغرافي ؛
* أستاذان جامعيان متخصصان في المادة العقارية يقترحهما وزير التعليم العالي وتكوين الأطر؛
*خبيران في مجال السياسة العقارية والتعمير.
   يعين أعضاء هذا المجلس رئيس الحكومة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد مرتين . ويتلقون تعويضا ماليا عن مهامهم يحدد بنص تنظيمي  .

      ويتعين على المجلس الوطني  للأملاك العقارية للدولة  أن يعد تقريرا سنويا عن أشغاله  يرفع إلى رئيس الحكومة، يتضمن التوصيات والاقتراحات وملاحظاته عن سير السياسة العقارية العامة للدولة.

   كما أنه في المقابل بإمكان مؤسسة وسيط المملكة تفعيل مقتضيات المادة 15 من الظهير الشريف المحدث لها والذي ينص على أنه " يمكن للوسيط في حالة اقتناعه بناء على الأبحاث والتحريات التي يقوم بها بأن التطبيق الصارم لقاعدة قانونية من شأنه خلق أوضاع غير عادلة أو ضارة بالمرتفقين ، أن يعرض على رئيس الحكومة اقتراحا باتخاذ الإجراءات والمساعي اللازمة لإيجاد حل عادل ومنصف واقتراح تعديل القاعدة المذكورة ."  

    وعلى هذا الأساس فإنه يمكن القول  بأنه آن الأوان لتعديل قانون نزع الملكية لأجل المنفعة العامة عن طريق تقليص الآجالات والتحكم في التعويض بجعله عادلا وواقعيا عن طريق تصنيف الأحياء والبوادي  والمداشر إلى أصناف تحدد فيها الجماعات الترابية  بتنسيق مع مصالح وزارة المالية الحدود العليا للأثمنة والحد من السلطة التقديرية للإدارة أو الجهة القضائية المعهود إليها تحديد التعويض عن نزع الملكية لما في ذلك  من مصلحة عامة دون اٌضرار بالمصلحة الخاصة ./.