فسخ عقد الكراء التجاري بين ظهير 24 ماي 1955 وقانون 49.16 دراسة مقارنة.

مقدمة

ظل التشريع في  المغرب بعد فرض الحماية على المغرب في 30 مارس 1912 ولمدة زمنية طويلة وفيا للقواعد العامة في تنظيم عقد الكراء، وبقيت علاقة المكري بالمكتري كيفما كان محل الكراء خاضعة للحرية التعاقدية، لكن وبعد مرور مدة زمنية طويلة تبين أن القواعد العامة أصبحت عاجزة عن ضبط وتنظيم كراء المحلات التجارية والصناعية والحرفية،  مما أثر سلبا على التوازن بين طرفي العلاقة الكرائية وسرعان ما بدأ المشرع في التدخل في مجال العلاقات الكرائية.
وهكذا كان أول ظهير نظم كراء المحلات الصناعية والتجارية والحرفية هو ظهير 21 مارس 1930 الذي كان القصد منه، هو حماية التجار الفرنسيين بالمغرب من تعسف الملاك في إفراغهم.

وبعد مرور 25 سنة صدر ظهير 24 ماي 1955 الذي يعتبر أول تشريع في المغرب حد من الأثر السلبي لعدم استقرار نشاط الأصل التجاري، وتأثيره على الحياة الاقتصادية في المغرب آنذاك[1].

وبعد مرور 6 عقود من تطبيق ظهير 24 ماي 1955تبين أن مقتضياته أصبحت عاجزة عن حماية أطراف العلاقة الكرائية وكذا المحافظة على استقرار الوضع الاقتصادي، مما دفع المشرع المغربي إلى التدخل من أجل تعديل مقتضيات هذا الظهير ووضع إطار قانوني منسجم مع طبيعة العقود المنظمة لعملية الاستغلال، ومع الحقوق التي يكتسبها المكتري وما يترتب عن ذلك من تحملات لفائدة المكري، فقد كان من اللازم وضع قواعد قانونية جديدة    وخاصة لهذا النوع من العقود بشكل يواكب التطورات الميدان التجاري، ويحقق بالتالي توازنا أكبر بين طرفي عقد الكراء التجاري، وهذا ما كان  حيث تم المصادقة على قانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي[2].

وعليه فبعد هذه اللمحة التاريخية التي سبقت صدور قانون 49.16 فإننا سنحاول من خلال هذه الدراسة المقارنة، الاقتصار على فسخ عقد الكراء التجاري بين ظهير 24 ماي 1955 وقانون 49.16 حيث سنتطرق لفسخ عقد الكراء التجاري في إطار الظهير الملغى في نقطة أولى، ثم بعد ذلك التطرق لفسخ عقد الكراء التجاري في ظل قانون 49.16المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي في نقطة ثانية.
 

المبحث الأول: فسخ عقد الكراء التجاري في إطار ظهير24 ماي 1955 الملغى

قبل التطرق لفسخ عقد الكراء التجاري في ظل ظهير 24 ماي1955  الملغى، لابد من التطرق إلى تعريف ومفهوم فسخ عقد الكراء التجاري في مطلب أول، ثم الفسخ في إطار  ظهير1955الملغى في مطلب ثاني.

المطلب الأول:تعريف فسخ عقد الكراء

عرف الفقه[3]  فسخ العقد بأنه انحلال وفك الرابطة القانونية بين أطرافها ويكون أثناء قيام العقد بسبب إخلال أحد طرفي العلاقة بالالتزامات الملقاة عليه في العقد، فيلجأ الطرف الاخر للمحكمة طالبا الحكم بفسخ العقد الذي يربطه بالطرف المخل بالتزاماته وتحميله المسؤولية على هذا الاخلال ليرمي المسؤولية تجاه الطرف المخل.
وعليه فإن فسخ العقد لا يكون له محل إلا في العقود الملزمة لجانبين، إذ يجوز لكل من الطرفين إذا امتنع الطرف الاخر عن تنفيذ التزامه أن يطلب من المحكمة المختصة فسخ العقد أو أن يدفع في مواجهته بعدم التنفيذ، وفسخ العقد لا يطال إلا العقود التبادلية التي يكون على عاتق كل طرفيها التزامات تبادلية وكذا العقود المستمرة التي يمتد تنفيذها في الزمن كعقد الكراء.
وترتيبا عليه فالفسخ هو الجزاء الذي رتبه المشرع لصالح المتعاقد، إذا لم ينفذ المتعاقد الاخر التزامه[4]،  وهو جزاء يمكن أن يطال العقد في كل وقت وحين، على خلاف الانهاء المنصوص عليه في الفصول من 319 إلى 398 من ظهير الالتزامات والعقود في القسم السادس المتعلق بانقضاء الالتزامات.

المطلب الثاني:فسخ عقد الكراء التجاري في إطار ظهير 24ماي 1955الملغى

كان الفصل 26من ظهير من ظهير 24 ماي 1955 الملغى، ينص على الفسخ الاتفاقي لعقد الكراء التجاري حيث جاء فيه: "بأن كل بند يدرج في العقدة ينص على فسخها بموجب القانون إذا لم يِؤد ثمن الكراء عند حلول التواريخ المتفق عليه لا يكون ساري المفعول إلا بعد 15 يوما تمضي على تاريخ إنذار يوجه إلى المكتري، ويبقى بدون جواب  ويجب أن يشار في الانذار إلى الأجل المذكور، وإلا فيكون باطلا كما يجب أن يرسل إما على صيغة إعلام يكون مطابقا للصورة المنصوص عليها في الفصول 55 56 57 من الظهير[5] المعتبر بمثابة قانون المرافعات المدنية، وإما بواسطة رسالة مع الاعلام بوصولها."

أما الفقرة الثانية من هذا الفصل فقد كانت تنص:

"غير انه في وسع الحاكم أن يوقف عمل بنود العقدة القاضية بفسخها لعدم أداء واجب الكراء وقت حلول التاريخ المتفق عليه وأن يعطي للمكتري أجلا لأداء ما عليه تحدد مدته القصوى في سنة واحدة، وذلك إذا لم يثبت الفسخ المذكور أو لم يصدر في شأنه حكم قضائي اصبح باتا ولا يكون للبند الفسخي مفعول إذا أدى المكتري ما عليه وفق الشروط المحددة من طرف المحكمة".

وعليه فإن هذا الفصل من الظهير الملغى كان ينص على فسخ عقد الكراء التجاري وفي حالة التماطل في أداء الكراء دون الحالات الخطيرة والمشروعة الموجبة للفسخ الواردة في الفصل 692 من ظهير الالتزامات والعقود.

وترتيبا على ذلك فإن هذه الحالة تستمد أساسها من عقد الكراء ذاته، ويظهر في الواقع العملي أن أغلب عقود الكراء تتضمن بندا ينص على الفسخ بقوة القانون في حالة عدم أداء الكراء، ويمكن للمالك أن يعتد بهذا الشرط لأن العقد شريعة المتعاقدين، فالفصل 26 من  ظهير1955 الملغى والمعوض بقانون 49.16 كان يحد نسبيا من مفعول  تطبيق البند الفاسخ، إذ يتجلى ذلك في أنه إذا كان عقد الكراء يتضمن بندا من هذا النوع يجب على المالك الذي يعتزم الاعتداد به أن يوجه للمكتري إنذارا بأداء واجب الكراء داخل أجل 15 يوما، وفي حالة عدم وفائه بهذا الالتزام خلال الاجل الممنوح يقع الفسخ مع التحفظ في تطبيق الفقرة الثانية من الفصل 26 من ظهير 1955 الملغى التي كانت تجيز للقاضي أن يمنح  أجلا استعطافيا للمكتري، الذي يوقف مفعول البند الفاسخ خلال أجل لا يتعدى سنة واحدة، وذلك ما لم يكن الفسخ قد أصبح ثابتا سابقا أو صدر بشانه حكم حائز لقوة الشئ المقضي به، أما إذا أدى المكتري واجب الاكرية المتبقية على ذمته داخل أجل سنة لا يسري مفعول أجل الشرط الفاسخ وهذا ما كان تطبقه بعض المحاكم المغربية[6] .

وقد جاء في إحدى قرارات المجلس الأعلى سابقا محكمة النقض حاليا: "أن كل بند يدرج في العقد وينص على فسخه إذا لم يؤدى ثمن الكراء عند حلول التاريخ المتفق عليه،لا يكون ساري المفعول غلا بعد مضي 15 يوما على تاريخ الانذار الموجه إلى المكتري ويبقى بدون جواب مع وجوب الاشارة في الانذار إلى الأجل المذكور وإلا كان باطلا، وتم تعليل هذا القرار بكون  محمكة الاستئناف حينما اعتبرت الشرط الاتفاقي الفاسخ نافذا في حق الطاعن من غير مراعاة مقتضيات الفصل 26 من ظهير 24 ماي 1955    قد خالفت مقتضيات هذا الفصل وعرضت قرارها للنقض[7] ".

المبحث الثاني: فسخ عقد الكراء التجاري في إطار قانون 49.16

قبل  التطرق إلى شروط  فسخ عقد الكراء التجاري الواردة في المادة 33 من قانون 49.16 وجب التطرق إلى قواعد فسخ عقد الكراء في القواعد العامة(ظهير الالتزامات والعقود)ثم بعد ذلك الفسخ وفق المادة 33 من قانون 49.16.
 
المطلب الأول: فسخ عقد الكراء في إطار القواعد العامة(ظهير الالتزامات والعقود)

عالج المشرع المغربي أحكام فسخ عقد الكراء بصفة عامة في إطار ظهير الالتزامات والعقود، حيث تم التطرق له في الفصل 692 الذي جاء فيه

"للمكري فسخ عقد الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الأمر"

1. إذا استعمل المكتري الشئ المكترى في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق.
2. إذا أهمل اشئ المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا.
3. إذا لم يؤد الكراء الذي حل أجل أدائه.

وعليه فإنه بمقتضى هذا الفصل يسوغ للمكري ان يطالب بفسخ عقد كرائه إذا استعمل المكري العين المكتراة في غير ما أعدت له أو إذا أهملها، وكان من شأن هذا الاهمال أن يسبب ضررا كبيرا للعين المكتراة، وكذا في الحالة التي لم يقم فيها المكتري بأداء الوجيبة الكرائية في الوقت المتفق عليه بين الاطراف المتعاقدة.
وعليه فالقاعدة العامة تقتضي ان امتناع أحد طرفي العقد عن تنفيذ التزامه العقدي في العقود الملزمة لجانبين فإنه يمكن للطرف الاخر إما بإجبار الطرف الاخر على التنفيذ وإما يطلب فسخ العقد وهذا الجزاء عادة ما يصدر فيه حكم عن المحكمة المختصة بناءا على طلب المتعاقد صاحب المصلحة، وذلك بعد أن تعمل المحكمة على التأكد والتحقق من شروطه، وهذا ما ينص عليه الفصل259 من ظهير الالتزامات والعقود[8]   وقد يقوم طرفي العقد بالاتفاق على فسخ العقد بقوة القانون في الحالة التي لا ينفذ فيها أحدهما التزامه العقدي، إلا أنه في حالة وجود نزاع حول هذا البند المدرج في العقد فإن المحكمة تكتفي بتقرير فسخ بعد ما أن تتأكد من وجود الشرط الفاسخ لا بإنشائه.
 
المطلب الثاني: فسخ عقد الكراء التجاري في إطار قانون 49.16

تطرق المشرع المغربي لشروط فسخ عقد الكراء التجاري في المادة 33 من قانون 49.16 التي جاء فيها: "في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر يجوز للمكري، كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا، وبعد توجيه إنذار بالأداء يبقى دون جدوى بعد انصرام اجل 15 يوما من تاريخ التوصل،أن يتقدم بطلب أمام قاضي الأمور المستعجلة لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع العقار أو المحل"

واضح إذن من خلال هذه المادة أنه تم إقرار مسطرة خاصة بالإفراغ في حالة تضمين عقد الكراء لشرط فاسخ، ويجب على رئيس المحكمة  كقاضي للأمور المستعجلة أو من ينوب عنه التحقق من وجود شرطين كما نصت عليهم المادة 33من قانون 49.16 وهما:

1-عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر
2-وجود الشرط الفاسخ في عقد الكراء المبرم بين الطرفين

وذلك قصد تمكين المكري من ألية مسطرية فعالة وسريعة ومرنة تخول له الحق في استرجاع محل الكراء بدون اداء اي تعويض في حالة تماطل المكتري في أداء واجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر وهذا خلافا عن المسطرة المنصوص عليها في الفصل 26 من قانون 49.16المتعلقة بحالة الافراغ للتماطل الذي اسند المشرع المغربي الاختصاص فيها لقضاء الموضوع عكس المادة 33 من قانون 49.16،التي يعود الاختصاص فيها لقضاء الامور المستعجلة من أجل معاينة تحقق الشرط الفاسخ من عدمه لأن الفسخ هنا مقرر قانونا[9].

الجديد كذلك الذي أتت به المادة 33 من قانون 49.16المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي أو الحرفي هو أنه لم يبقى من صلاحيات رئيس المحكمة منح أجال للأداء للمكتري قصد أداء ما بذمته والذي قد يصل إلى مدة سنة، وهذا على خلاف ما كان منصوص عليه في الفقرة الثانية من الفصل 26 من ظهير 24 ماي 1955.


خاتمة

وفي الاخير يمكن القول أن قانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أوالمحلات المخصصة للاستعمال الصناعي أو التجاري أو الحرفي الذي سنه المشرع المغربي يروم من وراءه إلى حماية الحق في الكراء واستقرار الاصل التجاري وتوفير الحماية المطلوبة، وخلق نوع من التوازن بين طرفي العلاقة لطرفي العلاقة الكرائية وتجاوز الصعوبات والمشاكل التي كان يعرفها ظهير 24 ماي 1955 ، وكذا مواكبة التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المغرب..
المراجع المعتمدة
عبد العزيز التوفيق عقد الكراء في التشريع والقضاء دراسة تأصيلية المكتبة القانونية الطبعة الثانية1996
محمد الكشبورالكراء المدني والتجاري مطبعة النجاح الدارالبيضاء الطبعة الاولى 2001
مصطفى بونجة الكراء التجاري بين ظهير 1955 قانون رقم 49.16 الطبعة الاولى 2016
وزارة العدل والحريات القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال الصناعي والتجاري والحرفي، في شروح فبراير 2017

الهوامش
1-
فسخ عقد الكراء التجاري رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص جامعة محمد الاول وجدة من نجاز الباحث الغنوبي عادل تحت اشراف الدكتور محمد الكشبور.
2 - ظهير شريف رقم 1.16.99الصادر في 13 من شوال 1437 الموافق 8 يوليوز بتنفيذ القانون رقم 49.16المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال الصناعي أو التجاري أو الحرفي، الجريدة الرسمية عدد 6490بتاريخ 11 اغسطس 2016.
3- عبد العزيز التوفيق عقد الكراء في التشريع والقضاء دراسة تأصيلية المكتبة القانونية الطبعة الثانية 1996ص 59 وما يليها.
4- محمد الكشبورالكراء المدني والتجاري مطبعة النجاح الدارالبيضاء الطبعة الاولى 2001
5- يقابلها الفصول 36 37 38 من قانون المسطرة المدنية
6 - أمر المحكمة الابتدائية بالدارالبيضاء بتاريخ 24 مارس 1975 في الملف الاستعجالي عدد6275 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 14بتاريخ ماي_ يونيو1977ص 43 وما يليها.
7 - قرار أشار إليه الاستاذ مصطفى بونجة في كتابه "الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49.16.
8- ينص الفصل 259 من ظهير الالتزامات والعقود" إذا كان المدين  في حالة مطل كان للدائن الحق في إجبارهعلى تنفيذ الالتزام مادام تنفيذه ممكنا فإن لم يكن ممكنا جاز للدائن أن يطلب فسخ العقد وله الحق في التعويض في حالتين. أنظرالفصل 259 من ظهير الالتزامات والعقود.
9- وزارة العدل والحريات القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال الصناعي والتجاري والحرفي في شروح فبراير 2017.