Les droits et les obligations des copropriétaires selon la loi 18-00 relative au statut de la propriété des immeubles bâtis

introduction   
 
La copropriété se définit par la situation d’un immeuble divisé en plusieurs lots qui appartiennent chacun à une personne différente, chaque lot se compose d’une partie privative, dont une personne est seule propriétaire, et d’une quote-part des parties communes.
 
La loi 18.00, relative au statut de la propriété des immeubles bâtis précise  les droits et obligations des copropriétaires sur les différentes fractions de l’immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire a  un droit sur les parties privatives et sur les parties communes.
Le  lot de copropriété,  est la base du droit dans toute copropriété.La  titularité de ce lot emportepour les copropriétés non seulement des droits mais également  un certain nombre d’obligations  découlant pour   la partie de la qualité de propriétaire à part entière de l’immeuble et pour une autre partie de celle de membre du syndicat de copropriété.
Les droits des copropriétaires doivent se rapprocher le plus possible de ceux des propriétaires au sens général du terme[1].
La situation juridique de tout copropriétaire se caractérise  par l’attribution des droits de nature différente, permettant d’agir sur les diverses parties de l’immeuble[2], ces droits sont néanmoins étroitement liés et forment un tout indissociable. Cette indivisibilité  entraine des conséquences importantes. Ainsi,l’aliénation, à titre gratuit ou onéreux des parties privatives emporte automatiquement  l’aliénation  des parties communes.
Si la qualité  de copropriétaire confère des droits sur l’immeuble, elle impose en contrepartie des obligations. C’est à mise en œuvre, des obligations, est l’origine de nombreux problèmes au sein de la copropriété. Le législateur a pourtant cherché  à réduire les problèmes en ce domaine en procédant à la détermination    des charges communes de l’immeuble et à la répartition  des charges communes entre les copropriétaires.
 
Alors, il est primordial de savoir, quelle est l’étendue des droits qui reviennent aux  copropriétaires, et quelles sont les obligations  qui leur incombent?
Pour y répondre, au premier lieu  notre étude sera focalisé sur l’étendu des droits des copropriétaires sur les  différents parties des l’immeuble (première partie), en deuxième lieu, les obligations qui leur incombent, (deuxième partie). 
 
Première partie : L’étendu des droits des copropriétaires  sur les différents  parties de l’immeuble

La situation juridique  de tout copropriétaire se caractérise par l’attribution  de droits de nature différente,  permettant  d’agir sur les diverses parties de l’immeuble.La distinction, fait par le législateur[3], entre   propriété  privatives et partie  communes[4], conduit à envisager de manière  séparée les droits des copropriétaires sur les parties dont ils ont la propriété exclusive , privative (chapitre I)  et les droits portant  sur les parties  destinées à l’usage et à la jouissance de  l’ensemble des copropriétés  ou de certains d’entre eux (Chapitre II).
 
Chapitre : Les prérogatives   des copropriétaires sur les parties privatives

Toutes  parties de l’immeuble, non expressément affectées  à l’usage commun  sont présumées  parties privatives. Selon l’article 2 « sont considérées parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant  à chaque copropriétaire  dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont parties exclusive  de chaque copropriétaire ».
En  absence  d’énumération légale des parties privatives, contrairement à la méthode utilisé pour les parties communes ou le législateur  a procédé par voie d’énumération, les parties privatives n’ont pas fait l’objet d’une liste indicative.  Sont compris la plupart du temps dans les parties privatives les locaux privés avec tout ce qu’ils comportent d’équipements  et d’aménagements. C’est le cas de :Des  équipements  intérieurs tel que  lavabos, sanitaires, vide-ordures, les fenêtres.
Au niveau  des parties privatives, en principe  le copropriétaire,  est titulaire d’un droit réel immobilier les   dispositions  de la loi  semblent  aller dans ce sens. Aux termes de l’article 2,les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriété  et  il  peut jouir librement et personnellement et de même  l’article 31  énonce que le copropriétaire peut disposer  librement et pleinement  de sa partie indivise mais  la loi, introduit  immédiatement des restrictions  , c’est- a –dire  que les droits privatives ne peuvent pas s’exercer d’une façon totalement libre[5] ,comme celle de respecter les prescriptions du règlement de copropriété relative à la destination des parties privatives  ainsi que l’obligations de ne pas empêcher les travaux impliquant une immixtion dans les parties privatives (article 33 al 1).
Chaque  copropriétaire exerce sur l’objet de son droit, les prérogatives confèrent par le droit de propriété, l’usage, jouissance, disposition[6].
Ainsi, tout copropriétaire, peut disposer librement et pleinement de sa partie divise de l’immeuble, à condition de ne pas porter préjudice  aux autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.Il peut constituer de droits réels, le vendre, le donner en location, l’hypothéquer. Quel que soit la forme d’aliénation de la partie privative, ce dernier entraine automatiquement l’aliénation de la quôte –part des parties communes.
De même,  il peut également réaliser tous les travaux et aménagements qu’il estime opportun, tels que  la suppression des portes, réfection des peintures. Il  peut y effectuer les travaux d’améliorations qu’il jugera utiles, à condition bien entendu de ne pas compromettre la solidité, la destination et l’aspect extérieur de l’immeuble.
Malgré, son droit exclusif sur le lot, le copropriétaire ne peut empêcher l’exécution des travaux relatifs aux parties divises décidés dans l’intérêt commun par la décision de l’assemblée générale. Le syndic est tenu d’informer le copropriétaire ou ses ayants causes ou l’occupant  huit jours avant leur démarrage, au moins qu’il ne s’agisse de travaux revêtant  un caractère urgente visant la sécurité de l’immeuble. En cas de refus, le litige peut être porté devant le juge des réfères qui peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires.De même, le copropriétaire ayant subi un préjudice  par la suite des travaux, à le droit d’être indemnisé par le syndic (article 33).
 La loi  interdit, l’assemblée général  d’obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage et de jouissance de sa partie individuelle.Il ne saurait question pour lui de solliciter auprès du syndic l’octroi d’une quelconque autorisation préalablement à l’exercice de ses prérogatives.
Le copropriétaire  peut exercer toute action en justice tendant à obtenir soit  la suppression d’agissements  incompatibles avec son droit exclusif[7], soit la réparation  d’un préjudice causé à l’immeuble par un des membres du syndicatou par un tiers.De même, il a le droit à l’information, droit d’accès aux archives, registres du syndicat, et de participer aux assemblé général.
La loi accord de même,  à chaque copropriété d’être membre  du syndicat, et  de disposer d’un nombre de voix correspondant à l’importance de ses droits sur la partie divise dans l’immeuble, ne numéro de voix sur le partie divise  est détermine par le règlement de copropriété. Le droit de vote, est très importante  car il permet le copropriétaire  de participer à la prise des décisions concernant la sécurité, la maintenance, à l’élaboration du règlement  de copropriété, de décider sur les travaux d’améliorations et d’entretien  la conservation, la gestion  ainsi que la sécurité et la quiétude des  habitants.
Il faut tenir compte des droits des autres copropriétaires, et de l’obligation de s’abstenir de provoquer des troubles de voisinage[8].
En effet, le législateur  a cherché à travers  de la loin  l’équilibre des intérêts présence  (intérêts privés et collectives), à fin de doter la copropriété d’une grande stabilité.Ainsi, le copropriétaire  usant des parties privatives, en causant  un préjudice aux autres doit le réparer .Le juge du fond, est invité à rechercher  si les nuisances excédent ou non l’inconvénient normaux de voisinage.
Ainsi, en application  de l’article 91 du D .O.C, les copropriétaires peuvent ester en justice contre le copropriétaire d’établissements insalubres  pour demander soit la suppression, soit l’adoption  de changement nécessaire pour faire disparaitre les inconvénients dont ils se plaignent (exemple, des bruits nocturnes).
Le copropriétaire est condamné   à réparer les dommages.  la théorie de trouble de voisinage est également applicable aux copropriétaires qui  se livrent  dans les parties privatives de leurs lots à des activités contraire au minimum de décence exigible.
Force est de constater,  que les droits de chaque propriétaire sur les parties privatives et sur les parties communes forment  un ensemble, un tout indissociable. Cette indivisibilité des droits entraine des conséquences particulières, ainsi, l’aliénation, à titre gratuit ou onéreux,  par le copropriétaire des fractions divises emporte automatiquement l’aliénation de la quote-part des parties communes.
 
Chapitre II- Les droits des copropriétaires sur les parties communes
 
Les parties communes de l’immeuble sont en indivision, elle appartient à l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire doit, dans l’exercice de ses prérogatives, respecter les droits identiques et concourants des autres copropriétaires.
S’il peut librement user des parties communes, le copropriétaire doit néanmoins le faire suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres.
A fin de réduire, sinon d’éviter, les conflits dus à l’usage et la jouissance des fractions indivises de l’immeuble, le règlement de copropriétaire prévoient  généralement les modalités de l’utilisation.
 
Les partie communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et  à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires, ces derniers peuvent disposer librement ces parties communes de l'immeuble, dès lors qu'ils respectent les dispositions du règlement de copropriété, les droits des copropriétaires ainsi que la destination de l'immeuble[9].
      La jouissance d’un appartement en copropriété implique évidemment  celle des parties communes[10] : le sol ; les gros œuvres de l’immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quel que soit leur profondeur ;la façade de l’immeuble ; les toits destinés à l’usage commun ; les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun ; les loges des gardiens et des concierges ; les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun ; les murs et cloisons séparant deux appartements ou locaux ; les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ;  les coffres, têtes de cheminée et les bouches d’aération destinés à l’usage commun ; Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres :  les toitures et les balcons non affectés initialement à l’usage individuel ;  les cours et jardins ; les locaux destinés à l’usage commun ; D’une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l’immeuble exige qu’elle soit destinée à l’usage commun[11].
Alors chaque copropriétaire, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.
Les droits du copropriétaire sur les parties communes et la partie privative, se traduisent par l’attribution d’une quote-part encore appelée millièmes ou tantièmes de copropriété.
Toutefois, Le règlement de copropriété fixe le  pourcentage proportionnel à la valeur objective des appartements ainsi attribués.
La détermination d’une fraction divise concerne sa composition : appartement, magasin, bureau ainsi que son équipement, ses commodités et son confort, quant à la superficie, il est tenu compte généralement de la superficie réelle obtenue par mesurage ente les murs et cloisons. Est également prise en considération, la situation de la fraction divise : rez de chaussée, étage inférieur ou supérieur etc.
            Dans le cadre d’exercice des droits à titre collectif sur les parties communes ,la loi 18-00 a prévu une série de droits qui doivent être exercés à titre collectif  et qui  ont considérés comme droits accessoires aux parties communes : le droit de surélévation de l’immeuble,  le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols,  le droit d’excavation.
     Le droit de surélévation : l’exercice de ce droit est réservé exclusivement pour les copropriétaires et ce droit ne peut être exercé que sur décision de l’assemblée générale prise à l’unanimité des voix[12], le promoteur qui a tout vendu ne peut pas se prévaloir d’un droit de surélévation sur l’immeuble.
En raison des fonds nécessaires et des responsabilités éventuelles, la surélévation réalisée par le syndicat donnera des lots nouveaux dont la copropriété reviendra aux copropriétaires initiaux, au prorata de leur part indivise, leur affectation se fera conformément au règlement de copropriété modifié en conséquence.
Le fait de cédé les parties nouvellement créées par  à un tiers acquéreur, donne à ce dernièr la qualité de copropriétaire tenant des droit et des obligations comme tous les autres copropriétaires.
Le droit d’excavation : prévu à l’article 5 de loi 18-00 en tant que droit accessoires aux partie communes et conformément aux articles 22 et 24 de ladite loi, le droit d’excavation permet, par une décision prise à l’unanimité des voix par l’assemblée générale,  la création et l’extension des caves et sous-sols devenus de plus en plus prises pour usage divers ainsi que la création de bassins, piscines et autres sur des partis communes non bâties
Contrairement au droit de surélévation, le droit d’excavation n’est pas un droit cessible.
Le droit de reconstruction et d’édification de nouvelle construction : ce droit est accordé aux copropriétaires en cas de destruction de l’immeuble, l’immeuble peut être détruite totalement ou partiellement soit par suite de vétusté, par acte accidentel ou fortuit.
En cas de destruction partielle, et si le local est détruit par la faute d’un copropriétaire, sa responsabilité est présumée et les autres copropriétaires ainsi que le syndicat et le syndic échappent à cette responsabilité, la reconstruction incombant au fautif n’exclut pas la réparation des dommages causés aux voisins et aux parties communes. si le responsable de la destruction est un tiers, la décision de reconstruction est prise à la majorité des ¾ de l’assemblée générale, en cas de désaccord, le litige est porté devant  le tribunal.
 
En cas de destruction totale, les droits des copropriétaires sont reportés sur l’assiette foncière dans l’indivision, conformément à leurs quotes-parts indivises. La décision de reconstruction est prise l’unanimité des voix.
L’article 5 de la loi 18-00 considère comme droit accessoire aux parties communes le droit d’édifier de nouvelles construction dans les cours, dans les jardins des immeubles ou dans leurs sous sols.
D’après l’article 22 de ladite loi, l’aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation des nouveaux édifices, peut faire l’objet de cession par l’assemblée générale à l’unanimité des voix.
Le droit de modification : la modification des  parties communes et tout ce qui touche à l’harmonie des biens immobiliers ne pourront être modifiées que par délibération de l’assemblée générale adoptée à la majorité absolue des voix, mais si la modification vise l’amélioration du bâtiment, la décision doit être prise à la majorité des 3 /4 des voix[13].
L’exercice de ce droit doit être arrêté dans la limite de  respecter la loi relative à l’urbanisme ainsi que la loi concernant les lotissements, morcellements et groupes d’habitation, le respect de ces dispositions se caractérise en majorité par les éléments suivant :

• le respect des documents d’urbanisme
• l’obtention d’une autorisation pour construire
• avoir recours à un architecte
• le respect des mesures de constructions
• l’obtention du permis d’habiter ou certificat de conformité

 
La vente par un copropriétaire de son appartement -partie divise- est soumise à certaines restriction du droit de propriétaire, La loi la 18.00 à travers l’article 39  laisse aux copropriétaires la faculté  d’instaurer le droit de préférence en cas de vente, les règles de son fonctionnement ainsi que les délais sont prévus  dans le règlement de copropriété[14]
Le droit de préférence c’est le fait de remplacer un acheteur étranger qui achète un appartement ou un local soumis au règlement par l’un ou plusieurs copropriétaires après le règlement de prix, afin d’éviter le dommage que peut être causé sur les copropriétaires dans les domaines de coopération et les engagements par lesquels ils sont tenus et qui sont imposés par le syndicat des copropriétaires[15].
Pour exercer le droit de préférence, le ou les copropriétaires intéressés doivent faire connaître leur décision d’user de droit de préférence en consignant  le prix de la vente dans le délai de 60jours, lorsque plusieurs copropriétaires désirent exercer ce droit, un tirage au sort à  lieu devant le notaire afin de les départager. Ce droit se prescrit  à compter d’un délai d’une année à partir de l’inscription de la vente sur le titre foncier.
L’évolution récente de la copropriété des immeubles bâtis liée aux transformations des techniques de construction et aux modifications des comportements individuels qui en découlent, ne semble plus justifier le maintien du droit de préférence, sa seule conséquence actuellement consiste à réduire, dans certains cas et de manière toute relative, le nombre des copropriétaires d’appartements en permettant à une personne déjà propriétaire d’acquérir un nouveau local privatif.
 
En pratique, les prérogatives du copropriétaire sur les parties communes se réduisent essentiellement à l’exercice des droits d’usage et de jouissance. La mise en œuvre  du droit de disposition implique que le copropriétaire dispose corrélativement d’une partie privative.
Par ailleurs, et selon la logique de la copropriété, l’utilisation des parties communes a donc pour contrepartie naturelle, la participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration de celles-ci[16].
 
Deuxième partie : Les obligations des copropriétaires
 
En contre partie   de ses droits dans l’immeuble, le copropriétaire est tenu   d’assumer un certain nombre d’obligations qui s’expliquent  par sa situation. Le  non respect  des obligations, le copropriétaire peut voir sa responsabilité engagé, lorsqu’il est par son comportement ou celui des personnes dont il répond, à l’origine de dommages  pour les copropriétaires voisins.
Les obligations imposées  au copropriétaire en qualité de titulaire d’un droit réel immobilier, s’ajoutent celles découlant  de sa qualité de copropriétaire des parties communes. Elles  consistent principalement dans le respect de l’organisation collective,à savoir,  respecter  le règlement de copropriété, des décisions  prises  par  l’assemblé général    (chapitre I), et celle de participation aux charges communes de l’immeuble. (Chapitre II). Au niveau du respect des obligations des copropriétaires sur l’immeuble réside  incontestablement le problème le plus    épineux de la copropriété des immeubles bâties.
 
 
 
Chapitre I-  Le maintien de bonnes relations de voisinage et de respecter  le règlement de copropriété
 
Les obligations imposées à tout propriétaire de l’immeuble se trouvent largement renforcées  par le caractère collectif de l’habitat. Le  règlement de copropriété joue un  rôle capital,car il détermine de façon détaillée  la modalité de l’utilisation de l’immeuble. Ainsi  chaque copropriétaire  est tenu de respecter le contenu du règlement  de copropriété.  Lastabilité, la sécurité  et la tranquillité de la copropriété réside dans le respect  de la charte, l’inobservation est la source  des conflits.
Le règlement  est un moyen de preuve  des obligations, de même le copropriétaire est tenu de respecter toutes les décisions prises par l’assemblée générale.
            Alors les diverses prérogatives des copropriétaires, tant sur les partie privative de leurs lot que sur les parties communes de l’immeuble, a déjà révélé l’obligation pour chacun d’eux de respecter le règlement de la copropriété.
            L’art 8 de la loi 18-00 sur la copropriété des immeubles bâtis précise que : « tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régie par un règlement de copropriété»

Le règlement de copropriété constitue la charte commune des copropriétaires, il organise le gouvernement et la vie quotidienne de la copropriété, c’est un document contractuel destiné à constituer la loi particulière de l’immeuble commun et détermine les obligations de respecter la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de jouissance et les règles de fonctionnement, en effet  les copropriétaires  sont dans l’obligation de respecter  la destination  des parties privatives et communes et les conditions de leur usage pour  éviter les abus et imposer le  respect des relations de bon voisinage  et aussi  les règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent, ainsi que les règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée.
 
Le règlement dans sa nature juridique est considéré comme une charte ; de ce fait le copropriétaire qui méconnait une clause du règlement met en jeu sa responsabilité
Contractuelle et encourt de ce fait des dommage-intérêts,  exemple la remise en état des lieux à la suite de travaux exécuté irrégulièrement par un copropriétaire.
Toutefois, les copropriétaires s’ engagent  sur la base de la responsabilité délictuelle dans certain cas par exemple cas d’incendie ayant pris naissance dans son lot en cas de communication du feu au lot voisin ou à l’ensemble de l’immeuble,en vertu des termes   de l’article 78 du DOC« Chacun est responsable du dommage moral ou matériel qu'il a causé, non seulement par son fait, mais par sa faute, lorsqu'il est établi que cette faute en est la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet. La faute consiste, soit à omettre ce qu'on était tenu de faire, soit à faire ce dont on était tenu de s'abstenir, sans intention de causer un dommage» et cela si l’on apporte la preuve d’une faute commise par lui-même ou par les gens[17] dont il répond ou la chose[18] qu’il a sous sa garde.
Egalement les copropriétaires sont tenu de respecter des obligation de bon voisinage  et on fait application dans les principes de la responsabilité civile encouru en cas de trouble de voisinage et ce par l’application de l’article 91 du DOC qui stipule que « Les voisins ont action contre les propriétaires d'établissements insalubres ou incommodes pour demander, soit la suppression de ces établissements, soit l'adoption des changements nécessaires pour faire disparaître les inconvénients dont ils se plaignent ; l'autorisation des pouvoirs compétents ne saurait faire obstacle à l'exercice de cette action» .
Cette obligation de respecter le règlement s’impose aux personnes concernées par l’immeuble en copropriété à savoir
Le copropriétaire et les nouveaux copropriétaires :  ce sont des personnes auxquels s’imposent l’obligation du respect du réglemente, mais en principe les copropriétaire n’hésite pas à se soustraire de leurs obligations sous prétexte qu’il n’utilise pas telle ou telle partie de l’immeuble mais cela n’empêche pas  l’application des clauses pénale à l’amiable par le syndic au par la contrainte par la voie judicaire . 
et en cas de transmission de l’immeuble, la loi précise qu’un exemplaire du règlement de copropriété et des pièces y annexées sont obligatoirement joints à l’achat du lot et il est fait mention dans l’acte d’acquisition que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété, cette obligation prouve que l’obligation du respect du règlement s’impose aussi à l’acquéreur qui au moment de la signature de son acte d'acquisition s'engage à respecter cette charte de base et ses annexes, à la place des anciens propriétaires cela vise aussi bien les nouveaux propriétaires, en cas d’achat , ou les héritiers, dans le cadre d'une succession.

Les locataires :Pour la bonne gestion collective de l’immeuble, l’obligation de respecter le règlement de copropriété s’impose également aux locataires.
Même si le bailleur ne prend pas le soin de prévoir une clause dans le contrat de bail imposant au locataire le respect du règlement, la loi précise dans son article 31 alinéa 3 que le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété et ce dernier s’engage à respecter le règlement dont il a pris
connaissance ainsi que toutes les clauses qu'il contient.
Le bon entretien de l’immeuble exige obligatoirement  la contribution de tous les copropriétaires aux charges de l’immeuble.

 
Chapitre 2 : La participation des copropriétaires aux charges de l’immeuble.
 
En contre partie de ses droits dans l’immeuble, le copropriétaire est tenu d’assumer un certains nombre d’obligation qui s’explique par sa situation à la fois de propriétaire des fractions divises et de copropriétaire des fractions indivises. Les obligations normalement imposées à tout propriétaire d’immeuble se trouvent largement renforcées par le caractère collectif de l’habitat.
Toutefois parmi les obligations qui pèsent sur le copropriétaire, celle qui est la plus lourdement ressentie consiste dans la participation des charges communes de l’immeuble. Les parties communes appartenant indivisément aux copropriétaires, il est en conséquence logique que chacun d’entre eux participe aux financements des charges qu’elles suscitent[19].
Tout copropriétaire d’un immeuble est tenu de participer aux charges communes de l’immeuble. Ils sont tenus de contribuer obligatoirement aux charges relatives à l’immeuble. Les charges de la copropriété sont constituées par les charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Selon les dispositions de la loi 18-00 et dans son article 36 « Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et la gestion des parties communes. Sauf dispositions contraires, les charges relatives à la conservation, l'entretien et la gestion des parties communes sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l'immeuble, telle qu'indiquée à l'article 6 de la présente loi ».
En effet, il s’avère nécessaire de savoir quelles sont ces charges, comment ces charges sont-elles reparties et en cas de modification des charges quelle sera la règle applicable ?
 

• Les différentes catégories des charges imposées aux copropriétaires

Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, conformément aux dispositions de l’article 36 de la loi 18-00. En outre, les droits et les charges des parties communes se repartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble. Ainsi ces charges sont le plus souvent réparties selon deux critères : d’un côté, les nécessités de la conservation, de l’entretien et de l’administration de l’immeuble, d’un autre côté, l’utilité des services collectifs et d’équipement commun.

5. Les charges générales :

Les charges générales comprennent tout ce qui est relatif à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes. Parmi les charges figurant à la conservation figureront donc :
Les frais de réparation ou de réfection des toitures et terrasses, le ravalement des façades, la réparation des murs et escaliers, le maintient en bon état des canalisations diverses, et d’une manière générale, tout ce qui est destiné à remédier à l’usure des parties communes. Il faut y ajouter les frais d’assurances et éventuellement les honoraires d’avocat et frais de justice engagé par le syndicat à l’occasion d’instances judiciaires entreprises pour préserver le bien commun.
Parmi les charges relatives à l’entretien des parties communes, nous inclurons évidemment :

• Les achats de produits d’entretien
• Les salaires et accessoires de cet entretien concernant le personnel de ménage, ainsi que du concierge,
• Les frais d’enlèvement des ordures ménagères.

Quant aux charges d’administration, y figureront :

• Les honoraires du syndic et tous les frais de convocation et notification relatifs à la réunion du syndicat.

Ces dépenses effectuées dans l’intérêt commun pour le maintien de l’immeuble en bon état doivent être supportées par l’ensemble des copropriétaires, chacun y contribuant selon l’importance de son lot ou de sa part divise, ce qui n’est que justice.

5. Les charges spéciales :

Les charges spéciales relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun et leur répartition. Entre dans cette catégorie, les charges relatives à tous les éléments de confort ou de commodité annexes à la fonction principale de l’immeuble, c'est-à-dire :Le chauffage collectif, le fonctionnement et l’entretien des ascenseurs, l’éclairage des parties communes, l’entretien des espaces verts, les antennes collectives de télévision. Ces charges sont calculées selon le critère de l’utilité, c'est-à-dire de l’utilité théorique et non de l’utilité pratique. Donc, dès qu’un élément d’équipement commun ou un service collectif est utile pour une part divise ou lot, le copropriétaire devra acquitter les charges correspondantes même s’il ne l’utilise pas.
Ainsi, le copropriétaire absent de chez lui pendant un certains temps, et n’utilisant pas le chauffage central collectif, devra cependant verser sa quote- part des frais de chauffage, comme s’il l’avait utilisé[20].
Il est de même pour les ascenseurs pour leur frais de réparation, d’entretien et de fonctionnement de cet appareil. Dans la répartition des charges, les copropriétaires des rez-de chaussée sont dispensés de toute participation aux charges, alors que les copropriétaires des étages élevés fourniront une participation plus élevée puisque l’ascenseur est pour eux d’une plus grande utilité. Le même principe s’applique en cas de modification ou de remplacement de l’ascenseur. La répartition des charges d’ascenseur doit donc tenir compte de l’occupation et de l’utilisation de la fraction divise. Un changement d’utilisation (transformation par exemple, d’un local d’habitation en local professionnel) pourra entrainer une modification de la répartition des charges, répartition qui en principe est immuable, sauf unanimité des copropriétaires. Il sera donc indispensable que le règlement de copropriété prévoit expressément ces cas de transformation. Par contre, nous préciserons que la composition de la famille de chaque copropriétaire (ou les changements intervenant dans cette composition) n’a aucune influence sur la répartition des charges.

5. La répartition des charges :

Chacune des deux catégories de charges obéit à des règles de répartition différentes. Pour ce qui est des charges spéciales, la répartition doit être faite relativement à l’utilité que des services collectifs et éléments d’équipements communs présentent à l’égard de chaque lot. Le critère d’utilité ainsi défini doit s’étendre d’une utilité objective, évaluée in abstracto en fonction de chaque lot. L’appréciation de cette utilité potentielle tient compte de la situation du lot considéré. En revanche, lorsqu’un service collectif ou un élément d’équipement commun n’a aucune utilité pour son lot, un copropriétaire ne devra payer aucune part de charge correspondante.
Le critère de répartition des charges est le même que celui régissant l’attribution des quotes- parts de copropriété. C’est la valeur de chaque appartement par rapport à l’ensemble de la copropriété qui permet de déterminer la contribution de chaque copropriétaire dans les charges communes.
Il convient ensuite de souligner que ce critère ne présente qu’un caractère facultatif. Comme dans la détermination des quotes-parts de copropriété. Les rédacteurs de règlements ont la possibilité d’adopter un critère de répartition autre que celui reposant sur la valeur comparée des différents appartements. Le dahir de 1946 a utilisé un critère tiré de l’usage collectif ou exclusif, pour répartir les divers charges entre les copropriétaires et adopté un système de contribution forfaitaire reposant sur la valeur comparée des différents appartements. Ainsi la répartition des charges soulèvent des conflits entre les copropriétaires dans l’usage ou l’utilisation des parties communes. Un copropriétaire peut ainsi se voir contraint de participer aux charges d’un élément de l’immeuble qui ne présente pour son appartement aucune utilité ou une utilité des plus relatives, ainsi l’article 38 de la loi 18-00. Ainsi il peut y avoir des changements dans la répartition des charges communes, une personne qui acquiert un local privatif dans un immeuble en copropriété adhère aux clauses du règlement de copropriété sans pouvoir les discuter. Les dispositions relatives à la répartition des charges communes ne peuvent être remises en cause. Il peut arriver que cette répartition lèse les intérêts d’un ou de plusieurs copropriétaires. La révision des charges apparaît alors nécessaire. Un immeuble peut subir des transformations tant sur des parties communes que sur des parties privatives, cette transformation entraînera inévitablement des modifications dans la répartition des charges.
En effet, la révision ne peut être obtenue qu’à l’unanimité des copropriétaires. L’unanimité ne sera en pratique que très rarement obtenue. Dans le cas d’une répartition involontairement inégale, il est douteux que les copropriétaires bénéficiaires des erreurs commises par les rédacteurs du règlement acceptent une nouvelle détermination de leur contribution au paiement des charges communes. Par contre il est indispensable de savoir si une majorité dégagée au sein de l’assemblée générale ne serait pas suffisante pour autoriser la révision d’une répartition inégalitaire des charges. Rien ne s’oppose à une nouvelle péréquation des charges décidée en assemblée générale, la révision pouvant s’analyser en une modification de certaines clauses du règlement de copropriété. Le syndicat n’est donc pas compétent pour décider une nouvelle répartition des charges de copropriété. sa tâche consiste exclusivement à administrer les parties communes de l’immeuble et à contrôler la jouissance, dans l’intérêt des copropriétaires. La répartition des quotes-parts de copropriété et de charges collectives concerne la structure même de la copropriété et échappe aux pouvoirs du syndicat.
La révision ne peut être obtenu que par voie de justice, qu’il s’agisse de rectifier simplement les erreurs matérielles ou de mettre fin à une répartition volontairement inégalitaire.
Lorsque l’immeuble est frappé par une destruction partielle ou totale de l’immeuble en copropriété, il faut cependant savoir si cette immeuble est assortie d’une assurance ou pas dans le cas ou il est assuré, le syndic est personnellement responsable de la garantie de l’immeuble dont-il a la charge et pour lequel il doit souscrire tous les contrats d’assurances utiles, non seulement pour les parties communes mais aussi pour les parties divises. L’immeuble peut être couvert dans sa totalité contre les risques. Les assurances contractées par le syndic, ou non du syndicat des copropriétaires, doivent couvrir en particulier :

• Les risques d’incendie
• D’explosion d’appareils de chauffage ou de distribution d’eau chaude. (équipements collectifs)
• D’accidents causés par la foudre ou l’électricité

Les contrats d’assurances doivent figurer dans les décisions prises au sein de l’assemblée nationale. Et doit comprendre les parties privatives ainsi que les parties communes. En effet, les créanciers hypothécaires ne pourront exercer leurs droits sur les indemnités d’assurance que dans la mesure où elles ne seraient pas réemployées à la reconstruction, clause qu’il faudra préciser dans le règlement[21] de copropriété.

5. Modification des charges :

La répartition des charges est en principe déterminée à l’origine par le règlement de copropriété. Elle ne serait être modifiée par l’assemblée générale que  par la majorité des copropriétaires. Comme en matière de révision, la modification des charges exige l’unanimité des copropriétaires. L’article 37 de la loi 18-00. Les travaux d’extension ou d’amélioration de l’immeuble rendent généralement indispensable, par les conséquences qu’ils entraînent sur la structure même de l’immeuble et le plus souvent sur les parties communes, la modification des charges collectives. Dans la mesure où celle-ci ne peut être obtenue qu’à l’unanimité des copropriétaires, une telle condition peut finalement constituer un frein important à toute évolution de la copropriété. Les transformations intervenant dans la structure des parties privatives ou dans leur affectation rendent elles aussi nécessaire une modification de la répartition des charges collectives. Ainsi, l’aliénation à titre gratuit ou onéreux d’une ou plusieurs fractions d’un appartement exige de répartir les charges qui leur sont affectées entre le copropriétaire originaire et le ou les nouveaux occupants. Cette aliénation n’a pas d’incidences sur la répartition globale des charges de l’immeuble.
Le changement d’affectation des parties privatives a lui aussi des répercutions sur la répartition des charges communes. La transformation d’un local privatif à usage d’habitation en local commercial ou professionnel se traduit par une utilisation accrue de certains éléments d’équipement commun de l’immeuble. L’utilisation de l’ascenseur, par exemple, par la clientèle du copropriétaire provoquera une augmentation des dépenses de fonctionnement et d’entretien de cet équipement commun.
 
 

5. Le recouvrement des charges :

 
L’administration d’un l’immeuble suppose l’engagement de dépenses souvent très importantes. Elles sont consenties par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les formes et aux majorités diverses prévues par la loi ; elles seront ensuite réparties entre les copropriétaires selon la majorité prévue par la loi, elles seront ensuite réparties entre les copropriétaires selon les modalités et proportions mentionnées au règlement de copropriété.
Toutefois, le syndic qui n’est qu’un employé du syndicat, ne peut faire évidemment l’avance des fonds. Il faudra donc que chaque copropriétaire effectue des versements anticipés, appelés provisions ou avances de fonds, qui permettront au syndic de faire face aux dépenses courantes. A cet effet, le syndic établit chaque année un budget prévisionnel qu’il notifie à chaque copropriétaire en même temps que l’ordre du jour, lors de la convocation de l’assemblée générale ordinaire annuelle. L’article 24 de la loi 18-00 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d'entretien. A cette fin, elle est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions pour le financement du budget voté. L'assemblée générale peut fixer le montant et les modalités de versement. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement par le syndicat indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement. »
En effet, lorsqu’il s’agit de dépenses exceptionnelles, hors budget prévisionnel, pour la réalisation de travaux importants décider par l’assemblée générale, le syndic pourra également exiger une provision spéciale avant le début des travaux. Le syndic est le seul compétent et aussi le seul responsable du recouvrement des sommes dues par les copropriétaires. L’article 26 de la loi 18-00. Le syndic est autorisé par l’assemblée générale d’agir en justice en cette matière et il représente le syndicat en justice et dans tous les actes de la vie civile. Il pourra donc poursuivre le débiteur suivant le droit commun pour le recouvrement des créances, la décision rendue permettra au syndic d’utiliser tous les moyens conservatoires ou d’exécutions utiles. Toutefois cette procédure pourra se révéler longue et onéreuse. Lorsqu’un copropriétaire loue son appartement à un tiers, la saisie-arrêt sera effectuée sur les loyers dus par le locataire[22]. Si le copropriétaire défaillant habite lui-même l’appartement sur laquelle il est redevable des charges, une saisie immobilière pourra être autorisée par le président du tribunal de première instance sur les biens mobiliers susceptibles d’être saisie après mise en demeure et avec accuser de réception. Une hypothèque forcée sur lot d’un copropriétaire peut être exercée au profit du syndicat des copropriétaires par le tribunal de première instance du lieu où se situe l’immeuble, si le copropriétaire concerné ne s’acquitte pas de ses charges, dans le but de garantir le paiement.
 
 
 
 
BIBLOGRAPHIE
Ouvrages
 

• BERGEL Jean-Louis, « Traité de Droit Civil-Les Biens, Paris, LGDJ,1999
• BRUSCHI  Marc ,Doit des biens, édition ellipses , Paris ,2001.
• GIVORD François , GIVERDOU  Claude , La copropriété, Dalloz, 2007.
• PAMMARET Louis-Marcel, Le statut de copropriété, édition diffusion,2002..

                                                                                   

• PARCHEMINAL Hervé   ,La copropriété en Droit Marocain ,éditions  maghrébines,1985.

 

• محمد الوكاري. الملكية المشتركة. الطبعة الاولى 2008

 

• محمد بخنيف. الملكية المشتركة الخاضعة لقانون 18-00 . 2006.

 
Texte de Loi :
 

• Bulletin Officiel n° 5054 du Jeudi 7 Novembre 2002
  Dahir n° 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Dahir des obligations et contrats de 1913.