Le prix dans la vente immobilière à la lumière de la jurisprudence de la cour de cassation: Rédigé par Mr M’barek JANAOUI

 
L’immobilier  n’a pas cessé d’être un sujet d’actualité aussi bien au niveau des particuliers qu’au niveau de la scène politique et économique de notre pays. En raison de sa rareté et l’explosion de ces prix son acquisition est devenue un souci et une opération délicate et exceptionnelle.    

L’importance de l’acquisition immobilière ni due qu’au lourds fonds qu’elle met en jeu, cette importance nécessite un régime juridique fiable, claire et stable.

Une acquisition immobilière est avant tout une vente telle qu’elle est définie par l’article 478 de D.O.C qui stipule que « la vente est un contrat par lequel l'une des parties transmet la propriété d'une chose ou d'un droit à l'autre contractant contre un prix que ce dernier s'oblige à lui payer ».

Si on emprunte, la formule usée par l’article ci-dessus, on peut définir la vente immobilière comme un contrat dans lequel l’une des parties s’oblige à transférer la propriété d’une chose immobilière ou d’un droit réel à l’autre partie en contrepartie du paiement d’un prix. C’est un contrat donc, synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques, l’obligation du paiement du prix à la charge de l’acquéreur et l’obligation du transfert de propriété à la charge de vendeur.   

Le transfert de la propriété et le paiement du prix sont les deux éléments qui singularisent la vente et la distinguent  des autres contrats voisins tels que la donation et le bail, puisque dans la donation il n’y a pas de paiement du prix et dans le bail il n’y a pas de  transfert de la propriété.

Elle est un contrat à titre onéreux puisque l’une des obligations porte sur le paiement d’une somme d’argent qui est le prix de la chose vendue. Le paiement du prix distingue  la vente, non seulement de la donation mais aussi  de l’échange, puisque la contrepartie dans ce cas est une autre chose et non pas une somme d’argent.

C’est pour ces raisons que le prix doit obligatoirement être une somme d’argent, le droit marocain à l’instar de ses homologues tunisien et français ne le prévoit pas textuellement même si le terme « prix » doit être pris dans sa signification restreinte à savoir une somme d’argent. Par contre,  le droit égyptien précise clairement que la contrepartie du transfert de la propriété dans la vente doit être une somme d’argent[^[1]]url:#_ftn1 .    

L’étude du prix dans la vente immobilière est d’une importance extrême, d’abord par ce qu’il est un élément du contrat, il doit alors être nuancé et répondre à des conditions spécifiques pour accomplir son rôle dans la constitution du contrat. Ensuite cette importance découle de l’importance même de l’opération, qui nécessite des fonds considérables dont la réunion oblige le recours à des organismes du financement, impliquant des procédures spéciales ayant des effets sur la vente. Enfin, la complication des formalités et les étapes qui précèdent la concrétisation définitive de la vente met en jeu le prix qui doit accompagner ce processus.   

Nous allons essayer de nuancer les problématiques que pose le prix dans la vente immobilière et les solutions adoptées par la jurisprudence marocaine, en traitant d’abord le prix comme élément de la vente immobilière ensuite les problématiques posées lors de son paiement.
 

I) la détermination du prix  et la perfection de la vente immobilière

 
L’étude du prix comme élément de la vente immobilière nécessite de faire la distinction entre la vente définitive  et la promesse de vente comme étape précontractuelle qui précède la vente définitive.

A) le cas d’une vente définitive  

 
   Le prix est la contrepartie que doit l’acheteur au vendeur en contrepartie du transfert de la propriété. Cette contrepartie doit obligatoirement être une somme d’argent si non la vente peut être qualifiée d’échange, cette requalification aura des effets, principalement, au niveau du traitement fiscal de l’opération.   
Elle doit être aussi déterminée lors de la conclusion de la vente ou au moins déterminable. La déterminabilité du prix peut se faire, à titre d’exemple, par l’indication du prix du mètre carré et la superficie de l’immeuble vendu[[2]]url:#_ftn2 .
Il est l’un des éléments constitutifs de la vente, à défaut de quoi elle devient nulle et non avenue, une nullité absolue que le tribunal peut prononcer d’office.  
La cour de cassation a maintenu cette position dans un arrêt de principe rendu toutes chambres réunies en déclarant que le contrat dont lequel les parties n’ont pas déterminé le prix de la vente est nul de pleine de droit et le tribunal peut prononcer d’office cette nullité  sans chercher à déterminer le prix par l’un des moyens d’instruction  de l’affaire[^[3]]url:#_ftn3 .
La cour de cassation dans un arrêt récent en date du 22/03/2011, dossier civil n° 2432/1/5/2007 a  déclaré que «  le contrat dont lequel les parties n’ont pas déterminé  le prix est inexistant ». Dire que le contrat est inexistant ne trouve aucun base légale, puisque l’existence des autres éléments empêche de le dire surtout lorsque les parties on établie leur accord dans un document écrit. Mais le tribunal doit appliquer la sanction appropriée au manquement existant, surtout que le législateur dans l’article 306[[4]]url:#_ftn4 prévoit clairement la nullité comme sanction de défaut de l’un des éléments de l’obligation.    
La cour de cassation, dans un arrêt n° 939, en date du 01/03/2011, dossier n° 1226/1/7/2009[[5]]url:#_ftn5 ,  est allé plus loin en exigeant que la détermination du prix de vente revient uniquement aux parties  qui ne peuvent confier cette mission aux tiers même s’il s’agit du tribunal. Cette position est sainte puisque la conclusion du contrat et soumis au principe de l’autonomie de la volonté et en autorisant au tribunal de déterminer les clauses du contrat en lieu et place des parties on violera ce principe et l’article 487 du DOC qui le concrétise.
La cour de cassation dans un arrêt n° 4999, en date du 09/12/2009, dossier n° 2414/1/5/2008, a déclaré que le tribunal aurait dû recourir au cahier des charges de la venderesse pour s’assurer du prix de la vente[[6]]url:#_ftn6 .
A première vue cet arrêt apparait en contradiction avec les deux précédents, puisque comment dire que le défaut de détermination du prix de la vente entraine la nullité de celle-ci et interdire au tribunal de procéder par voie d’expertise à sa détermination et ensuite revenir et dire que le tribunal aurais dû recourir aux cahiers des charges pour s’assurer du prix.
Cependant, dans ce cas d’espèce, il ne s’agit pas de déterminer le prix à la place des parties ni d’ajouter un élément qui manque à l’obligation, mais plutôt de s’assurer du prix convenu, lorsqu’il a  été contesté par l’unes des parties. Le rôle du tribunal dans ce cas est seulement de relever la volonté des parties par le recours à l’interprétation de leur convention.  

B) Le cas de la promesse de vente

 
La promesse de vente peut avoir deux formes, soit une promesse synallagmatique ou unilatérale.
Dans la promesse synallagmatique les deux parties s’engagent la première pour vendre et la deuxième pour acheter, il y a dès le départ un accord de volontés et le contrat est définitivement formé, seule son exécution est retardée[^[7]]url:#_ftn7 . En France, on la qualifie d’obligation symétrique et pour le code civil Français la promesse synallagmatique de vente est une vente parfaite, dès sa conclusion « la promesse de vente vaut vente » dès qu’il y a un accord de volonté sur les trois conditions nécessaires à la vente «  res, pretium et consenus »[^[8]]url:#_ftn8 .  
La promesse unilatérale peut être soit une promesse de vente ou une promesse d’achat, mais en pratique c’est la première qui est beaucoup utilisée notamment dans le domaine de l’immobilier.
La promesse unilatérale de vente est considérée par une partie de la doctrine comme une déclaration unilatérale de volonté qui trouve sa base légale dans l’article 18 du D.O.C, ou encore comme une offre irrévocable conformément à l’article 26 du même code.     
Au Maroc, et vu  les exigences de la publicité foncière, la promesse de vente ne peut jamais être considérée comme une vente parfaite en elle-même. Une partie de la doctrine marocaine y voit une vente sous condition suspensive dont la perfection est soumise à la réalisation de la vente définitive. Pour la cour de cassation elle emploie toujours le terme « la vente primitive » « البيع الإبتدائي ». D’ailleurs dans plusieurs arrêts de la cour de cassation elle confond le terme de la promesse de vente et la vente pure et simple, et fait allusion de la vente et ses conditions alors qu’il s’agit d’une simple promesse de vente. 
Cette confusion entre la vente définitive et la promesse de vente empêche de ressortir le régime juridique du prix dans la promesse de vente, qui doit normalement être distinct de celui de la vente définitive. Pour la cour de cassation  la vente préliminaire est une vente est doit réunir tous les éléments nécessaire y compris l’accord des parties sur le prix, à titre d’illustration on cite l’arrêt de la cour de cassation n° 3420 en date du 16/08/2011, dossier n° 586/1/7/2010, dont lequel la cour a défini la promesse de vente comme un contrat par lequel l’une des parties promet de vendre  à l’autre un immeuble ou des réels définis avec un prix déterminé[[9]]url:#_ftn9 .
La nécessité de déterminer le prix dans la promesse de vente peut s’expliquer par la volonté d’assurer son efficacité de sorte que l’acquéreur ne soulèvera l’option d’achat qu’après avoir payer le prix convenu[[10]]url:#_ftn10 . Car sans la détermination du prix la promesse de vente ne peut jamais produire son plein effet juridique, comment l’unes des parties peut elle exiger l’exécution d’une promesse de vente dans laquelle le prix n’est pas déterminé ? Elle risque de devenir une obligation potestative laissée à la seule volonté des parties.    
Par contre une partie de la doctrine française voit en la conclusion d’une vente sans détermination du prix non pas un acte nul mais une vente sous conditions suspensive de déterminer le prix, à défaut de le faire la vente devient non avenue[[11]]url:#_ftn11 .
  Si la nullité de la vente définitive dans laquelle la détermination du prix fait défaut, trouve sa base légale dans l’article 306 du D.O.C, la nullité d’une promesse de vente n’a aucune base légale puisque le prix, élément de la vente, n’est pas un élément de la promesse.
 
 

II) le paiement du prix et la perfection de  la vente immobilière :

 
Il ne suffit pas que le prix de la vente soit déterminé dans le contrat ou dans la promesse  de vente mais il doit être aussi payé au moment et de la manière prévue par le contrat conformément à l’article 577 du DOC. Le prix doit être payé lors de la conclusion de la vente si aucun délai n’a été prévu, mais lorsque la vente a été précédée d’un compromis de vente qui prévoit un délai  pour le paiement, l’acquéreur doit s’acquitter de cette obligation avant le terme convenu. Toutefois, l’intervention des tiers autres que les parties dans l’opération, précisément la banque et le notaire, la première pour financer l’opération le deuxième pour la  réaliser,  a fait naitre des techniques assimilées au paiement.   

A) le paiement doit être effectif : 

 Le défaut de paiement du prix  donne la possibilité au vendeur de demander la résiliation de la promesse de vente  conformément à l’article 581 du D.O.C qui prévoit que « S'il a été stipulé, d'après le contrat ou la coutume du lieu, que la vente serait résolue faute de paiement du prix, le contrat est résolu de plein droit par le seul fait du non-paiement dans le délai convenu»[[12]]url:#_ftn12 .
Le paiement du prix doit être effectif, en ce sens la cour de cassation a déclaré que la présence de l’acquéreur chez le notaire chargé de la conclusion de la vente au moment convenu ne peut en aucun cas l’exonérer de l’obligation du paiement du prix mis à sa charge[[13]]url:#_ftn13 . 
Le paiement du prix peut être fait au vendeur ou à une toute personne désignée par lui, conformément à l’article 238 du DOC qui prévoit que « L'exécution doit être faite dans les mains du créancier, de son représentant dûment autorisé ou de la personne indiquée par le créancier comme autorisée à recevoir ; l'exécution faite à celui qui n'a pas pouvoir de recevoir ne libère le débiteur, que si le créancier l'a ratifiée, même tacitement, ou s'il en a profité ; Si elle est autorisée par justice». C’est le cas par exemple du vendeur qui demande à l’acquéreur de payer une partie du prix à son vendeur précédent. Le paiement fait ainsi est valable et le vendeur ne pourra plus le contester[[14]]url:#_ftn14 .
Le paiement du prix peut être fait par tous les moyens légaux notamment par les effets de commerce, tel que le chèque et la lettre de change. Mais dans ce cas la remise de ce moyen ne libère l’acquéreur de l’obligation du paiement du prix que s’il a été remis pour effet de paiement et qu’il a été encaissé par le vendeur[[15]]url:#_ftn15 .
Si cette solution pose moins de problème pour la lettre de change, elle mérite des nuances pour le chèque. Ce dernier est un instrument du paiement tel qu’il découle des articles 267 et suivant du code de commerce, donc en application de ces règles de nature commerciale au chèque -effet du commerce-, sa remise libère le débiteur de son obligation de paiement, sans attendre son encaissement par le créancier.
Pire encore le législateur en protégeant la nature du chèque comme instrument  du paiement, l’a doté qu’une protection pénale l’article 316 du code de commerce et des recours qu’il peut exercer contre le tireur, les endosseurs et les autres obligés conformément à l’article 283 du même code.  
La solution adoptée par la cour de cassation, motivé par la volonté de sécuriser les transactions immobilières, méconnais celle prévue par le code de commerce. Cette double protection ne coïncide pas  et risque de causer des problèmes lorsque le vendeur demande la résiliation de la vente pour faute de paiement devant un tribunal civil et active la protection pénale et les recours cambiaires devant les juridictions répressives et commerciales.  

B) la valeur juridique de l’accord de la banque et l’offre faite entre les mains du notaire.

 
La valeur de l’immeuble objet de la vente, nécessite des investissements exceptionnels, c’est pour quoi l’acquéreur fait généralement recours à des établissements de crédit pour financer l’opération.     
Mais le problème qui se pose à ce niveau est que  les banques en acceptant de financer l’opération ne délivrent pas les fonds directement à l’acquéreur mais se contentent d’exprimer leur accord en ajoutant que les sommes seront remises au notaire après la signature de la vente définitive, et avec engagement de ce dernier de procéder à l’inscription à leur profits d’une hypothèque pour garantir la dette.
Se pose alors la question quant à la valeur juridique de cet accord et s’il peut être substitué au paiement du prix. La cour de cassation a déclaré dans plusieurs arrêts que lorsque les parties ont convenu que le paiement du prix sera fait d’une  manière déterminée, dans notre cas via le financement bancaire, elles ont acceptées les procédures et les modalités prévues par  cette technique. Par voie de conséquence l’acceptation de la banque dans le délai prévu pour le paiement est assimilée par la cour à un paiement[^[16]]url:#_ftn16 . La cour de cassation a considéré l’avis favorable de la banque et sa notification aux parties ou au notaire comme une offre spéciale du prix.
Reste un point à signaler à savoir le rôle du notaire dans le paiement du prix. Ce dernier ne se limite pas à la rédaction des actes, mais conforment à l’ancien dahir du 04 Mai 1925 et actuellement la loi 32/09, le notaire est tenu de procéder à toutes les formalités nécessaires pour rendre les actes qu’il dresse efficaces et utilisables.
Dans ce sens il est autorisé à recevoir des fonds des parties. Notamment le prix de la vente, provisoirement, le temps nécessaire pour régulariser la situation fiscale de l’immeuble et procéder aux formalités administratives nécessaires à l’inscription de la vente sur le titre foncier.  Pour mener à bien cette mission, l’article 33 de la loi 32/09, impose au notaire un certain nombre d’obligations entre autres l’interdiction d’obtenir des intérêts des fonds qu’il reçoit des clients ou de les employer à n’importe quel autre usage que celui qui leur a été destiné et il doit les déposer à la caisse de dépôt et de gestion dans un délai d’un mois de leur réception.  
La cour de cassation, consciente du rôle du notaire dans la réalisation de la vente et la sécurisation des transactions immobilières,  a déclaré que  la remise du prix de la vente au notaire ne constitue pas un dépôt volontaire tel qu’il est prévu par le DOC, mais un dépôt qui se fait dans le cadre des attributions du notaire conformément au dahir du 04/05/1925[[17]]url:#_ftn17 .
 L’offre du prix faite alors entre les mains du notaire  dans le délai prévu pour le paiement est valable et libère l’acquéreur. La cour de cassation a confirmé ce constat en déclarant que  la remise du prix de la vente au notaire dans le délai prévu est valable lorsque les parties ont convenu que la vente définitive sera faite par ce dernier. L’acquéreur qui remet donc, au notaire le prix de la vente dans les délais prévus se libère de son obligation[[18]]url:#_ftn18 . 

Conclusion :

 
Certes, la jurisprudence Marocaine, précisément la cour de cassation, a fourni un grand effort pour combler le vide juridique lié à la vente immobilière, en établissant des règles de principe notamment en matière du prix. La cour de cassation a fait preuve de créativité  et d’adaptation à l’évolution économique et sociale que connait notre société.
Cependant, il est temps d’adopter une loi spéciale relative à la vente immobilière à l’instar de quelques pays voisins tel que l’Egypte. A vrais dire le législateur a déjà pris cette voie  en adoptant la loi 44 / 00 relative à la vente en l’état future d’achèvement, malgré les limites de cette loi qui n’a pas encore trouvé le chemin de l’application, elle  reste une bonne initiative à généraliser sur toutes les ventes immobilières.