قراءة في الضوابط الواقعية والنصوص القانونية المنظمة للخبرة الإدارية والقضائية في قضايا التعويض عن نزع الملكية لأجل المنفعة العامة

توطئة:

في إطار القيام بمسؤولياتها في الميادين الاجتماعية والاقتصادية والإدارية، تحتاج الدولة والجماعات المحلية والأشخاص الاخرين الجارية عليهم احكام القانون العام.... الخ، الى عدد كبير من العقارات، وبغية الحصول عليها تلجا تلكم الجهات الى مباشرة مسطرة الاقتناء بالتراضي، غير انه في حالة تعذر ممارسة هذه المسطرة الأخيرة، يتم اللجوء الى مسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، التي تتضمن مسطرة إدارية وأخرى قضائية.
ويشكل القانون رقم 7.81 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم1.81.254 بتاريخ 11 رجب 1402(6 ماي1982) وكذا المرسوم رقم 2.82.382 بتاريخ2 رجب1403(16 ابريل1983)، الصادر بشأن تطبيق القانون المذكور، الإطار القانوني لنزع الملكية.
  وحسب الفصل الأول من هذا القانون، فان نزع ملكية العقارات او بعضا او ملكية الحقوق العينية العقارية، لا يجوز الحكم به الا إذاكان الغرض من النزع هو المنفعة العامة، ولا يمكن اجراؤه الا طبق الكيفيات المقررة قانونا، مع مراعاة الاستثناءات المنصوص عليها بموجب تشريعات خاصة.
  وحري بالذكر، وبعد اجراء المرحلة الإدارية لمسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، وهي مرحلة اشهارية بالأساس، تنتهي باستصدار المقرر المعلن للمنفعة العامة ونشره بالجريدة الرسمية، تبادر الجهة نازعة الملكية الى تحديد قيمة العقار او الحق العيني موضوع نزع الملكية، عن طريق جمع اللجنة الإدارية للتقييم عملا بمقتضيات الفصل 42 من قانون نزع الملكية، وهو التعويض الذي تقترحه الجهة نازعة الملكية امام القضاء الإداري بموجب مقالها الاستعجالي الرامي الى الاذن بالحيازة، ومقالها في الموضوع الهادف الى نقل الملكية، ذلكم التعويض الذي يمكن ان يكون موضوع منازعة من قبل المنزوعة ملكيته، الامر الذي يترتب عنه الانتقال الى مرحلة ثانية وهي مرحلة الخبرة القضائية في تحديد التعويض.
  هذا وغني عن البيان، ان التعويض المقرر نتيجة فقد او نزع الملكية، يجب ان يكون عادلا، باعتبار ان المنزوعة ملكيته يتحمل في هذا النطاق، وزرا وضررا نتيجة تخليه جبرا عن عقاره او حقه العيني، وبالتالي فان المشرع المغربي سواء من خلال القانون رقم 7.81 السالف ذكره والمتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة، وكذا من خلال نصوص الخبرة القضائية كما هي منظمة بقانون المسطرة المدنية، أحاط التعويض عموما عن نزع الملكية بمجموعة من الضمانات التي تحقق العدالة والانصاف للطرفين المعنيين معا أي نازع الملكية والمنزوعة ملكيته، وبعبارة اصح فان تلكم العدالة تتوخى التوفيق بين مبداي منح تعويض عادل للمنزوعة ملكيته من جهة وضرورة حماية المال العام من جهة ثانية.
انطلاقا مما تقدم ، فان موضوع بحثنا هذا، سيتم تناوله من محورين أساسيين، الأول سيتم التطرق فيه الى الضوابط المؤسسة لتحديد التعويض خلال المرحلة الإدارية لمسطرة نزع الملكية (عمل اللجنة الإدارية للتقييم)، على ان يتم تناول في محور ثان الموجبات المؤطرة للخبرة القضائية في تحديد التعويض(  أي خلال مرحلة منازعة المنزوعة ملكيته أصلا في مبلغ التعويض المعروض عليه من قبل الجهة نازعة الملكية) ، تلكم الضوابط والموجبات، وكما سيتضح ذلك، ترتبط أساسا بواقع العقار موضوع نزع الملكية( الموقع، المساحة، قربه او بعده من التجهيزات العمومية، ضرورة تحديد الثمن اعتمادا على عناصر للمقارنة ....الخ)، كما تتقيد من جانب اخر بمقتضيات نصوص قانونية امرة لها صلة بالنظام العام والكل ينصب في اتجاه التوفيق بين مصالح كل طرف على حدة: نازع الملكية والمنزوعة ملكيته.
   وحتى لا يظل البحث منحصرا في جانبه النظري الصرف، وكذا سعيا الى توضيح معالمه أكثر، سيتم اغناء الدراسة باجتهادات قضائية في الموضوع.

المبحث الأول: تحديد التعويض خلال المرحلة الإدارية لنزع الملكية (الأساس القانوني والضوابط المعتمدة في تحديد القيمة)

الفرع الأول: الإطار القانوني لتشكيل وعمل اللجنة الإدارية للتقييم.

ا-الاطار القانوني لتشكيل اللجنة الإدارية للتقييم.

بمجرد صدور المرسوم او المقرر المعلن لنزع الملكية لأجل المنفعة العامة ونشره بالجريدة الرسمية، تعمد الجهة نازعة الملكية الى جمع لجنة إدارية للتقويم، ينصب عملها أساسا على تحديد ثمن التعويض عن نزع الملكية بتاريخ صدور المقرر او المرسوم المذكور.
        و في هذا النطاق، تنص المادة 42 من قانون نزع الملكية على ما يلي:" اذا اتفق نازع الملكية والمنزوعة ملكيته على الثمن الذي حددته اللجنة بعد نشر مقرر التخلي وعلى كيفيات تفويت العقار او الحقوق العينية المنزوعة ملكيتها، فان هذا الاتفاق الذي يجب ان يبرم طبقا لمقرر التخلي، يدرج في محضر امام السلطة الإدارية المحلية التابع لها موقع العقار ...."
       وبالرجوع الى الفصلين6 و7 من المرسوم رقم 382.82.2 بتاريخ 2 رجب1403(16 ابريل1983)، بتطبيق القانون 81.7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت، نجد ان تأليف اللجنة الإدارية للتقييم يختلف باختلاف ما اذا كان النزع يهم حقوقا مائية او ما اذا كان الهدف من ذلك يتعلق بنزع ملكية عقارات او حقوق عينية.

      * بالنسبة لنزع ملكية حقوق مائية: تتكون اللجنة المذكورة مما يلي:

       - السلطة الإدارية المحلية، او ممثلها رئيسا
       - رئيس دائرة أملاك الدولة الموجودة بها الحقوق المائلة او نائبه.
      - ممثل وزارة التجهيز، كاتبا
     - ممثل المصالح الإقليمية للفلاحة والإصلاح الزراعي

* بالنسبة لنزع ملكية عقارات او حقوق عينية: فتتكون اللجنة الإدارية، مما يلي:

- السلطة الإدارية المحلية او من يمثلها، رئيسا
- رئيسدائرة أملاك الدولة او من يمثله
- قابض التسجيل والتمبراو من يمثله
- ممثل طالب نزع الملكية، او الإدارة التي يجري نزع الملكية لفائدتها

    ويضاف الى اللجنة أعضاء غير دائمين، وهم بحسب طبيعة العقار: مفتش الضرائب الحضرية او منتدبه، مفتش التعمير او منتدبه، اذا تعلق الامر بأراض حضرية مبنية او غير مبنية، الممثل الإقليمي للفلاحة والإصلاح الزراعي او منتدبه، مفتش الضرائب القروية او منتدبه، اذا تعلق الامر بارض قروية، وتتولى السلطة القائمة بنزع الملكية اعمال الكتابة.

       ب- عمل اللجنة الإدارية للتقييم:

ان المهمة الأساسية للجنة الإدارية للتقييم المتطرق الى تشكليها أعلاه، ينصب أساسا حول تقويم وتحديد ثمن العقار او الحق المائي او الحق العيني موضوع نزع الملكية، استنادا الى تاريخ نشر مقرر التخلي او المرسوم المعلن للمنفعة العامة بالجريدة الرسمية، وتستند اللجنة المذكورة في تقييمها هذا الى مجموعة من العناصر الأساسية التي تعتبر مرجعا أساسيا وهاما في عملية التعويض، بشكل يبرر القيمة التي انتهت اليها في تحديد ذلكم التعويض ومن ذلكم: موقع العقار، طبيعته( حضري ، شبه حضري، قروي)، استعماله، حدوده، شكله واتجاهه،  قربه او بعدم من التجهيزات العمومية، الارتفاقات الموجودة عليه- ارتفاقات الحق العام او الخاص- إمكانية استعماله بالنسبة للتنظيمات المعمارية المعمول بها.....الخ)، كما ان تحديد التعويض بالإضافة الى ما ذكر، ينبغي ان يتم بناء على عناصر للمقارنة، ومن ذلكم مختلف عقود البيع المجراة بشان قطع مماثلة للقطعة الأرضية موضوع نزع الملكية الواقعة بنفس المنطقة او بمناطق قريبة، وهنا يكمن الدور الذي تلعبه مصالح التسجيل والتمبر وكذا مصالح الضرائب في اشغال اللجن الإدارية للتقويم، باعتبار المصلحتين المذكورتين مكلفتين بتسجيل وتحصيل الضرائب عن مختلف عمليات التصرف من بيع وشراء...الخ تهم القطع الأرضية القريبة او المجاورة لموضوع نزع الملكية.
هذا وان اشغال اللجنة الإدارية للتقييم تبتدئ من تاريخ نشر مقرر التخلي، الى غاية انتهاء صلاحية هذا المقرر الذي يستمر مفعوله لمدة سنتين من تاريخ النشر بالجريدة الرسمية، كما ورد بالفصل17 من القانون81.7 في فقرته الأولى ، اذ جاء فيها:" يحدد الاجل الذي يمكن ان تبقى خلاله الأملاك المعنية في مقرر التخلي خاضعة لنزع الملكية، في سنتين ابتداء من تاريخ نشر هذا المقرر في الجريدة الرسمية او عند الاقتضاء من تاريخ تبليغه."
 ولعل تحديد تلكم الفترة في اجل السنتين، مرتبط بالأساس بكون انه اذا لم يبادر نازع الملكية الى إيداع مقالي الحيازة ونقل الملكية داخل الاجل المذكور، فانه لا يمكن الحكم بنزع الملكية الا بموجب اعلان جديد لنزع الملكية، وبعبارة اصح فان اجل السنتين من تاريخ نشر مقرر التخلي بالجريدة الرسمية هو اجل سقوط لرفع الدعوى بالحيازة ونقل الملكية، ويكون معه على نازع الملكية-بمرور الاجل المذكور-إعادة المسطرة الإدارية من جديد مع ما يترتب عن ذلك من تغيير في قيمة العقار بفعل عامل الزمن و مباشرة المسطرة من الأول وانتظار مدة زمنية لايستهان بها من اجل استصدار مقرر للتخلي من جديد.
 
الفرع الثاني: الاثار المترتبة عن تحديد الثمن من قبل اللجنة الإدارية للخبرة:

              بمجرد انتهاء اللجنة الإدارية للتقويم من اشغالها، يتم تحرير محضر من قبلها يتضمن مبلغ التعويض المحدد من قبلها بناء على مختلف العناصر السالف ذكرها أعلاه.
وبترتب عن تحرير المحضر المذكور، ما يلي:
 

• اما الاتفاق بالمراضاة مع المنزوعة ملكيته على الثمن المحدد، ويتم تحرير محضر بذلك، وفي هذا النطاق يجب التمييز بين حالتين، الأولى التي يكون فيها المنزوعة ملكيته مقيما في موقع العقار، والثانية مرتبطة بالحالة التي يكون فيها الشخص مقيما في منطقة خارج موقع العقار.( الفقرة الأولى من الفصل42 المشار اليه أعلاه)، فاذا كان المنزوعة ملكيته يقيم بمكان موقع العقار ، يحرر محضر الاتفاق امام السلطة الإدارية التابع لها موقع العقار، اما اذا كان يقيم بمكان اخر، فان الاتفاق يبرم وفق مقتضيات القانون الخاص بواسطة عقد وفق الشروط القانونية ويبلغ الى السلطة المحلية وتترتب عليه اثار مهمة:

* ابرام الاتفاق بالمراضاة وعدم لجوء نازع الملكية الى تقديم المقال الاستعجالي بالإذن بالحيازة ونقل الملكية امام القضاء الإداري، ووضع حد للمسطرة القضائية متى تبت عدم اجرائها والخوض فيها امام المحكمة الإدارية المعنية.
* وحتى في حالة سبقية تقديم الدعوى امام المحكمة الإدارية في شقيها الاستعجالي( الحيازة) والموضوعي( نقل الملكية مقابل التعويض)، فان الاتفاق بالمراضاة يضح حدا لأثار دعوى التعويض مقابل فقد الملكية، اذ حينئذ يكتفي نازع الملكية بتقديم مذكرة بسحب الدعوى امام المحكمة (  الذي يقابله مفهوم تقديم مذكرة التنازل عن الدعوى في القضايا الأخرى) ، وفق ما تمليه المقتضيات الأخيرة المنصوص عليها في الفصل42 المذكور، التي جاء فيها:"....وتترتب عليه....جميع الاثار المنصوص عليها في الفصل37 وكذا سحب الدعوى عند الاقتضاء من قاضي نزع الملكية او محكمة الاستئناف او محكمة النقض( المجلس الأعلى سابقا)."
* كما انه حتى في حالة عرض القضية على انظار القضاء الإداري، وعدم لجوء المنزوعة ملكيته للمجادلة في مبلغ التعويض بعدم تقديمه اية مذكرة في هذا الشأن، فان الامر يترتب عنه صدور حكم وفق مطالب نازع الملكية، وبمفهوم المخالفة وحسب ما درج عليه الاجتهاد القضائي، فان التعويض الذي تقدره اللجنة الإدارية للتقييم، يتوقف نفاذه على قبوله من قبل المنزوعة ملكيته.

• في حالة رفض التعويض المحدد من طرف اللجنة المذكورة: ويكون عند عدم اقتناع المنزوعة ملكيته بالتعويض المحدد من طرف اللجنة الإدارية للتقييم، كان يبدو له بان التعويض المحدد هزيل او ضئيل بالمقارنة مع الثمن الحقيقي للعقار او الحق العيني او المائي موضوع نزع الملكية، فهنا وبعد لجوء نازعة الملكية الى القضاء للمطالبة بنقل الملكية مقابل التعويض، ينازع المنزوعة ملكيته في الثمن، وتلي ذلك إجراءات قضائية منها صدور امر تمهيدي بإجراء خبرة وتعيين احد الخبراء لإجراء الخبرة.

المبحث الثاني:تحديد التعويض خلال المرحلة القضائية لنزع الملكية عن طرق الخبرة ( الضوابط الواقعية والقانونية):

       كما سلف الذكر، فانه خلال تقديم نازع الملكية لمقالين الأول استعجالي بالإذن بالحيازة، والثاني في الموضوع بنقل الملكية مقابل التعويض المحدد من طرف اللجنة الإدارية للتقييم، قد يبادر المنزوعة ملكيته في دعوى الموضوع الى المنازعة في مبلغ التعويض، الامر الذي يترتب عنه اصدار القاضي الإداري لأمر تمهيدي بإجراء الخبرة من قبل احد الخبراء المختصين في الميدان، فما هي الأسس والضوابط المقيدة للخبرة القضائية في مجال نزع الملكية للمنفعة العامة، في افق تحقيق التوازن بين حصول المنزوعة ملكيته على تعويض عادل عن فقد الملكية دون اضرار بأموال نازع الملكية باعتبار هذا الأخير هو المسؤول عن أداء وصرف التعويض،
    ان التطرق للأمر، يستدعي الوقوف على مجموعة من المحطات القانونية، من خلال التعريف بالخبرة القضائية ودورها في قضايا نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، إضافة الى وجوب تقيد الخبير في تحديد التعويض من خلال مقتضيات الفصل 20 من قانون نزع الملكية والنصوص المنظمة للخبرة القضائية في قانون المسطرة المدنية، وهل يمكن للمحكمة الاستناد الى محضر اللجنة الإدارية للتقييم في حالة عدم تضمين الخبير في تقريره لعناصر للمقارنة في تحديد التعويض:

الفرع الأول: التعريف بالخبرة القضائية ودورها في تحديد التعويض في القضايا الإدارية المرتبطة بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة:
 

• التعريف بالخبرة القضائية وطريقة تعيين الخبير:

         تعد الخبرة وسيلة قررها المشرع لمساعدة القاضي للبت في النزاع إذا كان هذا الأخير يندرج ضمنه ما يحتاج الى طلب استشارة تقنية من شخص ذي كفاءة.
            وقد تم تعريفها بانها:تدبيرتحقيقي بمقتضاه يكلف القاضي شخصيا من ذوي الاختصاص يسمى خبيرا للقيام بمهمة معينة تتطلب اجراء تحقيق واستقصاءات يستعصي على القاضي القيام بها بنفسه، فهي اجراء في نهاية المطاف يقتصر على مسائل فنية لا علاقة لها مطلقا بالقانون، لكون المحكمة مفروض فيها العلم بالقانون علما كافيا.
           فالخبرة تعتبر من طرق الاثبات المباشرة، وذلك نظرا لاتصالها بالواقعة المراد اثباتها، وبالتالي فان هذا الاجراء من إجراءات التحقيق، اصبح اكثر من ذي قبل يفرض نفسه بكل قوة في مجال الاثبات، وقد وردت مضامينها بالكتاب الحكيم في قول الله سبحانه وتعالى" فاسل به خبيرا" .
          والجدير بالتذكير، ان المشرع قد نظم الخبرة في الفصول من59 الى 66 من قانون المسطرة المدنية، وذلك ضمن الباب الثالث المتعلق بإجراءات التحقيق، بالإضافة لذلك نجد قانونا اخر يكملها، ويتعلق الامر بالقانون رقم 45.00 المتعلق بالخبراء القضائيين.
        ويتم تعيين الخبير بواسطة حكم تمهيدي، يحدد النقط التي على أساسها سيتم انجاز الخبرة، اذ يجب على الخبير ان لا يتجاوزها او يتغاضى عن بعضها، وذلك حسب الفقرة الثالثة من الفصل 59 من قانون المسطرة المدنية، اخذا بعين الاعتبار عدم اصطدام الخبرة بأحد عوارضها من قبيل تجريح الخبير في حالات توفر موجبات ذلك، او استبداله من قبل المحكمة في حالة عدم إنجازه للمهمة الموكولة اليه خلال الاجل المحدد.
 

• دور الخبير في تحديد التعويض عن نزع الملكية (الضوابط الواقعية والقانونية المؤطرة للخبرة):

أولا: التقيد بمقتضيات الفصل 20 من قانون نزع الملكية:

        ينص الفصل 20 من القانون رقم 81-7 ينص على انه:

" يحدد التعويض عن نزع الملكية طبقا للقواعد التالية:
 

1. يجب ألا يشمل إلا الضرر الحالي والمحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية، ولا يمكن أن يمتد إلى ضرر غير محقق أو محتمل أو غير مباشر.
2. يحدد قدر التعويض حسب قيمة العقار يوم صدور قرار نزع الملكية دون أن تراعى في تحديد هذه القيمة البناءات والأغراس والتحسينات المنجزة دون موافقة نازع الملكية منذ نشر أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للأملاك المقرر نزع ملكيتها
3. يجب ألا يتجاوز التعويض المقدر بهذه الكيفية قيمة العقار يوم نشر مقرر التخلي أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة للأملاك التي ستنزع ملكيتها، ولا تراعى في تحديد هذه القيمة عناصر الزيادات بسبب المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة العامة ".

 
انطلاقا من هذا الفصل، يتضح ان الخبير مقيد بمجموعة من الضوابط التي يحكمها قانون نزع الملكية، فالضرر الواجب التعويض عنه هو الضرر الحالي المحقق مباشرة عن نزع الملكية، كما ان عنصر المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة العامة محضور على الخبير الأخذ به في تحديد قيمة العقار....الخ، وفي هذا الاطار ورد في حيثية حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء- قبل دخول قانون المحاكم الإدارية حيز التطبيق- ما يلي:" حيث يستخلص من تقرير الخبرة ومن قرار نزع الملكية ان الأرض موضوع النزاع تعتبر ارضا قابلة للتجزئة سواء بقيت بيد المدعي او تسلمها الطرف المدعى عليه...." وهو تعليل يعتمد على عنصر الاستغلال المستقبلي للأرض، وما يمكن ان تؤول اليه، وهو تعليل مبني على المستقبل المحتمل الذي يمنع الاعتماد عليه بمقتضى الفصل 20 من قانون نزع الملكية..."
 وفي مداخلة للأستاذة"ليان كوبيرت" حول موضوع تحديد التعويض الممنوح للمنزوعة ملكيته خلال الندوة المقامة بين محكمة النقض بالمغرب ومحكمة النقض بفرنسا حول موضوع التعمير ونزع الملكية، اشارت الأستاذة المذكورة لمجموعة من الأسس المعتمدة في تقدير التعويض أولها ان يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد طبيعة العقار السنة ما قبل تاريخ فتح البحث الإداري- منعا للمضاربة-، فتحدد طبيعة العقار هل هو مبني ام عبارة عن ارض عارية او يستثمر فيه اصل تجاري اعتبارا لهذا التاريخ، والمبدأ الثاني ان التعويض يجب ان يكون كاملا غير انه لا يمكن لقاضي نزع الملكية ان يعوض الاضرار المعنوية ولا الاضرار المستقبلية، بل يأخذ بعين الاعتبار الضرر المباشر الناجم عنه نزع الملكية، وتحدثت الأستاذة مضيفة جردا لمختلف العقارات وكيفية التعويض عنها اعتمادا على عناصر للمقارنة مستمدة بين يدي الموثقين او احكام قضائية صادرة في قضايا مماثلة شريطة الا تكون قديمة إضافة لعقود البيع وغيرها من العقود التي توثق لمعاملات أجريت بناء على اثمنة مناسبة.
 وفي نفس الاطار دائما، تطرقت المتدخلة الى العقارات المبنية، مشيرة في هذا الخصوص الى انه في بعض المدن الفرنسية وخاصة باريز PARIS، تكون قيمة البناء معادلة لقيمة الأرض او تفوقها فهناك من يرى انه لا حاجة للتعويض عن قيمة الأرض، وتم الوقوف كذلك عند التعويض عن فقدان الأصل التجاري الذي يتكون كما هو معلوم من عناصر مادية ومعنوية، ويحدد التعويض فيه على معايير ثلاثة: رقم الاعمال أولا، الربح السنوي ثانيا، ثم الدخل اليومي ثالتا.

 هذا وفي نطاق العمل القضائي، حول تطبيق مقتضيات الفصل20 من قانون نزع الملكية، نورد بعض الاجتهادات القضائية، كالتالي:

- " التعويض عن نزع الملكية، يجب ان يمنح الى المنزوعة ملكيته، يقدر حسب قيمة العقار بتاريخ التصريح بنزع الملكية"
( قرار محكمة النقض عدد3637 بتاريخ14 دجنبر1976 في الملف المدني عدد 586، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى العدد127، السنة17، يوليوز1978).

-" يكون القرار غير مرتكز على أساس قانوني، عندما لم يبين قيمة العقار وقت صدور القرار القاضي بنزع الملكية من اجل المصلحة العامة، ولا قيمته يوم نشر مقرر التخلي، مما حرم على المجلس الأعلى من ممارسة رقابته فيما يخص تقدير التعويض"
( قرار محكة النقض عدد 58 بتاريخ 14 مارس1985، مجلة المحامي العدد7 السنةالسادسة،1986).

- " الضرر الذي يمكن لمن نزعت منه الملكية للمنفعة العامة ان يطالب به، هو المبني على العناصر الناتجة عن الاستعمال الحالي والمقرر للأرض المنزوعة ملكيتها، فلا يحق للمالك ان يطالب تعويضه عن ارضه التي تستعمل للفلاحة بالتمسك بانها كانت ستخصص للبناء"
(قرار محكمة النقض عدد15/58 بتاريخ فاتح يوليوز1958، في الملف الاداري440/58، منشور في قرارات المجلس الأعلى في المادة الإدارية طبعة 1997، منشورات المجلس الأعلى في ذكراه الأربعين، ص7).

   تلكم هي المعطيات التي يتعين الأخذ بها في تقدير التعويض استنادا للفصل 20 من القانون المذكور
 
ثانيا: التقيد بمقتضيات الفصول المنظمة للخبرة القضائية في قانون المسطرة المدنية:

الى جانب ضرورة تقيد الخبير بمقتضيات المادة20 من قانون نزع الملكية، فان الخبرة المنجزة من قبله يجب ان تتم في اطار القواعد القانونية التي يؤطرها أيضا قانون المسطرة المدنية، وبالرجوع الى المقتضيات المذكورة، نجد بانه يتعين على الخبير، احترام اجال استدعاء الأطراف للخبرة، وتحريره لمحضر في الموضوع مرفق بتصريحات الأطراف ، وضرورة قيامه بالخبرة داخل اجال محددة تحت طائلة استبداله( الفصل61 من ق.م.م)، غير اهم ما يرتبط بمهمة الخبير في تحديد الثمن عن نزع الملكية، وكذا مهمة المحكمة في استكشافها لعدم إجابة الخبير عن كل النقط الفنية المطلوبة منه، ما قضت به المادتان59 و64 من قانون المسطرة المدنية،
اذ تنص المادة 59 من قانون المسطرة المدنية على ما يلي:" ..يحدد القاضي النقط التي تجرى فيها الخبرة، في شكل اسئلة فنية لا علاقة لها مطلقا بالقانون...
... يجب على الخبير ان يقدم جوابا محددا وواضحا على كل سؤال فني."
وتضيف المادة 64 من نفس القانون على ما يلي:» يمكن للقاضي إذا لم يجد في تقرير الخبرة الاجوبة على النقط التي طرحها على الخبير، ان يأمربإرجاع التقرير اليه قصد اتمام المهمة..."
    وحري بالذكر،  انه من بين اهم النقط التي يجب على الخبير التقيد بها، ما دام الامر يرتبط بتحديد مبلغ مالي ستؤديه نازعة الملكية للطرف الذي فقد عقاره او حقه العيني، مسالة عناصر المقارنة في تحديد ثمن التعويض، اذ يتعين على الخبير ذكر كافة العناصر المهتدى بها في تحديد الثمن، من عقود بيع، احكام قضائية، وغيرها من امثلة المقارنة الأخرى، ويمكنه في هذا الاطار وكما تتضمن مختلف الاحكام التمهيدية او القرارات الصادرة عن القضاء الإداري باجراء الخبرة، الاتصال بمختلف الهيئات او الإدارات التي يمكن ان تساعده في الامر، من مصالح للتسجيل والتمبر، مصالح الضرائب، المحافظات على الأملاك العقارية والرهون،.....الخ.

ومن اجتهادات محكمة النقض في هذا الإطار، نذكر على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:

- قرار عدد 1059 المؤرخ في 24 أكتوبر 2002 ملف إداري عدد 644/4/1/2002 منشور في كتاب قضاء محكمة النقض في مجال نزع الملكية لأجل المنفعة العامة الطبعة الأولى 2012 ص 72، الذي جاء فيه:

"حيث يتضح من مراجعة البيانات الواردة في تقرير الخبرة المصادقة عليه من طرف محكمة الاستئناف أنه لم يذكر مراجع البيوعات ومساحتها وخصائصها ومميزاتها لتمكين المجلس الأعلى من بسط رقابته، والحالة أن تحديد التعويض عن نزع الملكية يجب أن يتم في إطار القواعد والضوابط المنصوص عليها في الفصل 20 من قانون 81-7 المتعلق بنزع الملكية للمنفعة العامة
 وحيث إنه من الواضح أن هذه الضوابط الآمرة لا يتأتى احترامها إلا إذا أثبت الخبراء صحة القيمة المحددة من طرفهم عن طريق حالات مماثلة وبيوعات مطابقة للعقار المعني بالأمر.
 وحيث إن محكمة الاستئناف المطعون في قرارها بمصادقتها على القرار المذكور رغم الاختلالات الواضحة المشار إليها تكون قد جعلت قرارها ناقص التعليل الموازي لانعدامه وعرضته للنقض. "

- قرار محكمة النقض عدد492 بتاريخ 25 يوليو2002، في الملف الاداري 816-4-2-2002 الذي جاء فيه:

" لكن بالرجوع الى الخبرة ، يتبين ان الخبير بنى تقديره في تحديد التعويض المناسب للقطعة الأرضية المنزوعة على النسب المطبقة لدى بعض المصالح المالية والإدارية المختصة ومن ذلك القرارات الصادرة عن محكمة الاستئناف بالناظور، بشان عقارات تحمل نفس المواصفات والمميزات وذلك خلال سنة 2002 والسنة التي قبلها، كما هي مضمنة في سجلات محكمة التوثيق وبمصلحة التسجيل والتمبر، ومصلحة الضرائب المباشرة والرسوم التي في حكمها والمحافظة على الأملاك العقارية والرهون فجاءت الخبرة والحالة هذه مبنية على عناصر موضوعية وكافية جعلت المحكمة  في غنى عن إجراء خبرة أخرى آخذة بعين الاعتبار التزام الخبير بمقتضيات الأمر التمهيدي واحترامه لجميع النقط الواردة فيه...."( قرار منشور بكتاب الدليل العملي في قضايا نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، للأستاذ العربي مياد، منشورات مجلة الحقوق المغربية ص31).

- قرار محكمة النقض عدد 210 بتاريخ 24/07/1982 (الدولة المغربية / الأملاك المخزنية ضد نظارة الأوقاف)، جاء فيه ما يلي:

"إن القرار المطعون فيه بعدم بيان الأسس التي اعتمدها في تحديد التعويض الواجب المطلوب عن نزع ملكية القطع المذكورة، تلك الأسس المذكورة في الفصل 15 من ظهير03/04/1951 (الذي يقابله الفصل 20 من قانون نزع الملكية الحالي) لم يعط لحكمه أساسا قانوني الأمر الذي استوجب نقضه".

- قرار رقم 13 بتاريخ 15/01/2005، ملف عدد 127/4/2/2003، منشور بكتاب ابراهيم زعيم الماسي، تقدير التعويض عن الاعتداء المادي على الملكية العقارية، الطبعة الأولى، 2010، ص 250، جاء فيه: 

حيث صح ما عابه المستأنف على الحكم المستأنف، ذلك انه اعتمد في الحكم بالتعويض عن الرقبة ما ورد في تقرير الخبرة المنجز من لدن الخبير السيد...بخصوص ثمن العقار موضوع الدعوى، مع أن هذا التقرير لا يتضمن أمثلة للمقارنة تهم عقارات مجاورة للعقار المدعى فيه وتماثله في المواصفات بحيث يبرر الثمن المقترح من لدنه، الشيء الذي كان معه الحكم المستأنف في غير محله يتعين إلغاؤه.
 
- قرار محكمة النقض عدد 492 بتاريخ 25 يوليوز 2002، في الملف الإداري 816-4-2-2002 الذي جاء فيه :

"لكن بالرجوع إلى الخبرة، يتبين أن الخبير بنى تقديره في تحديد التعويض المناسب للقطعة الأرضية المنزوعة على النسب المطبقة لدى بعض المصالح المالية والإدارية المختصة ومن ذلك القرارات الصادرة عن محكمة الاستئناف بالناظور، بشان عقارات تحمل نفس المواصفات والمميزات وذلك خلال سنة 2002 والسنة التي قبلها، كما هي مضمنة في سجلات محكمة التوثيق وبمصلحة التسجيل والتمبر، ومصلحة الضرائب المباشرة والرسوم التي في حكمها والمحافظة على الأملاك العقارية والرهون فجاءت الخبرة والحالة هذه مبنية على عناصر موضوعية وكافية جعلت المحكمة في غنى عن إجراء خبرة أخرى آخذة بعين الاعتبار التزام الخبير بمقتضيات الأمر التمهيدي واحترامه لجميع النقط الواردة فيه... " (قرار منشور بكتاب الدليل العملي في قضايا نزع الملكية لأجل المنفعة العامة، للأستاذ العربي مياد، منشورات مجلة الحقوق المغربية ص 31) كما ورد في قرار مماثل ما يلي : " لكن حيث يتضح من مراجعة البيانات الواردة في تقرير الخبرة المصادق عليه من طرف محكمة الاستئناف انه لم يذكر مراجع البيوعات ومساحاتها وخصائصها ومميزاتها لتمكين المجلس الأعلى من بسط رقابته والحالة أن تحديد التعويض عن نزع الملكية يجب أن يتم في إطار القواعد والضوابط المنصوص عليها في الفصل 20 من قانون نزع الملكية، وان هذه الضوابط الآمرة لا يتأتى احترامها إلا إذا اثبت الخبراء صحة القيمة المحددة من طرفهم عن طريق حالات مماثلة وبيوعات مطابقة للعقار المعني..."،  (قرار عدد 1059 بتاريخ 24 أكتوبر 2002، ملف إداري 644-4-1-2002 منشور بالمرجع السابق ص 31).
 
ثالثا: حالة عدم تضمين الخبرة لعناصر للمقارنة ومدى إمكانية استعانة المحكمة تبعا لذلك بمحضر اللجنة الإدارية للتقييم

يبدو انه في حالة عدم تضمين الخبير في تقريره لأسس وعناصر للمقارنة المهتدي بها في تحديد الثمن المتوصل اليه من قبله، فانه يبدو من المناسب الأخذ والرجوع الى محضر اللجنة الإدارية للتقويم باعتباره   تضمن تعويضا اتخذ بناء على معطيات واقعية وقانونية، كما انه محضر محرر من قبل عدة جهات يرتبط عملها أساسا بمجال تقييم العقارات وتحديد أثمنتها، وتم بناء على عناصر للمقارنة محددة في الزمان والمكان وهوبذلك -اي محضر اللجنة الادارية للتقييم-يبقى وثيقة منتجة في الدعوى وجائزا الأخذ به لقرينة الموضوعية.

و هذا المنحى هو الذي كرسته عن حق  محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط، من خلال قرار لها بتاريخ23/10/2013، الذي ورد فيه:  "  ... حيث  صح  ما نعاه  المستأنف، ذلك أنه  بالرجوع  إلى  أوراق  الملف  لا يتبين منها  وجود  عناصــر أو مؤشرات تفيد في تبرير التعويض  المحكوم به عن نزع الملكية من خلال رفعه من المبلغ المقترح على أساس 200 درهم للمتر المربع إلى مبلغ  555 درهم، و ان التعويض الذي تحدده  اللجنة الإدارية  للتقييم – و إن  كان نفاده  توقفا على قبوله  من طرف المنزوعة  ملكيته و عدم منازعته فيه- فإنه يبقى  جائزا لقرينة الموضوعية و ملاءمته مع القيمة الحقيقية  للعقار إلى حين أن  يثبت  من معطيات النازلة ما يفيد  عكس ذلك و هو ما لم  يقم عليه  دليل في الملف، و أن  محكمة أول الدرجة لم تبرز مبرراتها  في تحديد  التعويض في القدر المذكور، الأمر الذي يكون ما أثير في الاستئناف مبني على أساس. 

 وحيث تبعا لذلك، يتعين تأييد الحكم المستأنف في مبدئه مع تعديله بخفض التعويض المحكوم به من نقل الملكية إلى مبلغ 200 درهم للمتر المربع"، (قرار منشور بالموقع الالكتروني Maroc droit).
 
خاتمة واستنتاج

مهما يكن من امر، فان حق الملكية حق مقدس دستوريا، ونزعه لأجل المنفعة العامة هو اجراء تستلزمه متطلبات التنمية بالبلاد، وبالتالي فانه الى جانب نقل الملكية لفائدة الجهة المخول لها قانونا ذلك، فانه من المناسب التوفيق بين مصالح المنزوعة ملكيته في الحصول على تعويض عادل  من جانب ومصالح نازع الملكية في اكتساب ملكية عقار واستخدامه للمنفعة العامة اخذا بعين الاعتبار أيضا ما يستلزمه مبدا حماية المال العام من جانب اخر ( عدم أداء تعويضات مبالغ فيها) ، وتحقيق الهدف المذكور موكول لكافة الأطراف المعنية بالموضوع إداريا وقضائيا.
 
تم بعون الله مع قوته.

المراجع المعتمدة:

* نزع الملكية، دفاتر المجلس الأعلى، العدد1 لسنة2000.
* الخبرة القضائية ودورها في حل المنازعات العقارية، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، اعداد: ذ/ رضوان ارطيم، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة.
* التعويض في مجال نزع الملكية: ذ/ الأزرق بوزكري زهير، ماستر تدبير الشأن العام المحلي.
*الدليل العملي في قضايا نزع الملكية لأجل المصلحة العامة، ذ/ العربي مياد، منشورات مجلة الحقوق المغربية.
* الخبرة القضائية في المادة الإدارية، رسالة لنيل شهادة ماستر أكاديمي، السنة الجامعية2012-2013، اعداد الطالبة ايمن بثينة.
* مقال منشور بالموقع الالكتروني MAROC DROIT، تحت عنوان وجهة نظر بشأن قرار محكمة النقض عدد1062 بتاريخ 20/12/2012، في الملف الإداري عدد217/4/1/2011، حول الخبرة المنجزة خلال المسطرة القضائية لنزع الملكية بقلم الأستاذ الحسن اولياس
* القانون7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة.
* المرسوم التطبيقي للقانون المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة.
* قانون المسطرة المدنية المغربي