الدكتوراه في قانون العقود والعقار ـ إشراف الدكتور إدريس الفاخوري 
الأمن العقاري أساس السلف الرهني
مقدمة:
يقصد بالأمن العقاري بكونه: "مجموعة من القواعد الموضوعية والإجرائية الفقهية والقانونية التي تعمل على حماية الملكية العقارية والمعاملات المنصبة عليها، وحفظ أمنها القانوني والقضائي" [1].
ومن هنا يتبين أهمية الملكية العقارية التي تعد قوام الأمن العقاري فبواسطتها يتحقق الأمن وثقة مختلف العاملين بها، فهي منطلق أي تصرف قانوني متعلق بالعقار. إذ هي التي تضفي عليه الصبغة القانونية التي يستطيع من خلالها مالك العقار المحفظ من إعتماد ملكيته كضمانة للتمويل الفلاحي (الفقرة الأولى). إذ سند الملكية تمكن حاملها من اللجوء إلى المؤسسات البنكية وأخذ سلفات مالية دون أية صعوبة. بل يكفي وضعها كضمان لهم ولأموالهم بسدادها عند وصول ميعاد الإستحقاق، أي الوفاء بالأقساط عند وصول التاريخ المتفق عليه، هذا فيما يتعلق بالتصرفات المرتبطة بالعقار المحفظ مع المؤسسات المالية. أما من حيث التصرفات الناقلة للملكية، فتطهير الملكية أساس تداولها العقاري (الفقرة الثانية) بإنتقالها لمالك لآخر دون وجود أي إكراه يحول دون ذلك.
الفقرة الأولى: التحفيظ ضمانة التمويل الفلاحي
تعتبر الفلاحة الخلية الأساسية في منظومة الإقتصاد الوطني والمحرك الأساسي للنمو في شتى المجالات بإعتبارها دعامة للتنمية الشاملة والمندمجة للأمن الغذائي[2]، إذ يحظى قطاع الفلاحة من طرف الدولة بأهمية بالغة، تعكسها بشكل كبير تطلعات المخططات والبرامج التنموية التي تبسطها على منوال السياسة الفلاحية -المغرب الأخضر- ومخطط تجميع الفلاحين- بإعتبار هذه المخططات أو البرامج تكرس هيمنة هذا القطاع على غيره من القطاعات الأخرى في جعل الفلاحة هي قاطرة الأساسية لتحقيق التنمية في المغرب.
وبإعتبار الفلاحة كما أسلفنا الذكر أحد محركات تنمية الإقتصاد الوطني، عن طريق تأثيرها القوي على معدل نمو الناتج الداخلي الخام، وخلق فرص الشغل، وإنعاش التصدير ومحاربة الفقر والهشاشة وغيرها من ظواهر التي تعد من بين الأكثر إنتشارا في العالم القروي.
الشيء الذي دفع الحكومات المغربية إلى نهج سياسة فلاحية إجتماعية مبنية على أسس التضامن من أجل تشييد فلاحة عصرية مهيكلة تهدف في عمقها إلى خلق تنمية سريعة للفلاحة ذات القيمة المضافة القوية والإنتاجية العالية، عبر خلق أقطاب التنمية الفلاحية.
إن تحقيق هذا النمو التنموي يمرعبر إطلاق موجة متطورة ومتكاملة من الإستثمارات الكبرى، مع إشراك كل الفاعلين من ذوي القدرات التدبيرية القوية وترشيد البنيات الصناعية وتجميع الموارد حول مجموعات ذات المصلحة الإقتصادية المشتركة ومجموعات مهنية محترفة في عالم الفلاحة والمقاولة في هذا المجال. من أجل تكريس فلاحة تضامنية مبنية على إستراتيجية مندمجة أساسها وقوامها تحقيق التنمية القروية، لتضاهي باقي القطاعات أهمية. وعلى هذا الأساس ما فتئت وزارة الفلاحة والصيد البحري والمياه والغابات أن تقوم بالمجهودات الجبارة في مجال التنمية الفلاحية خاصة المتمثلة في إعادة الاعتبار للقطاع الفلاحي.[3]
بحيث تؤدي الفلاحة دورا مهما في اقتصاد المغرب، بالرغم من زيادة أهمية المعادن ونمو النشاط الصناعي والإستثمار الأجنبي، إلا أنها وبالرغم من هذا ظلت تحتل المكانة الأولى والإهتمام الأول من طرف مختلف الفاعلين، في التنمية الإقتصادية والإجتماعية ببلادنا[4].
من خلال بلورة منظومة فلاحية عصرية مندمجة للإستشارة الفلاحية[5]، ورصد آليات التمويل من طرف مؤسسات متخصصة في تنشيط التنمية الفلاحية مثل وكالة التنمية الفلاحية وصندوق التنمية الفلاحية وحزمة من المخططات والبرامج الفلاحية التنموية. إضافة إلى ذلك الدعم الذي تقدمه المصالح اللاممركزة باعتبارها مؤسسات إدارية تدبيرية في قطاع الفلاحة. لكن هذا لن يتحقق عن طريق تسليط الضوء فقط على قطاع الفلاحة لتحقيق التنمية، إذ يبقى ذلك رهين بمدى توفير أرضية صلبة من خلال تحديد معالم هذه الأراضي الفلاحية الذي لن يتحقق إلا بواسطة التحفيظ العقاري.
إذ أن إزدهار وتنمية الإستثمار والقرض العقاريين وكذا إزدهار السوق الرهنية، رهين بالأساس بإستقرار العمليات العقارية والتصرفات التي يمكن أن ترد على تلك العقارات، ومعلوم أن تحقيق الإستقرار والأمن العقاريين لا يمكن الحديث عنهم في ظل غياب نظام السجل العيني[6]، هذا الأخير يعد من بين نتائجه تنظيم العلانية والإشهار بالنسبة للحقوق، وفي مقدمتها حق الملكية[7]، وذلك بوضعه لقاعدة البيانات المتعلقة بالعقار وكذلك المالكين وأصحاب الحقوق العينية رهن إشارتهم، وبالأخص تحت تصرف المتعاملين العقاريين والمستثمرين ومؤسسات الإئتمان. بحيث تتدخل أيضا مؤسسات الإئتمان والأبناك في هذه العملية الرامية في الأساس إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري خصوصا الأبناك التي تركز نشاطها على مجال الفلاحي ببلادنا، إذ تقوم بمنح قروض مالية بهدف تشجيع الفلاحة ملاك الأراضي الزراعية على تحفيظ ملكياتهم وما يترتب عنه من قابلية هذه الأملاك لإجراء الرهون الرسمية عليها وإستفادتها من عمليات الإئتمان العقارية مما يرفع من قيمة العقار وقابليته للإستثمار المعلقن.[8]
غير أنه وإذا كان ما تقدم ذكره يتعلق بالحالة العادية التي تقوم فيها مؤسسات التمويل بتقديم سلفات وقروض بناء على ضمانات رهنية، وعلى عكس ذلك إن كانت هذه العقارات لا تخضع لتحديد أو تحفيظ لا يمكن إدماجها في الإستثمار والتنمية الإقتصادية وذلك من جهة، وكذا عدم إستفادة مالكها من الإمتيازات الممنوحة من طرف المؤسسات البنكية من عمليات تمويل ذا طابع فلاحي وغيرها مقابل وضع العقار المحفظ كضمانة قانونية للإستفادة من القروض وغيرها من جهة أخرى[9].
لذلك وفي خضم التحولات الاقتصادية التي شهدها المغرب كسائر بلدان العالم، أصبح معها العقار المحفظ يلعب دورا فعالا في إطار تنشيط السوق الرهنية، فالعلاقة الرابطة بين العقار المحفظ والتمويل الفلاحي علاقة تكامل، ويتبين ذلك من خلال الأسس التي يرتكز عليها القرض[10] التي تتمثل في الثقة والضمانات المتبادلة بين الدائن (شخص أو بنك أو مؤسسات سلف خصوصية أو عمومية...) والمدين (أشخاص أو شركات أو جماعات محلية...)، ومن خلال المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري يتبين أن هذا التحفيظ يوفر أمن عقاري يؤدي إلى الثقة التي هي المحور الأساسي الموجه للحياة البنكية، الشيء الذي يعطيها حركة نحو الزيادة في قيمة السلفات الممنوحة للإقتصاد الوطني[11].
فالتحفيظ العقاري يلعب مجموعة من الأدوار. أولها يعتبر أداة لإستقرار الملكية العقارية وبث الطمأنينة لدى الملاك على أملاكهم، ثانيها إمكانية إطلاع الكل على الوضعية العقار القانونية والمادية، ثالثها يساهم في الرفع من القيمة الإقتصادية للملكية العقارية لأن العقار المحفظ يقدم ضمانات عينية لمؤسسات السلف ويساهم في إنتعاش سوق السلفات الرهنية[12]
إلا أن الأمر ليس بهذه السهولة، إذ أن الحصول على القرض يستلزم توفير الجو ملائم تطبعه الثقة، فوضعية الدائن المرتهن تستلزم أن يكون مالكا شرعيا وحقيقيا للعقار موضوع الرهن، وهو من القواعد الاحترازية للتعامل البنكي وذلك تجنبا لما قد ينشأ في عدم استرداد المؤسسات البنكية لقروضها أو التأخر في تسديدها من قبل المقترض. مما ينتج عنه آثارا سلبية، قد تعرقل حركية التداول في السوق المالية، إذ أن مخاطر عدم السداد أو التأخر فيه يعد أهم وضع قد يأثر بشكل مباشر على سيرورة مؤسسات التمويل[13].
لذلك نجد هذه الأخيرة تحرص أشد الحرص على أن لا تعرض أموالها للضياع، إلا إذا تبين لها أن هنالك ضمانا يمكنها من إستيفائها وبدون مشقة أو مماطلة. إذ يخشى الدائنون بصفة عامة واقعة إعسار المدين التي يمكن أن تتحقق في كل وقت وتعرقل بالتالي إستيفاء الدين الممنوح لهذا المدين. ورغم أن الدائنين يتمتعون فعلا بحق الضمان عام على جميع ممتلكات مدينيهم[14].
فإنه خلال المتابعات القضائية التي قد يضطرون لإجرائها قد يتقدم كل الدائنين اللاحقين لهم للمطالبة بحقوق مماثلة. وفي هذه الحالة، فإن ممتلكات المدين ستقسم عليهم جميعا لا بحسب أقدمية التسليفات. ولكن بحسب نسبة المبالغ الممنوحة من طرف كل دائن، أي بطريقة المحاصة.
إذن ولمواجهة المخاطر التي قد تعترض العمل البنكي في إستيفاء ديونه فقد تم وضع ضمانات خاصة في إطار المؤسسات القانونية التي تفي بذلك الغرض، ومن أهم تلك المؤسسات مؤسسة الرهن[15] ومؤسسة الكفالة[16].
إلى جانب الضمان الرهني (الرسمي) الذي يوفر للدائنين حدا أوفر من الثقة والإطمئنان، ويضمن لهم تتبع العقار كما تكفل له حماية قوية[17]، إذ بمقتضاه يحق للدائن في حالة عدم وفاء المدين بإلتزاماته بيعه جبرا عن طريق القضاء، وحق نزع ملكية العقار محل الرهن، أيا كان حائزه. وإستيفاء دينه من الثمن بالأفضلية على سائر ديون الدائنين، ومن هنا يتبين أنه للإستفادة من القروض لا بد من تقديم ضمان عقاري يتوقف على كون ملكيته ترتكز على ضمانة صلبة من حيث أوصافها القانونية وحدودها المادية[18]. هذه الضمانة تتمثل في التحفيظ الذي يمكن من الحصول على القروض المالية والإستثمارية بكل سلاسة وليونة، وعليه فإن مصلحة الأبناك تتجلى في إيجاد عقار خاضع لنظام التحفيظ العقاري يتمتع بالعناصر أساسية التالية [19]:
أولها : أن تتعاقد أولا وقبل كل شيء مع المالك القانوني والحقيقي للعقار.
ثانيها : ألا يكون المالك معرضا لدعوى المطالبة بالإستحقاق وألا تشوب سند ملكيته عيوب من شأنها أو تؤدي إلى إبطال هذا السند أو التصريح ببطلانه.
ثالثها : أن يكون بإمكانها التعرف على القيمة الحقيقية للعقار بالنظر إلى الحقوق العينية والتحملات العقارية المترتية عليه وخاصة ألا يكون مرهونا مسبقا لفائدة الغير وألا يكون موضوع متابعة قضائية بفعل عدم أداء دين سابق.
وبناءا على ما سلف يتبين أن الرسم العقاري الممنوح في إطار التحفيظ العقاري يلعب دور أساسي في ضمان السلف الرهني لدى المؤسسات البنكية التي لا تتعاقد إلا إذا كانت الملكية المعدة للضمان، محمية قانونا بفضل نظام التحفيظ العقاري بصفة عامة والتحفيظ الجماعي بصورة خاصة رغم طابعه الإختياري[20] ، إذ هذا الأخير سمح للفلاحين إلى جانب تحفيظ أراضيهم وتمتيعها برسم عقاري خاص بها. إدماجهم ضمن المظومة الإقتصادية ليصبح لهم دور فعال في الاستثمار وطلب القروض البنكية دون أن يواجه بالرفض أو عراقيل تحول دون ذلك، إذ يكفي أن يتمتع بسند قانوني لأرضه تمثل له ضمانا لدى المؤسسات المالية دون وجود أي منازع لذلك. ومن هنا يتبين الدور الذي لعبته مسطرة التحفيظ الجماعي ليس فقط في تعميم نظام التحفيظ وخلق إطار قانوني للأراضي القروية بل عملت إلى جانب ذلك في نشر الوعي للآثار والإنعكاسات الإيجابية الناتجة عن تحفيظ الأرض إذ المستفيد من ذلك في المرتبة الأولى الفلاح الذي هو بدوره إنضم إلى العجلة الإقتصادية بدخوله في معاملات بنكية أساس ضمانها عقاره المحفظ.
الفقرة الثانية : تطهير حق الملكية أساس التداول العقاري
يمكن نظام التحفيظ العقاري من تطهير العقار ليصبح متداولا بسهولة بين الناس، كما يجعله محدد المعالم من الناحية القانونية وكذا المادية. بحيث قد شكل نظام التحفيظ العقاري الذي تم سنه بتاريخ 12 غشت 1913، واحدا من القوانين الرامية إلى حماية الملكية العقارية بشكل يسهل تداولها في السوق الإقتصادية وفق ضوابط قائمة على مبدأ الثقة بين مختلف الفاعلين الإقتصاديين[21]، دون إغفال العديد من القوانين الرامية جميعها إلى ضبط الملكية العقارية وحمايتها من الإعتداء. ولا يمكن تحقيق ذلك إلى بإتباع سياسة عقارية لتحقيق ذلك وهي تبني نظام التحفيظ العقاري[22].
يقصد بقاعدة التطهير هو " العقار المحفظ الذي صدر بشأنه رسم عقاري الذي بواسطته يطهر من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ، والتي لم يشر إليها في الرسم العقاري، بحيث يعتبر الرسم العقاري نقطة الإنطلاق الوحيدة المحددة لهذا العقار".[23]
وعليه وجب القول أنها ليست قاعدة محصنة، لا تعترف إلا بالرسم العقاري المؤسَّس لمطلب التحفيظ، مبعدة نتيجة لذلك كل الحقوق الأخرى المرتبطة بالعقار المحفظ، والتي لن تكون محل تعرض ( الفصلان 24 و 29 من ظهير التحفيظ العقاري )، أو إيداع ( الفصل 84 من الظهير نفسه، أو محل خلاصة إصلاحية تم نشرها بالجريدة الرسمية ( الفصل 83 من الظهير نفسه).
كما يقصد بالتداول العقاري المرتبط بقاعدة التطهير هو" سهولة انتقال العقار من مالك إلى آخر دون أي نزاع أو خلاف يهدد هذا الانتقال أو يؤثر فيه ولن تتحقق هذه السهولة إلا بالاستقرار والأمن العقاريين اللذين يبقيان مرهونين بإيجاد أرضية قانونية وهندسية صلبة للملكية العقارية"[24]. ويقصد به أيضا "تلك العمليات المتعلقة بالبيع والشراء التي ينتج عنها انتقال الملكية من شخص إلى آخر"[25].
والتداول العقاري يعد من بين أهم المؤشرات المعتمد عليها لقياس حجم المعاملات في السوق العقارية، فكلما كان حجم تداول العقارات كبيرا كانت وتيرة المعاملات مرتفعة، والعكس صحيح، هذا فضلا على كونه أداة فاعلة في تمكين الدولة من بسط رقابتها على السوق العقارية دون تمييز بين سوق العقاري الحضري أو القروي لكونهما معا يشكلان سوقا عقارية إقتصادية وطنية [26].
ويتحقق ذلك عن طريق تطهير العقار وتأسيس رسم عقاري له، فنظير الرسم العقاري[27] وشهادة الملكية[28] والشهادة الخاصة للتقييد الرهني[29]. تعتبر سندات أساسية لتسهيل حركة تداول الملكية العقارية المحفظة، لأن نظير هذا الرسم يعد نهائيا ولا يقبل الطعن وهذا ما يؤكده الفصلين 2[30] و 62[31] من قانون التحفيظ العقاري.
إذ يشكل العقار المؤسس في إسم هذا المنتفع منه رسما قانونيا قائما بذاته وتلغى كل الرسوم المعتمد عليها في طلب التحفيظ ولا يشار لها بتاتا في النص المؤسس للرسم العقاري ويكون بموجبه هذا الرسم خالصا وغير محمل لأي عبء وإن كان حقا عينيا أو تحملا عقاريا (إستثناء لتلك التي أقر ها المحافظ في صدد قراراته بمنحها المشروعية)[32]
الأمر الذي يدفع المتعاملين في القطاع العقاري من التداول فيه بكل سهولة ويسر وطمأنينة، وهي ثقة نظمتها عملية التحفيظ العقاري التي تعبر عنها نظائر الرسوم العقارية والشهادات العقارية العامة والخاصة، وذلك على أساس معلومات ومعطيات مؤكدة ودقيقة وواضحة وموثوق فيها، وذلك لما تتمتع به نصوص وبيانات الرسوم العقارية من حجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو التشطيب[33] عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي به، سواء تعلق الأمر بمشترين، أو مستثمرين، أو مؤسسات السلف.
وبناءا على ما سلف يتبين أن فعالية نظام التحفيظ العقاري تبدو جلية من خلال ضبط المعاملات العقارية ومن خلال إضفاء الوضوح والدقة على الوضعية العقارية، الأمر الذي يؤدي إلى استقرار الملكية العقارية وتثبيتها على أسس سليمة. وتسهيل تداولها وهو ما يشجع عمليات البناء والتجزئة والتعمير، والأهم إستقرار المعاملات العقارية من خلال الثقة التي يمنحها النظام التحفيظ العقاري الذي يؤدي مباشرة إلى الرفع من القيمة الإقتصادية للعقار، لكون الرسم العقاري للعقار المحفظ يتضمن بيانات[34] تتمتع بالحجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو إبطالها أو التشطيب عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي لقوة الشيء المقضي به. فإذا كانت القاعدة سليمة والمرجعية واضحة فإن العقار يؤتي أكله المالي والتجاري الأمر الذي ينعكس إيجابا بتسهيل تداول العقار بكل ثقة وطمأنينة وهي ثقة يكرسها التحفيظ العقاري حتى أصبح هنالك ترابط وتلازم بين التحفيظ والتنمية العقارية والإقتصادية [35]، فنظير الرسم العقاري المسلم للمالك المقيد وشهادة الملكية المشتركة والشهادة الخاصة للتقييد الرهني تساهم كلها في تسهيل حركة تداول الملكية المحفظة. وهكذا تصبح الملكية المحفظة عبارة عن سند يضمن إنتقالها السريع ويسهل تكوين الضمانات العقارية[36].
مما يستنتج منه بأن التحفيظ العقاري يساهم فعلا في تداول وتكريس حق الملكية العقارية، ومنه فنظام التحفيظ العقاري يعتبر حجر زاوية لأي مشروع سكني كان أو سياحي أو فلاحي[37]، وخير مثال على تكريس ذلك عمل الدولة الذي يتم تحت منظومة الأمن العقاري بإعداد برامجها ومخططاتها ومشاريعها التنموية بكل يسر بفضل وجود أرض قانونية وهندسية مهيأة سلفا من طرف مؤسسة نظام التحفيظ العقاري. سواء من خلال مسطرته العادية أو مساطره الخاصة ومن ضمنها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، رغم أن الظهير المنظم لهذه المسطرة الخاصة لم يشر في مضمونه إلى الخطوات التي تلي إنتهاء مسطرة التحفيظ. الشيء الذي يتعين معه الرجوع للقواعد المنظمة للتحفيظ العقاري بمقتضى قانون 14.07[38]، وهو أمر تم الإشارة له بشكل مباشر في الظهير المتعلق بالتحفيظ الجماعي[39].
ومن نتائج ذلك، يستطيع كل شخص أن يثق ثقة كاملة مطلقة في الحقوق المقيدة في السجل العقاري وأن يتعامل معها بأمان ولو كان التحفيظ قد جرى لمصلحة شخص سيء النية، وذلك لأن القيمة الإثباتية لتقييدات السجل العقاري الناتجة عن التحفيظ تكتسب حجية ومناعة مطلقة إزاء الكافة.
ويعزوا الفقهاء الأسباب التي جعلت المشرع يعطي للتحفيظ هذه القوة المطلقة في الإثبات ولا يعطيها للتقييدات اللاحقة، إلى طبيعة مسطرة التحفيظ -الطويلة والمعقدة- التي يخضع لها العقار قبل إنشاء الرسم العقاري. وكما يقول المرحوم الدكتور محمد مهدي الجم: "لئن كان التحفيظ ينشئ حقا راسخا، إن مسطرته الطويلة وإستنفار كافة الوسائل للوصول الى معرفة حقيقة الحق، حري بإسباغ الصفة القاطعة له".
وقد إعتبر بعض الفقه رسم الملكية المنجز عقب مسطرة التحفيظ في المغرب بدون تمييز إن كانت مسطرة عادية للتحفيظ أو مسطرة خاصة كالتحفيظ الجماعي"أخطر قرار يمكن ان يتخذ، فبنود الدستور نفسه يمكن أن تراجع بواسطة الإستفتاء، والقوانين يمكن أن تلغى أو تعدل بقوانين أخرى من طرف السلطة المختصة، والمقررات الإدارية يمكن أن تكون موضوع طعن بالإلغاء، إلا قرار التحفيظ فهو غير قابل لأي طعن".
فالمشرع بقدر ما حرص على مراعاة مبدأ إستقرار الملكية عن طريق وضع حد نهائي للمنازعة بشأن أصل الحق العيني لينطلق مباشرة في سلسلة التداولات التي يعرفها العقار عند تحفيظه فور حصوله على رسم عقاري خاص به، لكن ومع ذلك ورغم أهمية خاصية تأسيس الرسم العقاري بصفة نهائية، فإنه لم يفت على المشرع أن يتنبه إلى الشخص المتضرر من أعمال التحفيظ، إذ بعد أن منع سماع أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ، نص على أنه "يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات"[40].
وفي رأينا، نلاحظ أن إفساح المجال للمتضررين المطالبة بالتعويض المادي لا يمكن أن يعادل أبدا الحرمان من الحق أو العقار…مما دفع بعض الفقه، للتفكير في الأخذ بالنظام المطبق في بعض الدول الأجنبية كإسبانيا وبلجيكا، الذي يمنح طالب التحفيظ "رسما ظرفيا" يحفظ به حقه، لكن يحدد مهلة سنتين لكل من يرغب الطعن بهذا الرسم، وبعدها يمكن لذوي الشأن أن يطلبوا من المحافظ إستبدال هذا الرسم برسمي نهائي[41].مدى
[1] ـ فؤاد الصامت، " القواعد الموضوعية للأمن العقاري دؤاسة مقارنة بين أحكام الفقه المالكي والقانون الوضعي" ، مطبعة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع ـ الرباط ـ طبعة2015 ، ص45
[2]ـ المقصود بالأمن الغذائي: "هو قدرة الدولة على إنتاج الأغذية بما يزيد أو يتوافق مع متطلبات سكانها المحليين، أما الأمن الغذائي النسبي فهو أن توجد قدرة عدد من الدول أو دولة واحدة على إنتاج السلع الغذائية أو توفيرها بشكل كامل أو جُزئي، ففي حالة الأمن الغذائي المُطلق فالأمر موازٍ لحالة الاكتفاء الغذائي،
أما بالنسبة للأمن الغذائي النسبي فهو ضمان دولة أو مجموعة من الدول لأقل حد من السلع الغذائية التي يحتاجها المُجتمع الخاص بهم وتوفير السلع الغذائية بشكل كامل أو جُزئي، بهدف سد حاجياتهم الضرورية والأساسية من المواد الغذائية الأولية، بشكل ذاتي ومستقل."
إذ أكد الملك محمد السادس أنه لا يمكن رفع تحدي ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية بالمغرب إلا بالعمل الدولي التضامني من ناحية، والتعاون شمال – جنوب، والتعاون جنوب – جنوب من ناحية أخرى.
وأبرز الملك في رسالة وجهها إلى المشاركين في المعرض العالمي “ميلانو إكسبو 2015” الذي افتتحت فعالياته اليوم السبت في ميلانو وتلتها صاحبة السمو الملكي الأميرة للا حسناء ، أن المغرب لم يتردد في الإنخراط في المسار العالمي المتعلق بتفعيل الآليات والاتفاقيات الدولية، في مجال المحافظة على البيئة وتطوير القطاع الفلاحي والتمية المستدامة والأمن الغذائي، وذلك من منطلق إقتناعه بأن ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية، يظلان من أقوى التحديات التي تواجه المجتمع الدولي بصفة عامة، والبلدان السائرة في طريق النمو بصفة خاصة
أما بالنسبة للأمن الغذائي النسبي فهو ضمان دولة أو مجموعة من الدول لأقل حد من السلع الغذائية التي يحتاجها المُجتمع الخاص بهم وتوفير السلع الغذائية بشكل كامل أو جُزئي، بهدف سد حاجياتهم الضرورية والأساسية من المواد الغذائية الأولية، بشكل ذاتي ومستقل."
إذ أكد الملك محمد السادس أنه لا يمكن رفع تحدي ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية بالمغرب إلا بالعمل الدولي التضامني من ناحية، والتعاون شمال – جنوب، والتعاون جنوب – جنوب من ناحية أخرى.
وأبرز الملك في رسالة وجهها إلى المشاركين في المعرض العالمي “ميلانو إكسبو 2015” الذي افتتحت فعالياته اليوم السبت في ميلانو وتلتها صاحبة السمو الملكي الأميرة للا حسناء ، أن المغرب لم يتردد في الإنخراط في المسار العالمي المتعلق بتفعيل الآليات والاتفاقيات الدولية، في مجال المحافظة على البيئة وتطوير القطاع الفلاحي والتمية المستدامة والأمن الغذائي، وذلك من منطلق إقتناعه بأن ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية، يظلان من أقوى التحديات التي تواجه المجتمع الدولي بصفة عامة، والبلدان السائرة في طريق النمو بصفة خاصة
[3] ـ وهو أمر تعكسه مختلف المخططات والبرامج التي طالما عمل المغرب على تبنيها لمواكبة التنمية الاقتصادية التي تعتبر فيه الفلاحة من بين أهم الركائز الأساسية لدعم هذه التنمية، لذلك لقيت إهتماما من مختلف المتدخلين والفاعلين في هذا القطاع.
[4] ـ محسن بوعسرية،"الآليات القانونية لضمان التنمية الفلاحية بالمغرب"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maghress.com تم الإطلاع عليه يوم 06/04/2019 على الساعة خامسة مساءا
[5] ـ قصد مواكبة و تنفيذ مخطط المغرب الأخضر و بالتالي تحقيق الرهانات المطروحة في أفق 2020، التي يطلع من خلالها المغرب للوصول إلى تنمية فلاحية متكاملة ومستقرة بذاتها.
[6] ـ يقصد بنظام السجل العيني: هو نظام نابع من النظام الألماني بسجل العقاري حيث ينشأ عن ترقيم السجلات العقارية ، في حين نجد في القانون الفرنسي يعتبر أن الإشهار هو عنصر أساسي في نقل الملكية، وعلى العموم فنظام الشهر العيني يهدف في إطار كل التشريعات والقوانين إلى منح هوية للعقارات بحيث يكون لكل عقار هوية خاصة به تميزه عن باقي العقارات إذ يعد بمثابة الحالة المدنية له، وذلك بناءا على المبادئ التالية: مبدأ التطهير،مبدأ العلنية، مبدأ الشرعية، مبدأ الحجية المطلقة، مبدأ عدم سريان التقادم.
[7] ـ حق الملكية من الحقوق المضمونة دستوريا حسب الفصل 35 من الدستور المغربي لسنة2011، حيث يعد هذا الحق حقا لا يمكن المساس به إلا لتحقيق المنفعة العامة، ويتم ذلك عادة عن طريق ما يسمى بحق الارتفاق، ومن أبرز القوانين المنظمة لحق الملكية، قانون رقم 81.7 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة . قانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير.قانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، وغيرها من قوانين خاصة.
[8] ـ جمال مصاير،"علاقة نظام التحفيظ العقاري بين الوسطين الحضري والقروي"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: http://zidni3ilma.arabepro.com تم الإطلاع عليه يوم 20/04/2019 على الساعة حادية عشر
[9] ـ السهل محمد،" العقار والاستثمار"، مقال منشور ضمن أشغال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة اقليم الحوز والمكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع المركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش، 19 يونيو 2003، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة الأولى. ص90
[10] ـ يعرف القرض بكونه نوع من أنواع الإعارة التي تقدم إلى أشخاص بناء على تقديمهم طلبا قانونيا، يشير إلى رغبتهم بالحصول على القرض، والذي يشمل وعدا بسداد قيمته أثناء فترة ثابتة ومتفق عليها، مع إضافة الفوائد
[11] ـ عبد الكريم الرندي، مرجع سابق. ص48
[12] ـ محمد بن أحمد بونبات،"العقار والتنمية" سلسلة آفاق القانوني، عدد13، مطبعة الوراقة الوطنية، طبعة أولى2006، ص 78
[13] ـ وذلك على الرغم من أن مؤسسات المقترضة تأخذ بعين الاعتبار هذه المخاطر وذلك عند منحها للقروض بحيث تتضمن الأقساط الواجب أداءها تسديد مبلغ القرض شقين:
الشق الأول: الدخل الطبيعي لرأس المال
الشق الثاني: تعويض عن تأمين ضد مخاطر التوظيف والإعسار حيث ينم تحديد معدل هذا التعويض انطلاقا من درجة الثقة التي يخلقها المدين لدى المؤسسة البنكية وهكذا فإن المعدل ينخفض حينما يكون المقترض قادرا على استيفاء بكيفية سهلة وبسيطة بينما يرتفع حينما تكون المؤسسة البنكية خائفا من إضاعة أمواله حالة إقراضها للغير
الشق الأول: الدخل الطبيعي لرأس المال
الشق الثاني: تعويض عن تأمين ضد مخاطر التوظيف والإعسار حيث ينم تحديد معدل هذا التعويض انطلاقا من درجة الثقة التي يخلقها المدين لدى المؤسسة البنكية وهكذا فإن المعدل ينخفض حينما يكون المقترض قادرا على استيفاء بكيفية سهلة وبسيطة بينما يرتفع حينما تكون المؤسسة البنكية خائفا من إضاعة أمواله حالة إقراضها للغير
[14] ـ ينص الفصل 1241 من ق.ل.ع على ما يلي: " أموال المدين ضمان عام لدائنيه ويوزع ثمنها عليهم بنسبة دين كل واحد منهم ما لم توجد بينهم أسباب قانونية للأولوية"
[15] ـ يعتبر الرهن أهم مؤسسة تشكل ذلك الضمان الذي يكفل للدائن حقوقه التي يجب أن يستوفيها من المدين عند حلول الأجل القانوني والرهن كما هو معروف ينقسم إلى قسمين:
ـ الرهن الحيازي: عرفه المشرع في الفصل 1170 من ق.ل.ع بما يلي:" الرهن الحيازي عقد بمقتضاه يخصص المدين أوأحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا لضمان الالتزام وهو يمنح الدائن حق استسفاء دينه من هذا الشيء بالاسبقية على جمبع الدائنين الآخرين إذا لم يفي له به المدين".
ـ أما الرهن الرسمي فقد عرفه الفصل 157 من قانون 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة بكونه: الرهن الرسمي: "حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام وهو بطبيعته لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المخصصة له وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها ويتبعها في أي يد انتقلت إليها"
ـ الرهن الحيازي: عرفه المشرع في الفصل 1170 من ق.ل.ع بما يلي:" الرهن الحيازي عقد بمقتضاه يخصص المدين أوأحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا لضمان الالتزام وهو يمنح الدائن حق استسفاء دينه من هذا الشيء بالاسبقية على جمبع الدائنين الآخرين إذا لم يفي له به المدين".
ـ أما الرهن الرسمي فقد عرفه الفصل 157 من قانون 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة بكونه: الرهن الرسمي: "حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام وهو بطبيعته لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المخصصة له وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها ويتبعها في أي يد انتقلت إليها"
[16] ـ تشكل الكفالة أحد أهم الضمانات التكميلية التي تشترط الأبناك على المقترض تقديمها ضمانا لقرضه، وتنقسم الكفالة إلى قسمين:
ـ كفالة عينبة : تأمين عيني حيث يقدم الكفيل مالا (عقار) مملوكا لضمان وفاء بالتزام في ذمة شخص آخر وسمي الكفيل هنا بالكفيل العيني حيث يقوم برهن عقار يملكه لضمان الوفاء بالتزام المدين وهو لا يضمن هذا الوفاء إلا في حدود المال الذي قدمه تأمينا له، فالضمان لا يرد على كل ذمته المالية.
ـ كفالة شخصية : الكفالة العادية التي يلتزم فيها الكفيل بضمان الوفاء بالدين إذا لم يفي به المدين، فيستطيع الدائن أن يستوفي حقه من أموال المدين ومن أموال الكفيل إن لم تكفي أموال الأول، وترد الكفالة على الضمان العام للكفيل أي على كل امواله دون تخصيص.
ـ كفالة عينبة : تأمين عيني حيث يقدم الكفيل مالا (عقار) مملوكا لضمان وفاء بالتزام في ذمة شخص آخر وسمي الكفيل هنا بالكفيل العيني حيث يقوم برهن عقار يملكه لضمان الوفاء بالتزام المدين وهو لا يضمن هذا الوفاء إلا في حدود المال الذي قدمه تأمينا له، فالضمان لا يرد على كل ذمته المالية.
ـ كفالة شخصية : الكفالة العادية التي يلتزم فيها الكفيل بضمان الوفاء بالدين إذا لم يفي به المدين، فيستطيع الدائن أن يستوفي حقه من أموال المدين ومن أموال الكفيل إن لم تكفي أموال الأول، وترد الكفالة على الضمان العام للكفيل أي على كل امواله دون تخصيص.
[17] ـ تتجلى هذه الحماية القانونية التي يوفرها الرهن الرسمي، في تلك الامتيازات الممنوحة للدائن المرتهن(االبنك) والمتمثلة أساسا في حقي التتبع والأفضلية :
ـ حق التتبع : وهذا يعني أن المرتهن يستطيع التنفيذ على العقار المرهون ولو انتقلت ملكية هذا الاخير إلى الغير والواقع أن تقرير هذا الحق جاء كحل توفيقي بين مصلحة الطرفين معا، مصلحة الراهن وذلك بالسماح له بالتصرف في ملكية عقاره المرهون، ومصلحة الدائن المرتهن في عدم تضرر مصالحه جراء هذا التصرف.
ـ حق الأفضلية : معناه أن المرتهن له الحق في استيفاء الدين الذي عقد الرهن من اجله قبل أي دائن آخر، وهذا حق يميز الدائن المرتهن عن باقي الدائنين وبموجب ذلك إذا لم يوف المدين بالدين المترتب على عاتقه في الآجل المشروب له. فالدائن يستوفي مبلغ الدين من الشيء المرهون مباشرة أو من ثمنه بعد بيعه. بالاسبقية على الدائنين العاديين التاليين له في المرتبة ويتأخر على المرتهنين السابقين له.
ـ حق التتبع : وهذا يعني أن المرتهن يستطيع التنفيذ على العقار المرهون ولو انتقلت ملكية هذا الاخير إلى الغير والواقع أن تقرير هذا الحق جاء كحل توفيقي بين مصلحة الطرفين معا، مصلحة الراهن وذلك بالسماح له بالتصرف في ملكية عقاره المرهون، ومصلحة الدائن المرتهن في عدم تضرر مصالحه جراء هذا التصرف.
ـ حق الأفضلية : معناه أن المرتهن له الحق في استيفاء الدين الذي عقد الرهن من اجله قبل أي دائن آخر، وهذا حق يميز الدائن المرتهن عن باقي الدائنين وبموجب ذلك إذا لم يوف المدين بالدين المترتب على عاتقه في الآجل المشروب له. فالدائن يستوفي مبلغ الدين من الشيء المرهون مباشرة أو من ثمنه بعد بيعه. بالاسبقية على الدائنين العاديين التاليين له في المرتبة ويتأخر على المرتهنين السابقين له.
[18] ـ رضوان المرابط،" إشكالات الرهن الرسمي المنصب على العقار في طور التحفيظ بين مدونة الحقوق العينية وظهير التحفيظ العقاري"، مقال منشور تم الاطلاع عليه يوم 25\03\2019 على الساعة الثانية زوالا
// www.droitetentreprise .com:https
// www.droitetentreprise .com:https
[19] ـ ـمحمد ابن الحاج السلمي، مرجع سابق. ص247
[20] ـ الفصل 3 من ظهير 25 يوليوز 1969
[21] ـ مقال منشور دون ذكر عنوان المقال، وإسم صاحبه. في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maroclaw.comتم الإطلاع عليه بتاريخ 08/04/2019 على الساعة تاسعة صباحا
[22] ـ أحمد المريني، "وضعية الهياكل والأنظمة العقارية الفلاحية بالمغرب"، مقال منشور ضمن أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق، جامعة القاضي عياض بمراكش، يومي 5 و 6 أبريل2002، منشورات مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية ، المطبعة والوراقة الوطنية، طبعة 2003. ص103
[23] ـ المرتجي العلوي السعيدي"مواجهة الخلف الخاص بقاعدة التطهير وفقا لقانون رقم 14.07"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.marocdroit.com تم الإطلاع عليه يوم 08/04/2019 على الساعة التاسعة والنصف صباحا
[24] ـ محمد الحياني، مرجع سابق. ص112
[25] ـ ورد هذا التعريف في مقال منشور دون ذكر عنوانه واسم صاحبه. تم الاطلاع عليه يوم 26\03\2019 على الساعة الثانية زوالا www.docdroit .com : \\https
[26] ـ إذ يستعمل مصطلح التداول في الجانب الاقتصادي كأصل ، بل يعتبر من بين النظريات الاقتصادية المعتمد عليها في التمييز بين العمل المدني والعمل التجاري، فنظرية التداول حسب théorie de circulation قاعدة مفادها ان تداول الأموال والثروات هو الذي يميز بين ما إذا كان العمل الوارد على هذه الاموال تجاريا أم مدنيا.
[27] ـ نظيرالرسم العقاري : "هو وثسقة مطابقة للرسم العقاري تتضمن جميع بيانات التقييدات المضمنة بالرسم العقاري وكذا نسخة للتصميم العقاري الملحق به، يوقع من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ويسلم مجانا إما للمالك أو من ينوب عنه بموجب وكالة خاصة، مع إمكانية تسليم نظير له في حالات على سبيل الحصر: الضياع، السرقة، التلف، التلاشي أو التلف الجزئي."
[28] ـ شهادة الملك : هي شهادة تثبت الوضعية القانونية والمادية للعقار وقت تقديم مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية
[29] ـ الشهادة الخاصة بتقييد الرهن : "هي شهادة تثبت اتقييد الرهن بالرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصل 58 من الظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تعميمه وتتميمه، وتكون لهذه الشهادة الخاصة قوة سند قابل للتنفيذ(انظر الفصل 214 من ظهير نونبر2011، بتنفيذ قانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية كما تم تعديله)"
[30] ـ نص الفصل 2 من ظهير التحفيظ: يترتب على التحفيظ إقامة رسم للملكية مسجل بكناش عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهيرالملك من جميع الحقوق السالفة الغير المتضمنة بالكناش العقاري.
[31] ـ نص الفصل 62 من ظهير العقاري: الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداه من الحقوق غير المقيدة.
[32] ـ محمد ابن الحاج السلمي، مرجع سابق. ص119
[33] ـ لم يعرف المشرع المغربي المقصود بالتشطيب بل اكتفى فقط ببيان أحكامه القانونية، وقد حاول الفقه إعطاء تعريف له، بحيث عرفه الفقيه سعيد الدغمير بأنه:" محو آثار التقييد الذي تعلق به هذا التشطيب، ويتم عن طريق تضمين بيان بالرسم العقاري من طرف المحافظ العقاري يفيد ذلك، وعلى غرار التقييد يتم التشطيب على البيانات موجزة يمضي عليها المحافظ ويؤرخها وإلا تعد باطلة"
[34] ـ نص المشرع في الفصل 52 من ظ.ت.ع على مجموعة من البيانات الواجب لزوما تضمينها في الرسم العقاري تتمثل في:
- وصف مفصل للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعه ومساحته
- الإسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة49 من مدونة الأسرة، ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم، وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وكذا ممثله القانوني
- الحقوق العينية الترتبة على العقار
[35] ـ مقال منشور تحت عنوان"ّ مستجدات مشروع قانون رقم 14.07"،دون ذكر اسم صاحبه. تم الاطلاع عليه يوم 28\03\2019 على الساعة الثالثة زوالاallhoriyatmaroc.yoo7 .com \\:https
[36] ـ محمد الحياني، مرجع سابق.ص 131
[37] ـ أمال جناح، مرجع سابق. ص 270
[38] ـ الفصل 52 إلى الفصل 63 من قانون 14.07
[39] ـ وذلك حسب الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي 1969 الذي نص: "... ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبقا للكيفيات والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف والمقتضيات غير المنافية من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)."
[40] ـ الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري 1913 المعدل والمتمم بقانون 14.07
[41] ـ سعاد عاشور،" مدى قوة الثبوتية لرسم الملكية"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maroclaw.com تم الإطلاع عليه يوم 01/04/2019 على الساعة ثانية زوالا
مقدمة:
يقصد بالأمن العقاري بكونه: "مجموعة من القواعد الموضوعية والإجرائية الفقهية والقانونية التي تعمل على حماية الملكية العقارية والمعاملات المنصبة عليها، وحفظ أمنها القانوني والقضائي" [1].
ومن هنا يتبين أهمية الملكية العقارية التي تعد قوام الأمن العقاري فبواسطتها يتحقق الأمن وثقة مختلف العاملين بها، فهي منطلق أي تصرف قانوني متعلق بالعقار. إذ هي التي تضفي عليه الصبغة القانونية التي يستطيع من خلالها مالك العقار المحفظ من إعتماد ملكيته كضمانة للتمويل الفلاحي (الفقرة الأولى). إذ سند الملكية تمكن حاملها من اللجوء إلى المؤسسات البنكية وأخذ سلفات مالية دون أية صعوبة. بل يكفي وضعها كضمان لهم ولأموالهم بسدادها عند وصول ميعاد الإستحقاق، أي الوفاء بالأقساط عند وصول التاريخ المتفق عليه، هذا فيما يتعلق بالتصرفات المرتبطة بالعقار المحفظ مع المؤسسات المالية. أما من حيث التصرفات الناقلة للملكية، فتطهير الملكية أساس تداولها العقاري (الفقرة الثانية) بإنتقالها لمالك لآخر دون وجود أي إكراه يحول دون ذلك.
الفقرة الأولى: التحفيظ ضمانة التمويل الفلاحي
تعتبر الفلاحة الخلية الأساسية في منظومة الإقتصاد الوطني والمحرك الأساسي للنمو في شتى المجالات بإعتبارها دعامة للتنمية الشاملة والمندمجة للأمن الغذائي[2]، إذ يحظى قطاع الفلاحة من طرف الدولة بأهمية بالغة، تعكسها بشكل كبير تطلعات المخططات والبرامج التنموية التي تبسطها على منوال السياسة الفلاحية -المغرب الأخضر- ومخطط تجميع الفلاحين- بإعتبار هذه المخططات أو البرامج تكرس هيمنة هذا القطاع على غيره من القطاعات الأخرى في جعل الفلاحة هي قاطرة الأساسية لتحقيق التنمية في المغرب.
وبإعتبار الفلاحة كما أسلفنا الذكر أحد محركات تنمية الإقتصاد الوطني، عن طريق تأثيرها القوي على معدل نمو الناتج الداخلي الخام، وخلق فرص الشغل، وإنعاش التصدير ومحاربة الفقر والهشاشة وغيرها من ظواهر التي تعد من بين الأكثر إنتشارا في العالم القروي.
الشيء الذي دفع الحكومات المغربية إلى نهج سياسة فلاحية إجتماعية مبنية على أسس التضامن من أجل تشييد فلاحة عصرية مهيكلة تهدف في عمقها إلى خلق تنمية سريعة للفلاحة ذات القيمة المضافة القوية والإنتاجية العالية، عبر خلق أقطاب التنمية الفلاحية.
إن تحقيق هذا النمو التنموي يمرعبر إطلاق موجة متطورة ومتكاملة من الإستثمارات الكبرى، مع إشراك كل الفاعلين من ذوي القدرات التدبيرية القوية وترشيد البنيات الصناعية وتجميع الموارد حول مجموعات ذات المصلحة الإقتصادية المشتركة ومجموعات مهنية محترفة في عالم الفلاحة والمقاولة في هذا المجال. من أجل تكريس فلاحة تضامنية مبنية على إستراتيجية مندمجة أساسها وقوامها تحقيق التنمية القروية، لتضاهي باقي القطاعات أهمية. وعلى هذا الأساس ما فتئت وزارة الفلاحة والصيد البحري والمياه والغابات أن تقوم بالمجهودات الجبارة في مجال التنمية الفلاحية خاصة المتمثلة في إعادة الاعتبار للقطاع الفلاحي.[3]
بحيث تؤدي الفلاحة دورا مهما في اقتصاد المغرب، بالرغم من زيادة أهمية المعادن ونمو النشاط الصناعي والإستثمار الأجنبي، إلا أنها وبالرغم من هذا ظلت تحتل المكانة الأولى والإهتمام الأول من طرف مختلف الفاعلين، في التنمية الإقتصادية والإجتماعية ببلادنا[4].
من خلال بلورة منظومة فلاحية عصرية مندمجة للإستشارة الفلاحية[5]، ورصد آليات التمويل من طرف مؤسسات متخصصة في تنشيط التنمية الفلاحية مثل وكالة التنمية الفلاحية وصندوق التنمية الفلاحية وحزمة من المخططات والبرامج الفلاحية التنموية. إضافة إلى ذلك الدعم الذي تقدمه المصالح اللاممركزة باعتبارها مؤسسات إدارية تدبيرية في قطاع الفلاحة. لكن هذا لن يتحقق عن طريق تسليط الضوء فقط على قطاع الفلاحة لتحقيق التنمية، إذ يبقى ذلك رهين بمدى توفير أرضية صلبة من خلال تحديد معالم هذه الأراضي الفلاحية الذي لن يتحقق إلا بواسطة التحفيظ العقاري.
إذ أن إزدهار وتنمية الإستثمار والقرض العقاريين وكذا إزدهار السوق الرهنية، رهين بالأساس بإستقرار العمليات العقارية والتصرفات التي يمكن أن ترد على تلك العقارات، ومعلوم أن تحقيق الإستقرار والأمن العقاريين لا يمكن الحديث عنهم في ظل غياب نظام السجل العيني[6]، هذا الأخير يعد من بين نتائجه تنظيم العلانية والإشهار بالنسبة للحقوق، وفي مقدمتها حق الملكية[7]، وذلك بوضعه لقاعدة البيانات المتعلقة بالعقار وكذلك المالكين وأصحاب الحقوق العينية رهن إشارتهم، وبالأخص تحت تصرف المتعاملين العقاريين والمستثمرين ومؤسسات الإئتمان. بحيث تتدخل أيضا مؤسسات الإئتمان والأبناك في هذه العملية الرامية في الأساس إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري خصوصا الأبناك التي تركز نشاطها على مجال الفلاحي ببلادنا، إذ تقوم بمنح قروض مالية بهدف تشجيع الفلاحة ملاك الأراضي الزراعية على تحفيظ ملكياتهم وما يترتب عنه من قابلية هذه الأملاك لإجراء الرهون الرسمية عليها وإستفادتها من عمليات الإئتمان العقارية مما يرفع من قيمة العقار وقابليته للإستثمار المعلقن.[8]
غير أنه وإذا كان ما تقدم ذكره يتعلق بالحالة العادية التي تقوم فيها مؤسسات التمويل بتقديم سلفات وقروض بناء على ضمانات رهنية، وعلى عكس ذلك إن كانت هذه العقارات لا تخضع لتحديد أو تحفيظ لا يمكن إدماجها في الإستثمار والتنمية الإقتصادية وذلك من جهة، وكذا عدم إستفادة مالكها من الإمتيازات الممنوحة من طرف المؤسسات البنكية من عمليات تمويل ذا طابع فلاحي وغيرها مقابل وضع العقار المحفظ كضمانة قانونية للإستفادة من القروض وغيرها من جهة أخرى[9].
لذلك وفي خضم التحولات الاقتصادية التي شهدها المغرب كسائر بلدان العالم، أصبح معها العقار المحفظ يلعب دورا فعالا في إطار تنشيط السوق الرهنية، فالعلاقة الرابطة بين العقار المحفظ والتمويل الفلاحي علاقة تكامل، ويتبين ذلك من خلال الأسس التي يرتكز عليها القرض[10] التي تتمثل في الثقة والضمانات المتبادلة بين الدائن (شخص أو بنك أو مؤسسات سلف خصوصية أو عمومية...) والمدين (أشخاص أو شركات أو جماعات محلية...)، ومن خلال المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري يتبين أن هذا التحفيظ يوفر أمن عقاري يؤدي إلى الثقة التي هي المحور الأساسي الموجه للحياة البنكية، الشيء الذي يعطيها حركة نحو الزيادة في قيمة السلفات الممنوحة للإقتصاد الوطني[11].
فالتحفيظ العقاري يلعب مجموعة من الأدوار. أولها يعتبر أداة لإستقرار الملكية العقارية وبث الطمأنينة لدى الملاك على أملاكهم، ثانيها إمكانية إطلاع الكل على الوضعية العقار القانونية والمادية، ثالثها يساهم في الرفع من القيمة الإقتصادية للملكية العقارية لأن العقار المحفظ يقدم ضمانات عينية لمؤسسات السلف ويساهم في إنتعاش سوق السلفات الرهنية[12]
إلا أن الأمر ليس بهذه السهولة، إذ أن الحصول على القرض يستلزم توفير الجو ملائم تطبعه الثقة، فوضعية الدائن المرتهن تستلزم أن يكون مالكا شرعيا وحقيقيا للعقار موضوع الرهن، وهو من القواعد الاحترازية للتعامل البنكي وذلك تجنبا لما قد ينشأ في عدم استرداد المؤسسات البنكية لقروضها أو التأخر في تسديدها من قبل المقترض. مما ينتج عنه آثارا سلبية، قد تعرقل حركية التداول في السوق المالية، إذ أن مخاطر عدم السداد أو التأخر فيه يعد أهم وضع قد يأثر بشكل مباشر على سيرورة مؤسسات التمويل[13].
لذلك نجد هذه الأخيرة تحرص أشد الحرص على أن لا تعرض أموالها للضياع، إلا إذا تبين لها أن هنالك ضمانا يمكنها من إستيفائها وبدون مشقة أو مماطلة. إذ يخشى الدائنون بصفة عامة واقعة إعسار المدين التي يمكن أن تتحقق في كل وقت وتعرقل بالتالي إستيفاء الدين الممنوح لهذا المدين. ورغم أن الدائنين يتمتعون فعلا بحق الضمان عام على جميع ممتلكات مدينيهم[14].
فإنه خلال المتابعات القضائية التي قد يضطرون لإجرائها قد يتقدم كل الدائنين اللاحقين لهم للمطالبة بحقوق مماثلة. وفي هذه الحالة، فإن ممتلكات المدين ستقسم عليهم جميعا لا بحسب أقدمية التسليفات. ولكن بحسب نسبة المبالغ الممنوحة من طرف كل دائن، أي بطريقة المحاصة.
إذن ولمواجهة المخاطر التي قد تعترض العمل البنكي في إستيفاء ديونه فقد تم وضع ضمانات خاصة في إطار المؤسسات القانونية التي تفي بذلك الغرض، ومن أهم تلك المؤسسات مؤسسة الرهن[15] ومؤسسة الكفالة[16].
إلى جانب الضمان الرهني (الرسمي) الذي يوفر للدائنين حدا أوفر من الثقة والإطمئنان، ويضمن لهم تتبع العقار كما تكفل له حماية قوية[17]، إذ بمقتضاه يحق للدائن في حالة عدم وفاء المدين بإلتزاماته بيعه جبرا عن طريق القضاء، وحق نزع ملكية العقار محل الرهن، أيا كان حائزه. وإستيفاء دينه من الثمن بالأفضلية على سائر ديون الدائنين، ومن هنا يتبين أنه للإستفادة من القروض لا بد من تقديم ضمان عقاري يتوقف على كون ملكيته ترتكز على ضمانة صلبة من حيث أوصافها القانونية وحدودها المادية[18]. هذه الضمانة تتمثل في التحفيظ الذي يمكن من الحصول على القروض المالية والإستثمارية بكل سلاسة وليونة، وعليه فإن مصلحة الأبناك تتجلى في إيجاد عقار خاضع لنظام التحفيظ العقاري يتمتع بالعناصر أساسية التالية [19]:
أولها : أن تتعاقد أولا وقبل كل شيء مع المالك القانوني والحقيقي للعقار.
ثانيها : ألا يكون المالك معرضا لدعوى المطالبة بالإستحقاق وألا تشوب سند ملكيته عيوب من شأنها أو تؤدي إلى إبطال هذا السند أو التصريح ببطلانه.
ثالثها : أن يكون بإمكانها التعرف على القيمة الحقيقية للعقار بالنظر إلى الحقوق العينية والتحملات العقارية المترتية عليه وخاصة ألا يكون مرهونا مسبقا لفائدة الغير وألا يكون موضوع متابعة قضائية بفعل عدم أداء دين سابق.
وبناءا على ما سلف يتبين أن الرسم العقاري الممنوح في إطار التحفيظ العقاري يلعب دور أساسي في ضمان السلف الرهني لدى المؤسسات البنكية التي لا تتعاقد إلا إذا كانت الملكية المعدة للضمان، محمية قانونا بفضل نظام التحفيظ العقاري بصفة عامة والتحفيظ الجماعي بصورة خاصة رغم طابعه الإختياري[20] ، إذ هذا الأخير سمح للفلاحين إلى جانب تحفيظ أراضيهم وتمتيعها برسم عقاري خاص بها. إدماجهم ضمن المظومة الإقتصادية ليصبح لهم دور فعال في الاستثمار وطلب القروض البنكية دون أن يواجه بالرفض أو عراقيل تحول دون ذلك، إذ يكفي أن يتمتع بسند قانوني لأرضه تمثل له ضمانا لدى المؤسسات المالية دون وجود أي منازع لذلك. ومن هنا يتبين الدور الذي لعبته مسطرة التحفيظ الجماعي ليس فقط في تعميم نظام التحفيظ وخلق إطار قانوني للأراضي القروية بل عملت إلى جانب ذلك في نشر الوعي للآثار والإنعكاسات الإيجابية الناتجة عن تحفيظ الأرض إذ المستفيد من ذلك في المرتبة الأولى الفلاح الذي هو بدوره إنضم إلى العجلة الإقتصادية بدخوله في معاملات بنكية أساس ضمانها عقاره المحفظ.
الفقرة الثانية : تطهير حق الملكية أساس التداول العقاري
يمكن نظام التحفيظ العقاري من تطهير العقار ليصبح متداولا بسهولة بين الناس، كما يجعله محدد المعالم من الناحية القانونية وكذا المادية. بحيث قد شكل نظام التحفيظ العقاري الذي تم سنه بتاريخ 12 غشت 1913، واحدا من القوانين الرامية إلى حماية الملكية العقارية بشكل يسهل تداولها في السوق الإقتصادية وفق ضوابط قائمة على مبدأ الثقة بين مختلف الفاعلين الإقتصاديين[21]، دون إغفال العديد من القوانين الرامية جميعها إلى ضبط الملكية العقارية وحمايتها من الإعتداء. ولا يمكن تحقيق ذلك إلى بإتباع سياسة عقارية لتحقيق ذلك وهي تبني نظام التحفيظ العقاري[22].
يقصد بقاعدة التطهير هو " العقار المحفظ الذي صدر بشأنه رسم عقاري الذي بواسطته يطهر من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ، والتي لم يشر إليها في الرسم العقاري، بحيث يعتبر الرسم العقاري نقطة الإنطلاق الوحيدة المحددة لهذا العقار".[23]
وعليه وجب القول أنها ليست قاعدة محصنة، لا تعترف إلا بالرسم العقاري المؤسَّس لمطلب التحفيظ، مبعدة نتيجة لذلك كل الحقوق الأخرى المرتبطة بالعقار المحفظ، والتي لن تكون محل تعرض ( الفصلان 24 و 29 من ظهير التحفيظ العقاري )، أو إيداع ( الفصل 84 من الظهير نفسه، أو محل خلاصة إصلاحية تم نشرها بالجريدة الرسمية ( الفصل 83 من الظهير نفسه).
كما يقصد بالتداول العقاري المرتبط بقاعدة التطهير هو" سهولة انتقال العقار من مالك إلى آخر دون أي نزاع أو خلاف يهدد هذا الانتقال أو يؤثر فيه ولن تتحقق هذه السهولة إلا بالاستقرار والأمن العقاريين اللذين يبقيان مرهونين بإيجاد أرضية قانونية وهندسية صلبة للملكية العقارية"[24]. ويقصد به أيضا "تلك العمليات المتعلقة بالبيع والشراء التي ينتج عنها انتقال الملكية من شخص إلى آخر"[25].
والتداول العقاري يعد من بين أهم المؤشرات المعتمد عليها لقياس حجم المعاملات في السوق العقارية، فكلما كان حجم تداول العقارات كبيرا كانت وتيرة المعاملات مرتفعة، والعكس صحيح، هذا فضلا على كونه أداة فاعلة في تمكين الدولة من بسط رقابتها على السوق العقارية دون تمييز بين سوق العقاري الحضري أو القروي لكونهما معا يشكلان سوقا عقارية إقتصادية وطنية [26].
ويتحقق ذلك عن طريق تطهير العقار وتأسيس رسم عقاري له، فنظير الرسم العقاري[27] وشهادة الملكية[28] والشهادة الخاصة للتقييد الرهني[29]. تعتبر سندات أساسية لتسهيل حركة تداول الملكية العقارية المحفظة، لأن نظير هذا الرسم يعد نهائيا ولا يقبل الطعن وهذا ما يؤكده الفصلين 2[30] و 62[31] من قانون التحفيظ العقاري.
إذ يشكل العقار المؤسس في إسم هذا المنتفع منه رسما قانونيا قائما بذاته وتلغى كل الرسوم المعتمد عليها في طلب التحفيظ ولا يشار لها بتاتا في النص المؤسس للرسم العقاري ويكون بموجبه هذا الرسم خالصا وغير محمل لأي عبء وإن كان حقا عينيا أو تحملا عقاريا (إستثناء لتلك التي أقر ها المحافظ في صدد قراراته بمنحها المشروعية)[32]
الأمر الذي يدفع المتعاملين في القطاع العقاري من التداول فيه بكل سهولة ويسر وطمأنينة، وهي ثقة نظمتها عملية التحفيظ العقاري التي تعبر عنها نظائر الرسوم العقارية والشهادات العقارية العامة والخاصة، وذلك على أساس معلومات ومعطيات مؤكدة ودقيقة وواضحة وموثوق فيها، وذلك لما تتمتع به نصوص وبيانات الرسوم العقارية من حجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو التشطيب[33] عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي به، سواء تعلق الأمر بمشترين، أو مستثمرين، أو مؤسسات السلف.
وبناءا على ما سلف يتبين أن فعالية نظام التحفيظ العقاري تبدو جلية من خلال ضبط المعاملات العقارية ومن خلال إضفاء الوضوح والدقة على الوضعية العقارية، الأمر الذي يؤدي إلى استقرار الملكية العقارية وتثبيتها على أسس سليمة. وتسهيل تداولها وهو ما يشجع عمليات البناء والتجزئة والتعمير، والأهم إستقرار المعاملات العقارية من خلال الثقة التي يمنحها النظام التحفيظ العقاري الذي يؤدي مباشرة إلى الرفع من القيمة الإقتصادية للعقار، لكون الرسم العقاري للعقار المحفظ يتضمن بيانات[34] تتمتع بالحجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو إبطالها أو التشطيب عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي لقوة الشيء المقضي به. فإذا كانت القاعدة سليمة والمرجعية واضحة فإن العقار يؤتي أكله المالي والتجاري الأمر الذي ينعكس إيجابا بتسهيل تداول العقار بكل ثقة وطمأنينة وهي ثقة يكرسها التحفيظ العقاري حتى أصبح هنالك ترابط وتلازم بين التحفيظ والتنمية العقارية والإقتصادية [35]، فنظير الرسم العقاري المسلم للمالك المقيد وشهادة الملكية المشتركة والشهادة الخاصة للتقييد الرهني تساهم كلها في تسهيل حركة تداول الملكية المحفظة. وهكذا تصبح الملكية المحفظة عبارة عن سند يضمن إنتقالها السريع ويسهل تكوين الضمانات العقارية[36].
مما يستنتج منه بأن التحفيظ العقاري يساهم فعلا في تداول وتكريس حق الملكية العقارية، ومنه فنظام التحفيظ العقاري يعتبر حجر زاوية لأي مشروع سكني كان أو سياحي أو فلاحي[37]، وخير مثال على تكريس ذلك عمل الدولة الذي يتم تحت منظومة الأمن العقاري بإعداد برامجها ومخططاتها ومشاريعها التنموية بكل يسر بفضل وجود أرض قانونية وهندسية مهيأة سلفا من طرف مؤسسة نظام التحفيظ العقاري. سواء من خلال مسطرته العادية أو مساطره الخاصة ومن ضمنها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، رغم أن الظهير المنظم لهذه المسطرة الخاصة لم يشر في مضمونه إلى الخطوات التي تلي إنتهاء مسطرة التحفيظ. الشيء الذي يتعين معه الرجوع للقواعد المنظمة للتحفيظ العقاري بمقتضى قانون 14.07[38]، وهو أمر تم الإشارة له بشكل مباشر في الظهير المتعلق بالتحفيظ الجماعي[39].
ومن نتائج ذلك، يستطيع كل شخص أن يثق ثقة كاملة مطلقة في الحقوق المقيدة في السجل العقاري وأن يتعامل معها بأمان ولو كان التحفيظ قد جرى لمصلحة شخص سيء النية، وذلك لأن القيمة الإثباتية لتقييدات السجل العقاري الناتجة عن التحفيظ تكتسب حجية ومناعة مطلقة إزاء الكافة.
ويعزوا الفقهاء الأسباب التي جعلت المشرع يعطي للتحفيظ هذه القوة المطلقة في الإثبات ولا يعطيها للتقييدات اللاحقة، إلى طبيعة مسطرة التحفيظ -الطويلة والمعقدة- التي يخضع لها العقار قبل إنشاء الرسم العقاري. وكما يقول المرحوم الدكتور محمد مهدي الجم: "لئن كان التحفيظ ينشئ حقا راسخا، إن مسطرته الطويلة وإستنفار كافة الوسائل للوصول الى معرفة حقيقة الحق، حري بإسباغ الصفة القاطعة له".
وقد إعتبر بعض الفقه رسم الملكية المنجز عقب مسطرة التحفيظ في المغرب بدون تمييز إن كانت مسطرة عادية للتحفيظ أو مسطرة خاصة كالتحفيظ الجماعي"أخطر قرار يمكن ان يتخذ، فبنود الدستور نفسه يمكن أن تراجع بواسطة الإستفتاء، والقوانين يمكن أن تلغى أو تعدل بقوانين أخرى من طرف السلطة المختصة، والمقررات الإدارية يمكن أن تكون موضوع طعن بالإلغاء، إلا قرار التحفيظ فهو غير قابل لأي طعن".
فالمشرع بقدر ما حرص على مراعاة مبدأ إستقرار الملكية عن طريق وضع حد نهائي للمنازعة بشأن أصل الحق العيني لينطلق مباشرة في سلسلة التداولات التي يعرفها العقار عند تحفيظه فور حصوله على رسم عقاري خاص به، لكن ومع ذلك ورغم أهمية خاصية تأسيس الرسم العقاري بصفة نهائية، فإنه لم يفت على المشرع أن يتنبه إلى الشخص المتضرر من أعمال التحفيظ، إذ بعد أن منع سماع أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ، نص على أنه "يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات"[40].
وفي رأينا، نلاحظ أن إفساح المجال للمتضررين المطالبة بالتعويض المادي لا يمكن أن يعادل أبدا الحرمان من الحق أو العقار…مما دفع بعض الفقه، للتفكير في الأخذ بالنظام المطبق في بعض الدول الأجنبية كإسبانيا وبلجيكا، الذي يمنح طالب التحفيظ "رسما ظرفيا" يحفظ به حقه، لكن يحدد مهلة سنتين لكل من يرغب الطعن بهذا الرسم، وبعدها يمكن لذوي الشأن أن يطلبوا من المحافظ إستبدال هذا الرسم برسمي نهائي[41].مدى
مقدمة:
يقصد بالأمن العقاري بكونه: "مجموعة من القواعد الموضوعية والإجرائية الفقهية والقانونية التي تعمل على حماية الملكية العقارية والمعاملات المنصبة عليها، وحفظ أمنها القانوني والقضائي" [1].
ومن هنا يتبين أهمية الملكية العقارية التي تعد قوام الأمن العقاري فبواسطتها يتحقق الأمن وثقة مختلف العاملين بها، فهي منطلق أي تصرف قانوني متعلق بالعقار. إذ هي التي تضفي عليه الصبغة القانونية التي يستطيع من خلالها مالك العقار المحفظ من إعتماد ملكيته كضمانة للتمويل الفلاحي (الفقرة الأولى). إذ سند الملكية تمكن حاملها من اللجوء إلى المؤسسات البنكية وأخذ سلفات مالية دون أية صعوبة. بل يكفي وضعها كضمان لهم ولأموالهم بسدادها عند وصول ميعاد الإستحقاق، أي الوفاء بالأقساط عند وصول التاريخ المتفق عليه، هذا فيما يتعلق بالتصرفات المرتبطة بالعقار المحفظ مع المؤسسات المالية. أما من حيث التصرفات الناقلة للملكية، فتطهير الملكية أساس تداولها العقاري (الفقرة الثانية) بإنتقالها لمالك لآخر دون وجود أي إكراه يحول دون ذلك.
الفقرة الأولى: التحفيظ ضمانة التمويل الفلاحي
تعتبر الفلاحة الخلية الأساسية في منظومة الإقتصاد الوطني والمحرك الأساسي للنمو في شتى المجالات بإعتبارها دعامة للتنمية الشاملة والمندمجة للأمن الغذائي[2]، إذ يحظى قطاع الفلاحة من طرف الدولة بأهمية بالغة، تعكسها بشكل كبير تطلعات المخططات والبرامج التنموية التي تبسطها على منوال السياسة الفلاحية -المغرب الأخضر- ومخطط تجميع الفلاحين- بإعتبار هذه المخططات أو البرامج تكرس هيمنة هذا القطاع على غيره من القطاعات الأخرى في جعل الفلاحة هي قاطرة الأساسية لتحقيق التنمية في المغرب.
وبإعتبار الفلاحة كما أسلفنا الذكر أحد محركات تنمية الإقتصاد الوطني، عن طريق تأثيرها القوي على معدل نمو الناتج الداخلي الخام، وخلق فرص الشغل، وإنعاش التصدير ومحاربة الفقر والهشاشة وغيرها من ظواهر التي تعد من بين الأكثر إنتشارا في العالم القروي.
الشيء الذي دفع الحكومات المغربية إلى نهج سياسة فلاحية إجتماعية مبنية على أسس التضامن من أجل تشييد فلاحة عصرية مهيكلة تهدف في عمقها إلى خلق تنمية سريعة للفلاحة ذات القيمة المضافة القوية والإنتاجية العالية، عبر خلق أقطاب التنمية الفلاحية.
إن تحقيق هذا النمو التنموي يمرعبر إطلاق موجة متطورة ومتكاملة من الإستثمارات الكبرى، مع إشراك كل الفاعلين من ذوي القدرات التدبيرية القوية وترشيد البنيات الصناعية وتجميع الموارد حول مجموعات ذات المصلحة الإقتصادية المشتركة ومجموعات مهنية محترفة في عالم الفلاحة والمقاولة في هذا المجال. من أجل تكريس فلاحة تضامنية مبنية على إستراتيجية مندمجة أساسها وقوامها تحقيق التنمية القروية، لتضاهي باقي القطاعات أهمية. وعلى هذا الأساس ما فتئت وزارة الفلاحة والصيد البحري والمياه والغابات أن تقوم بالمجهودات الجبارة في مجال التنمية الفلاحية خاصة المتمثلة في إعادة الاعتبار للقطاع الفلاحي.[3]
بحيث تؤدي الفلاحة دورا مهما في اقتصاد المغرب، بالرغم من زيادة أهمية المعادن ونمو النشاط الصناعي والإستثمار الأجنبي، إلا أنها وبالرغم من هذا ظلت تحتل المكانة الأولى والإهتمام الأول من طرف مختلف الفاعلين، في التنمية الإقتصادية والإجتماعية ببلادنا[4].
من خلال بلورة منظومة فلاحية عصرية مندمجة للإستشارة الفلاحية[5]، ورصد آليات التمويل من طرف مؤسسات متخصصة في تنشيط التنمية الفلاحية مثل وكالة التنمية الفلاحية وصندوق التنمية الفلاحية وحزمة من المخططات والبرامج الفلاحية التنموية. إضافة إلى ذلك الدعم الذي تقدمه المصالح اللاممركزة باعتبارها مؤسسات إدارية تدبيرية في قطاع الفلاحة. لكن هذا لن يتحقق عن طريق تسليط الضوء فقط على قطاع الفلاحة لتحقيق التنمية، إذ يبقى ذلك رهين بمدى توفير أرضية صلبة من خلال تحديد معالم هذه الأراضي الفلاحية الذي لن يتحقق إلا بواسطة التحفيظ العقاري.
إذ أن إزدهار وتنمية الإستثمار والقرض العقاريين وكذا إزدهار السوق الرهنية، رهين بالأساس بإستقرار العمليات العقارية والتصرفات التي يمكن أن ترد على تلك العقارات، ومعلوم أن تحقيق الإستقرار والأمن العقاريين لا يمكن الحديث عنهم في ظل غياب نظام السجل العيني[6]، هذا الأخير يعد من بين نتائجه تنظيم العلانية والإشهار بالنسبة للحقوق، وفي مقدمتها حق الملكية[7]، وذلك بوضعه لقاعدة البيانات المتعلقة بالعقار وكذلك المالكين وأصحاب الحقوق العينية رهن إشارتهم، وبالأخص تحت تصرف المتعاملين العقاريين والمستثمرين ومؤسسات الإئتمان. بحيث تتدخل أيضا مؤسسات الإئتمان والأبناك في هذه العملية الرامية في الأساس إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري خصوصا الأبناك التي تركز نشاطها على مجال الفلاحي ببلادنا، إذ تقوم بمنح قروض مالية بهدف تشجيع الفلاحة ملاك الأراضي الزراعية على تحفيظ ملكياتهم وما يترتب عنه من قابلية هذه الأملاك لإجراء الرهون الرسمية عليها وإستفادتها من عمليات الإئتمان العقارية مما يرفع من قيمة العقار وقابليته للإستثمار المعلقن.[8]
غير أنه وإذا كان ما تقدم ذكره يتعلق بالحالة العادية التي تقوم فيها مؤسسات التمويل بتقديم سلفات وقروض بناء على ضمانات رهنية، وعلى عكس ذلك إن كانت هذه العقارات لا تخضع لتحديد أو تحفيظ لا يمكن إدماجها في الإستثمار والتنمية الإقتصادية وذلك من جهة، وكذا عدم إستفادة مالكها من الإمتيازات الممنوحة من طرف المؤسسات البنكية من عمليات تمويل ذا طابع فلاحي وغيرها مقابل وضع العقار المحفظ كضمانة قانونية للإستفادة من القروض وغيرها من جهة أخرى[9].
لذلك وفي خضم التحولات الاقتصادية التي شهدها المغرب كسائر بلدان العالم، أصبح معها العقار المحفظ يلعب دورا فعالا في إطار تنشيط السوق الرهنية، فالعلاقة الرابطة بين العقار المحفظ والتمويل الفلاحي علاقة تكامل، ويتبين ذلك من خلال الأسس التي يرتكز عليها القرض[10] التي تتمثل في الثقة والضمانات المتبادلة بين الدائن (شخص أو بنك أو مؤسسات سلف خصوصية أو عمومية...) والمدين (أشخاص أو شركات أو جماعات محلية...)، ومن خلال المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري يتبين أن هذا التحفيظ يوفر أمن عقاري يؤدي إلى الثقة التي هي المحور الأساسي الموجه للحياة البنكية، الشيء الذي يعطيها حركة نحو الزيادة في قيمة السلفات الممنوحة للإقتصاد الوطني[11].
فالتحفيظ العقاري يلعب مجموعة من الأدوار. أولها يعتبر أداة لإستقرار الملكية العقارية وبث الطمأنينة لدى الملاك على أملاكهم، ثانيها إمكانية إطلاع الكل على الوضعية العقار القانونية والمادية، ثالثها يساهم في الرفع من القيمة الإقتصادية للملكية العقارية لأن العقار المحفظ يقدم ضمانات عينية لمؤسسات السلف ويساهم في إنتعاش سوق السلفات الرهنية[12]
إلا أن الأمر ليس بهذه السهولة، إذ أن الحصول على القرض يستلزم توفير الجو ملائم تطبعه الثقة، فوضعية الدائن المرتهن تستلزم أن يكون مالكا شرعيا وحقيقيا للعقار موضوع الرهن، وهو من القواعد الاحترازية للتعامل البنكي وذلك تجنبا لما قد ينشأ في عدم استرداد المؤسسات البنكية لقروضها أو التأخر في تسديدها من قبل المقترض. مما ينتج عنه آثارا سلبية، قد تعرقل حركية التداول في السوق المالية، إذ أن مخاطر عدم السداد أو التأخر فيه يعد أهم وضع قد يأثر بشكل مباشر على سيرورة مؤسسات التمويل[13].
لذلك نجد هذه الأخيرة تحرص أشد الحرص على أن لا تعرض أموالها للضياع، إلا إذا تبين لها أن هنالك ضمانا يمكنها من إستيفائها وبدون مشقة أو مماطلة. إذ يخشى الدائنون بصفة عامة واقعة إعسار المدين التي يمكن أن تتحقق في كل وقت وتعرقل بالتالي إستيفاء الدين الممنوح لهذا المدين. ورغم أن الدائنين يتمتعون فعلا بحق الضمان عام على جميع ممتلكات مدينيهم[14].
فإنه خلال المتابعات القضائية التي قد يضطرون لإجرائها قد يتقدم كل الدائنين اللاحقين لهم للمطالبة بحقوق مماثلة. وفي هذه الحالة، فإن ممتلكات المدين ستقسم عليهم جميعا لا بحسب أقدمية التسليفات. ولكن بحسب نسبة المبالغ الممنوحة من طرف كل دائن، أي بطريقة المحاصة.
إذن ولمواجهة المخاطر التي قد تعترض العمل البنكي في إستيفاء ديونه فقد تم وضع ضمانات خاصة في إطار المؤسسات القانونية التي تفي بذلك الغرض، ومن أهم تلك المؤسسات مؤسسة الرهن[15] ومؤسسة الكفالة[16].
إلى جانب الضمان الرهني (الرسمي) الذي يوفر للدائنين حدا أوفر من الثقة والإطمئنان، ويضمن لهم تتبع العقار كما تكفل له حماية قوية[17]، إذ بمقتضاه يحق للدائن في حالة عدم وفاء المدين بإلتزاماته بيعه جبرا عن طريق القضاء، وحق نزع ملكية العقار محل الرهن، أيا كان حائزه. وإستيفاء دينه من الثمن بالأفضلية على سائر ديون الدائنين، ومن هنا يتبين أنه للإستفادة من القروض لا بد من تقديم ضمان عقاري يتوقف على كون ملكيته ترتكز على ضمانة صلبة من حيث أوصافها القانونية وحدودها المادية[18]. هذه الضمانة تتمثل في التحفيظ الذي يمكن من الحصول على القروض المالية والإستثمارية بكل سلاسة وليونة، وعليه فإن مصلحة الأبناك تتجلى في إيجاد عقار خاضع لنظام التحفيظ العقاري يتمتع بالعناصر أساسية التالية [19]:
أولها : أن تتعاقد أولا وقبل كل شيء مع المالك القانوني والحقيقي للعقار.
ثانيها : ألا يكون المالك معرضا لدعوى المطالبة بالإستحقاق وألا تشوب سند ملكيته عيوب من شأنها أو تؤدي إلى إبطال هذا السند أو التصريح ببطلانه.
ثالثها : أن يكون بإمكانها التعرف على القيمة الحقيقية للعقار بالنظر إلى الحقوق العينية والتحملات العقارية المترتية عليه وخاصة ألا يكون مرهونا مسبقا لفائدة الغير وألا يكون موضوع متابعة قضائية بفعل عدم أداء دين سابق.
وبناءا على ما سلف يتبين أن الرسم العقاري الممنوح في إطار التحفيظ العقاري يلعب دور أساسي في ضمان السلف الرهني لدى المؤسسات البنكية التي لا تتعاقد إلا إذا كانت الملكية المعدة للضمان، محمية قانونا بفضل نظام التحفيظ العقاري بصفة عامة والتحفيظ الجماعي بصورة خاصة رغم طابعه الإختياري[20] ، إذ هذا الأخير سمح للفلاحين إلى جانب تحفيظ أراضيهم وتمتيعها برسم عقاري خاص بها. إدماجهم ضمن المظومة الإقتصادية ليصبح لهم دور فعال في الاستثمار وطلب القروض البنكية دون أن يواجه بالرفض أو عراقيل تحول دون ذلك، إذ يكفي أن يتمتع بسند قانوني لأرضه تمثل له ضمانا لدى المؤسسات المالية دون وجود أي منازع لذلك. ومن هنا يتبين الدور الذي لعبته مسطرة التحفيظ الجماعي ليس فقط في تعميم نظام التحفيظ وخلق إطار قانوني للأراضي القروية بل عملت إلى جانب ذلك في نشر الوعي للآثار والإنعكاسات الإيجابية الناتجة عن تحفيظ الأرض إذ المستفيد من ذلك في المرتبة الأولى الفلاح الذي هو بدوره إنضم إلى العجلة الإقتصادية بدخوله في معاملات بنكية أساس ضمانها عقاره المحفظ.
الفقرة الثانية : تطهير حق الملكية أساس التداول العقاري
يمكن نظام التحفيظ العقاري من تطهير العقار ليصبح متداولا بسهولة بين الناس، كما يجعله محدد المعالم من الناحية القانونية وكذا المادية. بحيث قد شكل نظام التحفيظ العقاري الذي تم سنه بتاريخ 12 غشت 1913، واحدا من القوانين الرامية إلى حماية الملكية العقارية بشكل يسهل تداولها في السوق الإقتصادية وفق ضوابط قائمة على مبدأ الثقة بين مختلف الفاعلين الإقتصاديين[21]، دون إغفال العديد من القوانين الرامية جميعها إلى ضبط الملكية العقارية وحمايتها من الإعتداء. ولا يمكن تحقيق ذلك إلى بإتباع سياسة عقارية لتحقيق ذلك وهي تبني نظام التحفيظ العقاري[22].
يقصد بقاعدة التطهير هو " العقار المحفظ الذي صدر بشأنه رسم عقاري الذي بواسطته يطهر من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ، والتي لم يشر إليها في الرسم العقاري، بحيث يعتبر الرسم العقاري نقطة الإنطلاق الوحيدة المحددة لهذا العقار".[23]
وعليه وجب القول أنها ليست قاعدة محصنة، لا تعترف إلا بالرسم العقاري المؤسَّس لمطلب التحفيظ، مبعدة نتيجة لذلك كل الحقوق الأخرى المرتبطة بالعقار المحفظ، والتي لن تكون محل تعرض ( الفصلان 24 و 29 من ظهير التحفيظ العقاري )، أو إيداع ( الفصل 84 من الظهير نفسه، أو محل خلاصة إصلاحية تم نشرها بالجريدة الرسمية ( الفصل 83 من الظهير نفسه).
كما يقصد بالتداول العقاري المرتبط بقاعدة التطهير هو" سهولة انتقال العقار من مالك إلى آخر دون أي نزاع أو خلاف يهدد هذا الانتقال أو يؤثر فيه ولن تتحقق هذه السهولة إلا بالاستقرار والأمن العقاريين اللذين يبقيان مرهونين بإيجاد أرضية قانونية وهندسية صلبة للملكية العقارية"[24]. ويقصد به أيضا "تلك العمليات المتعلقة بالبيع والشراء التي ينتج عنها انتقال الملكية من شخص إلى آخر"[25].
والتداول العقاري يعد من بين أهم المؤشرات المعتمد عليها لقياس حجم المعاملات في السوق العقارية، فكلما كان حجم تداول العقارات كبيرا كانت وتيرة المعاملات مرتفعة، والعكس صحيح، هذا فضلا على كونه أداة فاعلة في تمكين الدولة من بسط رقابتها على السوق العقارية دون تمييز بين سوق العقاري الحضري أو القروي لكونهما معا يشكلان سوقا عقارية إقتصادية وطنية [26].
ويتحقق ذلك عن طريق تطهير العقار وتأسيس رسم عقاري له، فنظير الرسم العقاري[27] وشهادة الملكية[28] والشهادة الخاصة للتقييد الرهني[29]. تعتبر سندات أساسية لتسهيل حركة تداول الملكية العقارية المحفظة، لأن نظير هذا الرسم يعد نهائيا ولا يقبل الطعن وهذا ما يؤكده الفصلين 2[30] و 62[31] من قانون التحفيظ العقاري.
إذ يشكل العقار المؤسس في إسم هذا المنتفع منه رسما قانونيا قائما بذاته وتلغى كل الرسوم المعتمد عليها في طلب التحفيظ ولا يشار لها بتاتا في النص المؤسس للرسم العقاري ويكون بموجبه هذا الرسم خالصا وغير محمل لأي عبء وإن كان حقا عينيا أو تحملا عقاريا (إستثناء لتلك التي أقر ها المحافظ في صدد قراراته بمنحها المشروعية)[32]
الأمر الذي يدفع المتعاملين في القطاع العقاري من التداول فيه بكل سهولة ويسر وطمأنينة، وهي ثقة نظمتها عملية التحفيظ العقاري التي تعبر عنها نظائر الرسوم العقارية والشهادات العقارية العامة والخاصة، وذلك على أساس معلومات ومعطيات مؤكدة ودقيقة وواضحة وموثوق فيها، وذلك لما تتمتع به نصوص وبيانات الرسوم العقارية من حجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو التشطيب[33] عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي به، سواء تعلق الأمر بمشترين، أو مستثمرين، أو مؤسسات السلف.
وبناءا على ما سلف يتبين أن فعالية نظام التحفيظ العقاري تبدو جلية من خلال ضبط المعاملات العقارية ومن خلال إضفاء الوضوح والدقة على الوضعية العقارية، الأمر الذي يؤدي إلى استقرار الملكية العقارية وتثبيتها على أسس سليمة. وتسهيل تداولها وهو ما يشجع عمليات البناء والتجزئة والتعمير، والأهم إستقرار المعاملات العقارية من خلال الثقة التي يمنحها النظام التحفيظ العقاري الذي يؤدي مباشرة إلى الرفع من القيمة الإقتصادية للعقار، لكون الرسم العقاري للعقار المحفظ يتضمن بيانات[34] تتمتع بالحجية وقوة ثبوتية لا يمكن تغييرها أو إبطالها أو التشطيب عليها سوى بمقتضى تصرف آخر أو حكم نهائي لقوة الشيء المقضي به. فإذا كانت القاعدة سليمة والمرجعية واضحة فإن العقار يؤتي أكله المالي والتجاري الأمر الذي ينعكس إيجابا بتسهيل تداول العقار بكل ثقة وطمأنينة وهي ثقة يكرسها التحفيظ العقاري حتى أصبح هنالك ترابط وتلازم بين التحفيظ والتنمية العقارية والإقتصادية [35]، فنظير الرسم العقاري المسلم للمالك المقيد وشهادة الملكية المشتركة والشهادة الخاصة للتقييد الرهني تساهم كلها في تسهيل حركة تداول الملكية المحفظة. وهكذا تصبح الملكية المحفظة عبارة عن سند يضمن إنتقالها السريع ويسهل تكوين الضمانات العقارية[36].
مما يستنتج منه بأن التحفيظ العقاري يساهم فعلا في تداول وتكريس حق الملكية العقارية، ومنه فنظام التحفيظ العقاري يعتبر حجر زاوية لأي مشروع سكني كان أو سياحي أو فلاحي[37]، وخير مثال على تكريس ذلك عمل الدولة الذي يتم تحت منظومة الأمن العقاري بإعداد برامجها ومخططاتها ومشاريعها التنموية بكل يسر بفضل وجود أرض قانونية وهندسية مهيأة سلفا من طرف مؤسسة نظام التحفيظ العقاري. سواء من خلال مسطرته العادية أو مساطره الخاصة ومن ضمنها مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية، رغم أن الظهير المنظم لهذه المسطرة الخاصة لم يشر في مضمونه إلى الخطوات التي تلي إنتهاء مسطرة التحفيظ. الشيء الذي يتعين معه الرجوع للقواعد المنظمة للتحفيظ العقاري بمقتضى قانون 14.07[38]، وهو أمر تم الإشارة له بشكل مباشر في الظهير المتعلق بالتحفيظ الجماعي[39].
ومن نتائج ذلك، يستطيع كل شخص أن يثق ثقة كاملة مطلقة في الحقوق المقيدة في السجل العقاري وأن يتعامل معها بأمان ولو كان التحفيظ قد جرى لمصلحة شخص سيء النية، وذلك لأن القيمة الإثباتية لتقييدات السجل العقاري الناتجة عن التحفيظ تكتسب حجية ومناعة مطلقة إزاء الكافة.
ويعزوا الفقهاء الأسباب التي جعلت المشرع يعطي للتحفيظ هذه القوة المطلقة في الإثبات ولا يعطيها للتقييدات اللاحقة، إلى طبيعة مسطرة التحفيظ -الطويلة والمعقدة- التي يخضع لها العقار قبل إنشاء الرسم العقاري. وكما يقول المرحوم الدكتور محمد مهدي الجم: "لئن كان التحفيظ ينشئ حقا راسخا، إن مسطرته الطويلة وإستنفار كافة الوسائل للوصول الى معرفة حقيقة الحق، حري بإسباغ الصفة القاطعة له".
وقد إعتبر بعض الفقه رسم الملكية المنجز عقب مسطرة التحفيظ في المغرب بدون تمييز إن كانت مسطرة عادية للتحفيظ أو مسطرة خاصة كالتحفيظ الجماعي"أخطر قرار يمكن ان يتخذ، فبنود الدستور نفسه يمكن أن تراجع بواسطة الإستفتاء، والقوانين يمكن أن تلغى أو تعدل بقوانين أخرى من طرف السلطة المختصة، والمقررات الإدارية يمكن أن تكون موضوع طعن بالإلغاء، إلا قرار التحفيظ فهو غير قابل لأي طعن".
فالمشرع بقدر ما حرص على مراعاة مبدأ إستقرار الملكية عن طريق وضع حد نهائي للمنازعة بشأن أصل الحق العيني لينطلق مباشرة في سلسلة التداولات التي يعرفها العقار عند تحفيظه فور حصوله على رسم عقاري خاص به، لكن ومع ذلك ورغم أهمية خاصية تأسيس الرسم العقاري بصفة نهائية، فإنه لم يفت على المشرع أن يتنبه إلى الشخص المتضرر من أعمال التحفيظ، إذ بعد أن منع سماع أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ، نص على أنه "يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات"[40].
وفي رأينا، نلاحظ أن إفساح المجال للمتضررين المطالبة بالتعويض المادي لا يمكن أن يعادل أبدا الحرمان من الحق أو العقار…مما دفع بعض الفقه، للتفكير في الأخذ بالنظام المطبق في بعض الدول الأجنبية كإسبانيا وبلجيكا، الذي يمنح طالب التحفيظ "رسما ظرفيا" يحفظ به حقه، لكن يحدد مهلة سنتين لكل من يرغب الطعن بهذا الرسم، وبعدها يمكن لذوي الشأن أن يطلبوا من المحافظ إستبدال هذا الرسم برسمي نهائي[41].مدى
[1] ـ فؤاد الصامت، " القواعد الموضوعية للأمن العقاري دؤاسة مقارنة بين أحكام الفقه المالكي والقانون الوضعي" ، مطبعة دار السلام للطباعة والنشر والتوزيع ـ الرباط ـ طبعة2015 ، ص45
[2]ـ المقصود بالأمن الغذائي: "هو قدرة الدولة على إنتاج الأغذية بما يزيد أو يتوافق مع متطلبات سكانها المحليين، أما الأمن الغذائي النسبي فهو أن توجد قدرة عدد من الدول أو دولة واحدة على إنتاج السلع الغذائية أو توفيرها بشكل كامل أو جُزئي، ففي حالة الأمن الغذائي المُطلق فالأمر موازٍ لحالة الاكتفاء الغذائي،
أما بالنسبة للأمن الغذائي النسبي فهو ضمان دولة أو مجموعة من الدول لأقل حد من السلع الغذائية التي يحتاجها المُجتمع الخاص بهم وتوفير السلع الغذائية بشكل كامل أو جُزئي، بهدف سد حاجياتهم الضرورية والأساسية من المواد الغذائية الأولية، بشكل ذاتي ومستقل."
إذ أكد الملك محمد السادس أنه لا يمكن رفع تحدي ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية بالمغرب إلا بالعمل الدولي التضامني من ناحية، والتعاون شمال – جنوب، والتعاون جنوب – جنوب من ناحية أخرى.
وأبرز الملك في رسالة وجهها إلى المشاركين في المعرض العالمي “ميلانو إكسبو 2015” الذي افتتحت فعالياته اليوم السبت في ميلانو وتلتها صاحبة السمو الملكي الأميرة للا حسناء ، أن المغرب لم يتردد في الإنخراط في المسار العالمي المتعلق بتفعيل الآليات والاتفاقيات الدولية، في مجال المحافظة على البيئة وتطوير القطاع الفلاحي والتمية المستدامة والأمن الغذائي، وذلك من منطلق إقتناعه بأن ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية، يظلان من أقوى التحديات التي تواجه المجتمع الدولي بصفة عامة، والبلدان السائرة في طريق النمو بصفة خاصة
أما بالنسبة للأمن الغذائي النسبي فهو ضمان دولة أو مجموعة من الدول لأقل حد من السلع الغذائية التي يحتاجها المُجتمع الخاص بهم وتوفير السلع الغذائية بشكل كامل أو جُزئي، بهدف سد حاجياتهم الضرورية والأساسية من المواد الغذائية الأولية، بشكل ذاتي ومستقل."
إذ أكد الملك محمد السادس أنه لا يمكن رفع تحدي ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية بالمغرب إلا بالعمل الدولي التضامني من ناحية، والتعاون شمال – جنوب، والتعاون جنوب – جنوب من ناحية أخرى.
وأبرز الملك في رسالة وجهها إلى المشاركين في المعرض العالمي “ميلانو إكسبو 2015” الذي افتتحت فعالياته اليوم السبت في ميلانو وتلتها صاحبة السمو الملكي الأميرة للا حسناء ، أن المغرب لم يتردد في الإنخراط في المسار العالمي المتعلق بتفعيل الآليات والاتفاقيات الدولية، في مجال المحافظة على البيئة وتطوير القطاع الفلاحي والتمية المستدامة والأمن الغذائي، وذلك من منطلق إقتناعه بأن ضمان الأمن الغذائي ومواجهة التغيرات المناخية، يظلان من أقوى التحديات التي تواجه المجتمع الدولي بصفة عامة، والبلدان السائرة في طريق النمو بصفة خاصة
[3] ـ وهو أمر تعكسه مختلف المخططات والبرامج التي طالما عمل المغرب على تبنيها لمواكبة التنمية الاقتصادية التي تعتبر فيه الفلاحة من بين أهم الركائز الأساسية لدعم هذه التنمية، لذلك لقيت إهتماما من مختلف المتدخلين والفاعلين في هذا القطاع.
[4] ـ محسن بوعسرية،"الآليات القانونية لضمان التنمية الفلاحية بالمغرب"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maghress.com تم الإطلاع عليه يوم 06/04/2019 على الساعة خامسة مساءا
[5] ـ قصد مواكبة و تنفيذ مخطط المغرب الأخضر و بالتالي تحقيق الرهانات المطروحة في أفق 2020، التي يطلع من خلالها المغرب للوصول إلى تنمية فلاحية متكاملة ومستقرة بذاتها.
[6] ـ يقصد بنظام السجل العيني: هو نظام نابع من النظام الألماني بسجل العقاري حيث ينشأ عن ترقيم السجلات العقارية ، في حين نجد في القانون الفرنسي يعتبر أن الإشهار هو عنصر أساسي في نقل الملكية، وعلى العموم فنظام الشهر العيني يهدف في إطار كل التشريعات والقوانين إلى منح هوية للعقارات بحيث يكون لكل عقار هوية خاصة به تميزه عن باقي العقارات إذ يعد بمثابة الحالة المدنية له، وذلك بناءا على المبادئ التالية: مبدأ التطهير،مبدأ العلنية، مبدأ الشرعية، مبدأ الحجية المطلقة، مبدأ عدم سريان التقادم.
[7] ـ حق الملكية من الحقوق المضمونة دستوريا حسب الفصل 35 من الدستور المغربي لسنة2011، حيث يعد هذا الحق حقا لا يمكن المساس به إلا لتحقيق المنفعة العامة، ويتم ذلك عادة عن طريق ما يسمى بحق الارتفاق، ومن أبرز القوانين المنظمة لحق الملكية، قانون رقم 81.7 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة . قانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير.قانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، وغيرها من قوانين خاصة.
[8] ـ جمال مصاير،"علاقة نظام التحفيظ العقاري بين الوسطين الحضري والقروي"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: http://zidni3ilma.arabepro.com تم الإطلاع عليه يوم 20/04/2019 على الساعة حادية عشر
[9] ـ السهل محمد،" العقار والاستثمار"، مقال منشور ضمن أشغال اليوم الدراسي المنظم من طرف عمالة اقليم الحوز والمكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي للحوز بتعاون مع المركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش، 19 يونيو 2003، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة الأولى. ص90
[10] ـ يعرف القرض بكونه نوع من أنواع الإعارة التي تقدم إلى أشخاص بناء على تقديمهم طلبا قانونيا، يشير إلى رغبتهم بالحصول على القرض، والذي يشمل وعدا بسداد قيمته أثناء فترة ثابتة ومتفق عليها، مع إضافة الفوائد
[11] ـ عبد الكريم الرندي، مرجع سابق. ص48
[12] ـ محمد بن أحمد بونبات،"العقار والتنمية" سلسلة آفاق القانوني، عدد13، مطبعة الوراقة الوطنية، طبعة أولى2006، ص 78
[13] ـ وذلك على الرغم من أن مؤسسات المقترضة تأخذ بعين الاعتبار هذه المخاطر وذلك عند منحها للقروض بحيث تتضمن الأقساط الواجب أداءها تسديد مبلغ القرض شقين:
الشق الأول: الدخل الطبيعي لرأس المال
الشق الثاني: تعويض عن تأمين ضد مخاطر التوظيف والإعسار حيث ينم تحديد معدل هذا التعويض انطلاقا من درجة الثقة التي يخلقها المدين لدى المؤسسة البنكية وهكذا فإن المعدل ينخفض حينما يكون المقترض قادرا على استيفاء بكيفية سهلة وبسيطة بينما يرتفع حينما تكون المؤسسة البنكية خائفا من إضاعة أمواله حالة إقراضها للغير
الشق الأول: الدخل الطبيعي لرأس المال
الشق الثاني: تعويض عن تأمين ضد مخاطر التوظيف والإعسار حيث ينم تحديد معدل هذا التعويض انطلاقا من درجة الثقة التي يخلقها المدين لدى المؤسسة البنكية وهكذا فإن المعدل ينخفض حينما يكون المقترض قادرا على استيفاء بكيفية سهلة وبسيطة بينما يرتفع حينما تكون المؤسسة البنكية خائفا من إضاعة أمواله حالة إقراضها للغير
[14] ـ ينص الفصل 1241 من ق.ل.ع على ما يلي: " أموال المدين ضمان عام لدائنيه ويوزع ثمنها عليهم بنسبة دين كل واحد منهم ما لم توجد بينهم أسباب قانونية للأولوية"
[15] ـ يعتبر الرهن أهم مؤسسة تشكل ذلك الضمان الذي يكفل للدائن حقوقه التي يجب أن يستوفيها من المدين عند حلول الأجل القانوني والرهن كما هو معروف ينقسم إلى قسمين:
ـ الرهن الحيازي: عرفه المشرع في الفصل 1170 من ق.ل.ع بما يلي:" الرهن الحيازي عقد بمقتضاه يخصص المدين أوأحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا لضمان الالتزام وهو يمنح الدائن حق استسفاء دينه من هذا الشيء بالاسبقية على جمبع الدائنين الآخرين إذا لم يفي له به المدين".
ـ أما الرهن الرسمي فقد عرفه الفصل 157 من قانون 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة بكونه: الرهن الرسمي: "حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام وهو بطبيعته لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المخصصة له وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها ويتبعها في أي يد انتقلت إليها"
ـ الرهن الحيازي: عرفه المشرع في الفصل 1170 من ق.ل.ع بما يلي:" الرهن الحيازي عقد بمقتضاه يخصص المدين أوأحد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا أو عقاريا أو حقا معنويا لضمان الالتزام وهو يمنح الدائن حق استسفاء دينه من هذا الشيء بالاسبقية على جمبع الدائنين الآخرين إذا لم يفي له به المدين".
ـ أما الرهن الرسمي فقد عرفه الفصل 157 من قانون 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة بكونه: الرهن الرسمي: "حق عيني عقاري على العقارات المخصصة لأداء التزام وهو بطبيعته لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المخصصة له وعلى كل واحد وعلى كل جزء منها ويتبعها في أي يد انتقلت إليها"
[16] ـ تشكل الكفالة أحد أهم الضمانات التكميلية التي تشترط الأبناك على المقترض تقديمها ضمانا لقرضه، وتنقسم الكفالة إلى قسمين:
ـ كفالة عينبة : تأمين عيني حيث يقدم الكفيل مالا (عقار) مملوكا لضمان وفاء بالتزام في ذمة شخص آخر وسمي الكفيل هنا بالكفيل العيني حيث يقوم برهن عقار يملكه لضمان الوفاء بالتزام المدين وهو لا يضمن هذا الوفاء إلا في حدود المال الذي قدمه تأمينا له، فالضمان لا يرد على كل ذمته المالية.
ـ كفالة شخصية : الكفالة العادية التي يلتزم فيها الكفيل بضمان الوفاء بالدين إذا لم يفي به المدين، فيستطيع الدائن أن يستوفي حقه من أموال المدين ومن أموال الكفيل إن لم تكفي أموال الأول، وترد الكفالة على الضمان العام للكفيل أي على كل امواله دون تخصيص.
ـ كفالة عينبة : تأمين عيني حيث يقدم الكفيل مالا (عقار) مملوكا لضمان وفاء بالتزام في ذمة شخص آخر وسمي الكفيل هنا بالكفيل العيني حيث يقوم برهن عقار يملكه لضمان الوفاء بالتزام المدين وهو لا يضمن هذا الوفاء إلا في حدود المال الذي قدمه تأمينا له، فالضمان لا يرد على كل ذمته المالية.
ـ كفالة شخصية : الكفالة العادية التي يلتزم فيها الكفيل بضمان الوفاء بالدين إذا لم يفي به المدين، فيستطيع الدائن أن يستوفي حقه من أموال المدين ومن أموال الكفيل إن لم تكفي أموال الأول، وترد الكفالة على الضمان العام للكفيل أي على كل امواله دون تخصيص.
[17] ـ تتجلى هذه الحماية القانونية التي يوفرها الرهن الرسمي، في تلك الامتيازات الممنوحة للدائن المرتهن(االبنك) والمتمثلة أساسا في حقي التتبع والأفضلية :
ـ حق التتبع : وهذا يعني أن المرتهن يستطيع التنفيذ على العقار المرهون ولو انتقلت ملكية هذا الاخير إلى الغير والواقع أن تقرير هذا الحق جاء كحل توفيقي بين مصلحة الطرفين معا، مصلحة الراهن وذلك بالسماح له بالتصرف في ملكية عقاره المرهون، ومصلحة الدائن المرتهن في عدم تضرر مصالحه جراء هذا التصرف.
ـ حق الأفضلية : معناه أن المرتهن له الحق في استيفاء الدين الذي عقد الرهن من اجله قبل أي دائن آخر، وهذا حق يميز الدائن المرتهن عن باقي الدائنين وبموجب ذلك إذا لم يوف المدين بالدين المترتب على عاتقه في الآجل المشروب له. فالدائن يستوفي مبلغ الدين من الشيء المرهون مباشرة أو من ثمنه بعد بيعه. بالاسبقية على الدائنين العاديين التاليين له في المرتبة ويتأخر على المرتهنين السابقين له.
ـ حق التتبع : وهذا يعني أن المرتهن يستطيع التنفيذ على العقار المرهون ولو انتقلت ملكية هذا الاخير إلى الغير والواقع أن تقرير هذا الحق جاء كحل توفيقي بين مصلحة الطرفين معا، مصلحة الراهن وذلك بالسماح له بالتصرف في ملكية عقاره المرهون، ومصلحة الدائن المرتهن في عدم تضرر مصالحه جراء هذا التصرف.
ـ حق الأفضلية : معناه أن المرتهن له الحق في استيفاء الدين الذي عقد الرهن من اجله قبل أي دائن آخر، وهذا حق يميز الدائن المرتهن عن باقي الدائنين وبموجب ذلك إذا لم يوف المدين بالدين المترتب على عاتقه في الآجل المشروب له. فالدائن يستوفي مبلغ الدين من الشيء المرهون مباشرة أو من ثمنه بعد بيعه. بالاسبقية على الدائنين العاديين التاليين له في المرتبة ويتأخر على المرتهنين السابقين له.
[18] ـ رضوان المرابط،" إشكالات الرهن الرسمي المنصب على العقار في طور التحفيظ بين مدونة الحقوق العينية وظهير التحفيظ العقاري"، مقال منشور تم الاطلاع عليه يوم 25\03\2019 على الساعة الثانية زوالا
// www.droitetentreprise .com:https
// www.droitetentreprise .com:https
[19] ـ ـمحمد ابن الحاج السلمي، مرجع سابق. ص247
[20] ـ الفصل 3 من ظهير 25 يوليوز 1969
[21] ـ مقال منشور دون ذكر عنوان المقال، وإسم صاحبه. في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maroclaw.comتم الإطلاع عليه بتاريخ 08/04/2019 على الساعة تاسعة صباحا
[22] ـ أحمد المريني، "وضعية الهياكل والأنظمة العقارية الفلاحية بالمغرب"، مقال منشور ضمن أعمال الندوة الوطنية التي نظمها مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بكلية الحقوق، جامعة القاضي عياض بمراكش، يومي 5 و 6 أبريل2002، منشورات مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية ، المطبعة والوراقة الوطنية، طبعة 2003. ص103
[23] ـ المرتجي العلوي السعيدي"مواجهة الخلف الخاص بقاعدة التطهير وفقا لقانون رقم 14.07"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.marocdroit.com تم الإطلاع عليه يوم 08/04/2019 على الساعة التاسعة والنصف صباحا
[24] ـ محمد الحياني، مرجع سابق. ص112
[25] ـ ورد هذا التعريف في مقال منشور دون ذكر عنوانه واسم صاحبه. تم الاطلاع عليه يوم 26\03\2019 على الساعة الثانية زوالا www.docdroit .com : \\https
[26] ـ إذ يستعمل مصطلح التداول في الجانب الاقتصادي كأصل ، بل يعتبر من بين النظريات الاقتصادية المعتمد عليها في التمييز بين العمل المدني والعمل التجاري، فنظرية التداول حسب théorie de circulation قاعدة مفادها ان تداول الأموال والثروات هو الذي يميز بين ما إذا كان العمل الوارد على هذه الاموال تجاريا أم مدنيا.
[27] ـ نظيرالرسم العقاري : "هو وثسقة مطابقة للرسم العقاري تتضمن جميع بيانات التقييدات المضمنة بالرسم العقاري وكذا نسخة للتصميم العقاري الملحق به، يوقع من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ويسلم مجانا إما للمالك أو من ينوب عنه بموجب وكالة خاصة، مع إمكانية تسليم نظير له في حالات على سبيل الحصر: الضياع، السرقة، التلف، التلاشي أو التلف الجزئي."
[28] ـ شهادة الملك : هي شهادة تثبت الوضعية القانونية والمادية للعقار وقت تقديم مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية
[29] ـ الشهادة الخاصة بتقييد الرهن : "هي شهادة تثبت اتقييد الرهن بالرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصل 58 من الظهير 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تعميمه وتتميمه، وتكون لهذه الشهادة الخاصة قوة سند قابل للتنفيذ(انظر الفصل 214 من ظهير نونبر2011، بتنفيذ قانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية كما تم تعديله)"
[30] ـ نص الفصل 2 من ظهير التحفيظ: يترتب على التحفيظ إقامة رسم للملكية مسجل بكناش عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهيرالملك من جميع الحقوق السالفة الغير المتضمنة بالكناش العقاري.
[31] ـ نص الفصل 62 من ظهير العقاري: الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداه من الحقوق غير المقيدة.
[32] ـ محمد ابن الحاج السلمي، مرجع سابق. ص119
[33] ـ لم يعرف المشرع المغربي المقصود بالتشطيب بل اكتفى فقط ببيان أحكامه القانونية، وقد حاول الفقه إعطاء تعريف له، بحيث عرفه الفقيه سعيد الدغمير بأنه:" محو آثار التقييد الذي تعلق به هذا التشطيب، ويتم عن طريق تضمين بيان بالرسم العقاري من طرف المحافظ العقاري يفيد ذلك، وعلى غرار التقييد يتم التشطيب على البيانات موجزة يمضي عليها المحافظ ويؤرخها وإلا تعد باطلة"
[34] ـ نص المشرع في الفصل 52 من ظ.ت.ع على مجموعة من البيانات الواجب لزوما تضمينها في الرسم العقاري تتمثل في:
- وصف مفصل للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعه ومساحته
- الإسم الشخصي والعائلي للمالك ومحل سكناه وحالته المدنية وجنسيته وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم طبقا لمقتضيات المادة49 من مدونة الأسرة، ويتضمن في حالة الشياع نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم، وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وكذا ممثله القانوني
- الحقوق العينية الترتبة على العقار
[35] ـ مقال منشور تحت عنوان"ّ مستجدات مشروع قانون رقم 14.07"،دون ذكر اسم صاحبه. تم الاطلاع عليه يوم 28\03\2019 على الساعة الثالثة زوالاallhoriyatmaroc.yoo7 .com \\:https
[36] ـ محمد الحياني، مرجع سابق.ص 131
[37] ـ أمال جناح، مرجع سابق. ص 270
[38] ـ الفصل 52 إلى الفصل 63 من قانون 14.07
[39] ـ وذلك حسب الفصل الأول من ظهير التحفيظ الجماعي 1969 الذي نص: "... ويتم فيها تحفيظ الأملاك طبقا للكيفيات والشروط المنصوص عليها في هذا الظهير الشريف والمقتضيات غير المنافية من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)."
[40] ـ الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري 1913 المعدل والمتمم بقانون 14.07
[41] ـ سعاد عاشور،" مدى قوة الثبوتية لرسم الملكية"، مقال منشور في الموقع الإلكتروني التالي: https://www.maroclaw.com تم الإطلاع عليه يوم 01/04/2019 على الساعة ثانية زوالا
