أثر الحيازة في إثبات ملكية العقار غير المحفظ -مقاربة في ضوء مدونة الحقوق العينية والاجتهاد القضائي- تحت إشراف الدكتور إدريس الفاخوري

إن الحيازة باعتبارها وضع اليد على العقار والتصرف فيه، وذلك استنادا لأثرها الخارجي الذي لا يمكن معه تصورها دون وجود حيازة مادية فعلية من طرف حائز قائم الذات، وأنها بهذا الاعتبار تصبح وسيلة من وسائل الإثبات تفيد المتمسك بها في إثبات حقه على الشيء الذي يحوزه.

بيد أن الازدواجية التي يعرفها النظام العقاري المغربي بوجود عقارات محفظة وأخرى غير محفظة، خلفت العديد من الصعوبات سواء في المعاملات المنصبة على العقار والحقوق العقارية، أو عند بت القضاء في المنازعات المتعلقة بها، وصارت عاملا يحد من إرادة إدماج العقارات غير المحفظة في مسلسل التنمية والاستثمار، لذلك كان من الضروري وضع تشريع موحد يطبق على الحقوق العينية العقارية، وتم إصدار القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية يطبق على هذه العقارات سواء المحفظة أو غير المحفظة.

وهكذا عمل المشرع المغربي على تنظيم الأحكام المتعلقة بالحيازة في المواد من 239 إلى 263 من مدونة الحقوق العينية.

وعلاقة بموضوع الرسالة والذي يقع تحت عنوان " أثر الحيازة في إثبات ملكية العقار غير المحفظ -مقاربة في ضوء مدونة الحقوق العينية والاجتهاد القضائي-"، موضوع قديم من حيث التأصيل وجديد من حيث التنظيم القانوني، موضوع يجمع بين ما هو نظري وعملي وبين الفقه الإسلامي والقانون الوضعي.

ولقد حاولت البحث في هذا الموضوع انطلاقا من إشكالية رئيسية والتي تتمحور حول استخلاص مركز حائز العقار ضمن إجراءات إثبات دعوى الاستحقاق العقارية، والتي تبقى في عمقها مرتبطة بالإجابة على الأسئلة التالية: ما هي الأحكام والضوابط المقيدة لأثر الحيازة في إثبات ملكية العقار غير المحفظ؟ وما هو موقع الحيازة في توجيه عملية الإثبات سواء في توزيع عبء الإثبات وإعداد الدليل أو الترجيح بين الحجج عند تعارضها؟.

وهكذا عملت على تقسيم الموضوع إلى فصلين:

الفصل الأول : النظام القانوني للحيازة المثبتة لملكية العقار
الفصل الثاني : دور الحيازة في تدعيم أدلة الإثبات وترجيحها

فبالنسبة للفصل الأول تناولت فيه التنظيم القانوني للحيازة من خلال تحديد مفهوم الحيازة وعناصرها، وبيان الشروط التي تقوم عليها، كما تناولت في ذات الفصل أثر الحيازة في توجيه عملية الإثبات من خلال تحديد موقع الحائز في دعوى الاستحقاق العقارية من حيث عبء الإثبات سواء في إطار دعوى استحقاق العقارية أو في إطار دعوى التعرض على مطلب التحفيظ، إضافة إلى أثر الحيازة في اكتساب ملكية العقار.

أما بالنسبة للفصل الثاني فإني تناولت فيه دور الحيازة في تدعيم أدلة الإثبات حيث عمل المشرع المغربي في إطار المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية على حسم الخلاف المثار حول الفصل 489 من ق ل ع، بنصها على إجبارية إبرام التصرفات العقارية تحت طائلة البطلان في شكل رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض.

إضافة إلى ذلك حدد المشرع في إطار المادة الثالثة من مدونة الحقوق العينية الشروط الضرورية للاعتداد بعقود التفويت الواردة على العقارات غير المحفظة حيث يجب أن تكون مستندة على أصل التملك وحيازة المفوت له العقار حيازة متوفرة على الشروط القانونية.

كما تناولت في ذات الفصل أثر الحيازة في الترجيح بين الأدلة، حيث نص المشرع في المادة الثالثة من مدونة الحقوق العينية على قواعد وأسباب الترجيح بين الحجج حيث يبقى الحائز في مركز متميز أثناء عملية الترجيح.

وقد ختمت الرسالة بخاتمة ضمنتها استنتاجات وبعض الاقتراحات التي يمكن إجمالها فيما يلي:

• النص على قواعد واضحة بخصوص موقف المدونة من الحيازة المجهولة الأصل ومدى الاعتداد بها في إثبات ملكية العقار غير المحفظ.
• إعادة النظر في مقتضيات المادة 3 من مدونة الحقوق العينية، من خلال اعتبار استناد عقد البيع على أصل تملك البائع يغني عن الحيازة المتوفرة على الشروط القانونية أو العكس.
•  
• إعادة النظر في مقتضيات المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، وذلك بفرض إجبارية رسمية التصرفات الواردة على الملكية العقارية، والاستغناء على المحرر العرفي وذلك لتفادي النزاعات التي تثيرها هذه المحررات بما يضمن استقرار المعاملات العقارية.
•  
• وضع إطار قانوني مضبوط لإنشاء شهادة اللفيف خصوصا فيما يتعلق بإنشاء رسوم الملكية وخاصة منها المستندة على الحيازة، وذلك لتفادي استغلالها من ذوي النيات السيئة في أخذ حقوق الناس بالباطل وعلى رأسها حق الملكية.
•  
• إعادة صياغة مقتضيات المادة 37 من ظهير التحفيظ العقاري، وذلك بالشكل الذي يعفي المتعرض الحائز من عبء الإثبات انسجاما مع مقتضيات المادة 242 من مدونة الحقوق العينية.
•  
• إعادة النظر في مقتضيات المادة 263 من مدونة الحقوق العينية، وذلك بالنص على أن إدراج مطلب التحفيظ قرينة على الملك، وليس شرطا في اعتبار الحيازة القانونية المتوفرة على شروطها.

خطة الدراسة :

مقدمة
الفصل الأول: النظام القانوني للحيازة المثبتة لملكية العقار
المبحث الأول :  ماهية الحيازة الاستحقاقية وشروطها
المطلب الأول: ماهية الحيازة الاستحقاقية
الفقرة الأولى:مفهوم  الحيازة  الاستحقاقية
أولا: تعريف الحيازة الاستحقاقية
ثانيا: أقسام الحيازة الاستحقاقية
الفقرة الثانية:عناصر الحيازة الاستحقاقية
أولا: العنصر المادي
ثانيا: العنصر المعنوي
المطلب الثاني: شروط الحيازة الاستحقاقية
الفقرة الأولى:الشروط المرتبطة بتدخل الحائز
أولا :وضع الحائز يده على الملك
ثانيا : تصرف الحائز في الملك
ثالثا: نسبة الحائز الملك لنفسه والناس ينسبونه إليه
الفقرة الثانية : الشروط المرتبطة بظروف الحيازة
أولا: عدم منازعة الحائز في حيازته
ثانيا: استمرار الحيازة المدة المقررة في القانون
ثالثا: عدم العلم بالتفويت في حالة وفاة الحائز
المبحث الثاني  : موقع الحائز في دعوى الاستحقاق العقارية
المطلب الأول: أثر الحيازة في توجيه عملية الإثبات
الفقرة الأولى: مركز الحائز في نظام الإثبات
الفقرة الثانية: موقع المتعرض الحائز ضمن قواعد الإثبات
المطلب الثاني: أثر الحيازة في اكتساب ملكية العقار
الفقرة الأولى: الحيازة كسبب لاكتساب ملكية العقار
الفقرة الثانية: الحيازة بحسن نية وبسوء نية
أولا: مسؤولية الحائز حسن النية
ثانيا: مسؤولية الحائز سيء النية
الفصل الثاني: دور الحيازة في تدعيم أدلة الإثبات وترجيحها
المبحث الأول : أدلة إثبات الملكية المستندة على الحيازة
المطلب الأول: الإدلاء بعقد البيع العقاري
الفقرة الأولى: الوثيقة الرسمية
أولا: المحررات العدلية
ثانيا: المحررات الموثقة
الفقرة الثانية : الوثيقة العرفية
المطلب الثاني:الإدلاء برسوم الملكية
الفقرة الأولى: رسم الشراء المجرد
الفقرة الثانية: رسم الحيازة
المبحث الثاني : أثر الحيازة في الترجيح بين أدلة الإثبات
المطلب الأول: شروط وقواعد الترجيح بين الحجج
الفقرة الأولى: شروط الترجيح بين البينات
أولا: صحة البينات
ثانيا: تعارض البينات
الفقرة الثانية: قواعد الترجيح بين البينات
أولا: سلطة المحكمة في الترجيح بين البينات
ثانيا: القواعد الموضوعية للترجيح بين البينات
المطلب الثاني: موقع الحيازة ضمن أسباب الترجيح بين الأدلة
الفقرة الأولى: المرجحات المرتبطة بموضوع البينتين
الفقرة الثانية: المرجحات المرتبطة بشهود وبيانات البينتين
أولا: المرجحات المرتبطة بشهود البينتين
ثانيا: المرجحات المرتبطة ببيانات البينتين
خاتمة